现实中，很多父母为了子女考虑，哪怕砸锅卖铁，也给在城里买房。
比如有的家长想让子女在城里面享受优质的教育，把他们的户口落在城市，而落户最快的方式就是买房。
还有的父母想着将来子女需要在城市发展，给他们留个居所，相当于给他们打好了安身立命的基础。
父母已经想得更为长远，那么，是不是将来自己百年之后房子就可以直接留给子女呢？
其实如果是独生子女，父母的房子还是挺好分配的，但如果子女多，分配起来就没那么简单了。
比如有法定等分，还存在赡养倾斜分配等，这两者差异极大。
很多老人都不愿意直面房产的继承问题，害怕分配不均导致家庭矛盾。可以，他们觉得最好的解决办法就是，让孩子自行分配。
那么，这种深厚继承的方式就真的好吗？与生前继承的方式究竟有多大差别呢？咱们一起来了解一下
.01
“生前继承”
如果是让子女在生前继承房产，可以采取两种方式，一种是以买卖的方式过户，还有一种是赠与过户
1、关于买卖方式过户
这种方式和我们平时买卖房子过户是一样的流程，税费方面，享受买卖房产一样的税收减免。
比如，如果房产证满五年，以总房价150万来举例：
①面积<90:
增值税:0
个税:1.5万
契税:1.5万(首套)
总计:3万
②面积90-144：增值税:0
个税:1.5万
契税:2.25万(首套)
总计:3.75万
③面积>144: 增值税:5.6%(假设)即8.4万
个税:1.5万
契税:4.5万(首套3%)
总计:14.4万
2、赠与过户
按照现行的政策，如果老人将房产赠与直系亲属，就可以免征个税，但其他税要照样给。
比如契税、公证费、印花税，这三个费用是必须得交的。
同样以150万房产举例，老人以赠与方式生前将房子过户给子女的，费用为：
1. 契税：3%（按评估价或市场价计算）4.5万元（注：契税统一为3%，与面积无关。）
2. 公证费：通常为评估价的1%-2%，假设按2%计算，税费就是3万元；
3. 评估费：0.3%-1%，按中间值0.5%估算， 费用是0.75万元
4. 印花税：0.05%（双方各承担0.025%，合计0.05%）费用是750元
5. 其他费用：登记费80元 、工本费：5元/本、交易手续费：约数百元（不同城市差异较大）
总共就是，大概8.4万元
另外，如果子女继承了这个房子，且房子不符合满五唯一的条件，他们要转卖这个房子，还必须征收20%的个人所得税。
举个简单的例子，房子现在的市价是150万，当初老人买来的时候是50万，那么，20%的个人所得税就是：（150万-50万）×20%＝20万。
由此可以得出结论，同样是150万的房子，满足五年且是唯一住房的，如果面积小于144平方，已买卖过户比赠与过户更划算；
如果房子面积超过144平方的，以赠与方式过户比以买卖方式过户更划算。
如果不是唯一住房，不论面积多大，赠与过户的方式都没有买卖过户的方式，来得更划算。
所以如果要选择生前继承的话，具体采取哪种过户方式，得根据自己的实际情况来判断。
2、以“身后继承”的方式过户
如果是身后继承，也分两种方式，一种是有遗嘱，一种是无遗嘱。
第一、有遗嘱的继承
如果是立遗嘱的方式，以最终有效遗嘱为主。
第二、没有遗嘱的法定继承
如果老人生前并没有立遗嘱，那么死后他的财产将按法定继承的方式：
没有第一顺位继承人，就可以由第二顺位继承人继承房产，没有第二继承人，就由第三顺位继承人继承。
这种情况下就有可能会出现，哪怕是独生子女也没办法，100%继承父母财产的情况。
比如老王的直系亲属有：独生子小王，父亲王大爷、妹妹王女士。
老王如果比他父亲走的早，生前没有立遗嘱，那么，老王名下的房子的分配：独生子小王50%，父亲王大爷50%
如果父亲王大爷去世，他继承来的房产份额，就由小王和王女士各得一半。
最后的分配：小王75%，王女士25%。
至于这两种方式的费用，目前我国并没有规定遗产税，无论有无遗嘱，身后继承的流程都比较简单。
且缴纳的费用也比较少，一般最多几千块钱的公证费和登记费就可以了。
但如果继承的房子将来想要转手卖出，就需要按增值部分缴纳20%的个人所得税。
所以如果是身后继承，就要考虑到将来房子可能存在子女没办法，100%继承的情况。
总的来说，如果老人要将房子留给儿女继承，生前买卖过户的方式，比生前赠予、身后有遗嘱继承及身后没遗嘱继承更划算，且更简单得多。
（文中图片来源于网络，侵删）
