2025年2月，楼市迎来“小阳春”。
中介朋友圈刷屏“成交暴涨”，深圳、上海等地新房日光盘频现，但中指研究院数据却撕开了表象：全国97%的城市二手房价格仍在下跌！
北京中介坦言“降价8%-15%才成交”，南京放松限购后热度仅维持两周，成都却逆势上涨……
这场“冰火两重天”的楼市大戏，正在上演最魔幻的一幕：成交量飙升与房价下跌齐飞，政策刺激与市场分化共舞。
01
统计一直是一门学问。
新房“涨价”背后其实是一场关于统计的艺术。
“房价涨了！”——当开发商喊出这句话时，他们可能正在偷偷送车位、送装修、送契税。
2月百城新房均价环比上涨0.11%，同比涨2.73%，但这是“统计艺术”的产物。
北京某TOP10房企项目明码标价不打折，实际通过“三送政策”变相降价25%；上海某楼盘将精装成本算入房价，单价“虚高”10%。
有专家跟言叔调侃：“新房数据就像美颜相机，磨皮滤镜全开，素颜惨不忍睹。”
相比之下，二手房市场的数据要更为真实的多。
二手房价格才是楼市的“裸奔现场”。2月百城二手房均价环比跌0.42%，同比暴跌7.26%，仅成都、德州、嘉兴上涨。北京二手房挂牌量破15万套，
相当于要卖一年半；深圳某学区房半年涨48万，隔壁老小区却阴跌15%。中介坦言：“我们只说成交多，绝口不提降价。”
此外，从土地市场，也能够看到开发商对于当下楼市的态度：开发商如果不拿地，就只能输（因为未来没房可卖）；如果拿地，就只能赌。（不确定楼市能否回暖）
上海、杭州土拍溢价率超30%，但开发商并非“看好当下”。某房企高管透露：“现在拿地是赌未来3-5年稀缺性，就像股市左侧交易，亏了算周期，赚了是眼光。”
02
现在的楼市其实有点“精分”：新房抢破头，二手无人要。
“新房像网红，二手像过气明星。”——这句调侃道尽楼市割裂。
2024年起，核心城市涉宅地容积率普遍降至1.3以下，得房率超100%成标配。
深圳某项目得房率130%，相当于“买100平送30平”；而隔壁20年房龄的二手房，公摊高达25%。
有购房者直言：“买新房像买智能手机，二手老房像老人机，谁还愿意用？”
为什么会出现这种情况呢，我认为这跟政策的“偏心”有关，现在各个城市的大部分政策，都是偏向于新房的，内在逻辑就是：救新房不救二手。
南京推出“买新房不限售”政策，鼓励置换却导致二手房挂牌量激增；天津试点教师退出机制，间接加剧三四线楼市抛售潮。专家指出：“政府救市是为保土地财政，二手房死活没人管。”
此外，从租赁市场，也可以印证当下楼市需求的疲软。
2月全国租金环比仅涨0.01%，同比跌3.25%。
上海某中介称：“春节后租房需求短暂回升，但60%城市租金仍在跌。租金是房价的‘先行指标’，租金跌意味着房价还得磨底。”
03
“政策出尽，市场不为所动。”——这句吐槽戳中当下楼市痛点。
政策刺激：短期“春药”难救长期病
从降首付到松限购，政策工具箱已空，但市场反应冷淡。
南京放松限购后成交量暴涨两周，随后迅速回落；杭州土拍火热，周边二手房仍阴跌。
言叔认为，“政策只能释放存量需求，无法创造增量。人口负增长、家庭杠杆高，才是根本问题。”
那么言叔对未来楼市的判断是怎样的呢？
一句话概括：分化加剧，结构性机会显现。
3月或现“小阳春”假象，但持续性存疑。
成都、深圳等产业强市或独立上涨，三四线城市将持续“鹤岗化”。
建议：卖房抓住3-5月窗口期，买房等6-7月回调；聚焦一线城市核心区改善盘，避开远郊和三四线。
未来楼市的终极大招，一定是收储+旧改，最终要国家队出手。
不知道大家有没有留意，现在深圳、杭州加速旧城改造，推进土地收储。
但言叔认为，收储要降低门槛，让年轻人能安家；旧改要给钱到位，别让拆迁户寒心。否则，楼市割裂只会越来越严重。”
结语
当所有声音都在喊“回暖”时，数据却告诉我们：97%的城市房价仍在下跌。
这场由人口、政策、供需交织的楼市危机，正在考验每一个参与者。
对于购房者而言，擦亮眼睛，别被“统计艺术”迷惑；对于决策者而言，少玩数字游戏，多干实事。
毕竟，潮水退去，才知道谁在裸泳。
