房屋“带租拍卖”时，对租金归属的认定，容易引起争议，这个问题的处理认定主要有三个关键点。
第一点：是否构成“买卖不破租赁”
我国《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
如果适用该原则，则在租赁关系存续期间，房屋所有权人将租赁房屋拍卖给他人的，租赁关系不受影响，买受人应在取得房屋后概括承受原租赁合同，即取得房屋后，其出租收益也应该归买受人所有，同时承担出租人的义务（人民法案库“彭某与张某执行监督案（入库编号：2024-17-5-203-003）。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，下列两种情形不适用“买卖不破租赁”原则：
1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如果房屋在查封后才出租的，则不构成“买卖不破租赁”，不存在租金收益归属的认定问题。私自处置查封房屋对外出租的行为违反法律规定，执行法院将依法作为妨碍执行的行为来处理。如果承租人未明知房屋已被查封的，根据《民法典》第七百二十四条的规定，则可以解除租赁合同。
第二点：拍卖公告是否有对租赁及其租金归属的明示
如果准备拍卖的房屋有合法有效的租赁关系，执行法院应当在拍卖公告中对外进行明示，通常会包括租赁期限，但未必会包括租金归属，但如果公告有特别明示租金归属的，就要特别留意，有可能归属给原所有权人。
因为拍卖公告对外描述拍卖房产的权属状态、瑕疵和负担等，都视为竞买人所认可和接受的条件。如果因此拍得房屋的，应根据公示的要求不得主张房屋的租金收益，这和有些拍卖要求买受人承担房屋的水电费一样。
但如果仅明示了租赁关系、租赁期限等，没有明示租金归属的，在默认情况下也应在拍卖取得房屋所有权后，归买受人所有。
第三点：拍卖房屋所有权的转移时间
前文已经提及，租金收益如果归属买受人的话，则应自取得房屋所有权之后归其所有。这个转移所有权时间如何认定呢？
《民法典》第二百二十九条规定所有权自法院的法律文书生效之日起转移，具体到拍卖，则根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十一条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”。
这里要注意，转移时间不是竞买成功收到通知书之日，中间还有支付尾款、法院制作裁定书和送达的时间，如果这个期间有租金收益的话，就需要尽快催促办理，避免利益损失和纠纷。如果对执行法院租金收益处置有异议的，可依法提起执行异议。
希望本文对大家有所帮助！
