2025年佛山土地市场风云再起！
招商蛇口强势重返佛山新城拿地，打响头炮！
禅南顺三区核心地块，超10宗靓地蓄势待发，涵盖老城区、江景封面、旧改、TOD枢纽等稀缺资源。
祖庙城央、城南奇槎、千灯湖核心、佛山西站，房企抢滩一触即发，谁将押注下一个豪宅区？
禅城区
祖庙海天地块、禅城体育中心靓地即将释出；奇槎年内推出2宗宅地；绿院子地块卷土重来，禅城一波靓地有动静！
01城北海天地块
与中山公园隔河而望，海天地块即将改造啦！
2024年12月23日，禅城区政府网站发布了《关于公开征求佛山市禅城区CC-A-03-01-01街坊（海天地块）项目历史文化资源调查评估报告意见的通知》。
通知指出，该项目曾被纳入2022年城市更新年度实施项目，属于旧厂房改造类型，项目范围东至文庆路，南至田园大街，西至佛山水道，北至文昌路，总面积12.66公顷。
项目拟由土地使用权人佛山市天原房地产有限公司作为申报主体，采取拆除重建方式，实施混合改造，其中东侧地块为“工改居”类型，西侧地块为“工改商”类型。
值得一提的是，该地块最早原为海天地块，此前曾用于海天集团调味品生产车间、办公楼、仓库、晒池及其配套设施，直到2013年，佛山市海天调味食品股份有限公司与佛山市顺德区万有建筑拆卸有限公司签订关于对佛山市禅城区文沙路16号相关建（构）筑物的拆除工程合同，对项目调查范围内共12处建（构）筑物进行拆除，拆除面积约8000㎡。
从宗地位置来看，该项目就位于禅城城北板块，与佛山地铁3号线中山公园站相距不过400米。宗地北临佛山市第一中学，西侧与佛山中山公园隔河而望，周边还开发有敏捷珑悦府、锦绣花园、文昌华府等住宅项目。
值得一提的是，根据此前2022年发布的片区批前规划，海天地块东侧地块拟用以开发住宅、小学和博物馆。
值得一提的是，该片区全新项目——保利锦鲤堂悦将于近期在金铂中心开放展厅，预计5月开放营销中心，主打88-138㎡三四房新规产品。
02禅城体育中心地块
2月28日，佛山市自然资源局发布了关于《佛山市禅城区CC-A-02-06-01街坊（金城街地块）控制性详细规划局部调整》批前公示。
公告指出，为盘活低效用地，进一步提升片区的土地利用效率，优化相关公共服务设施配套等，佛山市自然资源局拟开展《佛山市禅城区CC-A-02-06-01街坊（金城街地块）控制性详细规划局部调整》工作。
根据文件，此次规划调整主要涉及：
将原禅城体育中心所在地块的土地性质由公园绿地调整为二类居住用地，调整面积约为2.99万㎡。换言之，禅央又将释出近3万㎡的地铁旁宅地。
而据此前披露，禅城区体育中心的新选址将搬到张槎王借岗森林公园旁。
据悉，禅城体育中心建成于上世纪八十年代，至今已运营超过三十年，乐居走访发现，现场除了足球场、网球场在营业外，其他篮球场、游泳馆、保龄球馆等均已关停。其中网球场曾于2017年升级改造过。
翻开地图也不难发现，该地块就位于保利同济府北侧，靠近广佛线同济路地铁站，周边还建有佛山汾江中学、荣山中学、铂顿城等。
此外，该地块与龙湖御湖境仅一路相隔。回顾去年，龙湖御湖境在短短一年内便迅速完成了地块出让、销售至清盘的全过程，不禁让人期待，此地块是否能复刻龙湖御湖境的奇迹？
03奇槎望江地块（鄱阳南C、D地块）
2月24日，石湾城市经济发展大会现场推出了3宗宅地，分别为鄱阳南C、D地块、奇槎2号地块以及港口路12号地块。
就在3月4日，鄱阳南工业区D地块改造方案公布，地块占地约3.5万㎡（涉部分教育用地），预计投入改造资金约13.45亿元，开发周期为4年。
回顾2024年11月，鄱阳村表决通过了鄱阳南工业区地块改造开发相关事宜，意味着奇槎片区又将释出一宗宅地和教育用地。
据了解，最终表决结果为鄱阳南工业区C、D地块将一同出让，其中C地块为政府收储地块，D地块则权属鄱阳村。
两宗地块加起来净用地面积约68.19亩，容积率在3.0-3.2之间。
从宗地位置来看，鄱阳南工业区C、D地块就位于禅城奇槎西南角位置，C地块紧邻三龙湾保利天珺、D地块紧邻卓越浅水湾。
从规划图也不难看出，C地块将是水轴线上最后一块江景地。
04奇槎山姆北侧地块
另外待出让的还有奇槎2号地块，就在禅城山姆店北侧。
地块用地面积约17.94亩，容积率为3.3。
地块北邻保利和颂、五矿崇文金城，东临LEH国际学校，南侧即为禅城山姆店，西侧为依云上城，距离环湖小学东校区仅100米左右，周边商住氛围趋于成熟。
目前，禅城山姆店已在动工中，预计2026年开业。
航拍资料图
05绿院子地块
湾华双地铁附近的绿院子地块即将卷土重来！
出让地块航拍资料（摄于2024年6月），目前已平整
本宗地块出让条件之一，就是竞得者须同步代建港口路小学，即惠景中学附属小学，位于粤海拾桂府旁。
根据此前出让文件显示，宗地位于黎明路南侧、港口路西侧，总占地面积21591.44㎡，划分为A、B、C三个区域，其中AB区为商住用地，容积率3.0，C地块为停车场；建筑密度不大于28%，绿地率不小于25%，控高100米。
宗地位于禅城城南板块，距离佛山2号线与3号线交汇湾华站约800米，周边覆盖有天虹广场、盈天广场、新DNA等商圈。
南海区
2025年，南海会推出哪些靓地呢？
除了已挂牌的里水沙涌地块外，从各个平台的消息来看，乐居推测以下几宗地的脚步近了。
01里水沙涌地块
1月初，里水沙涌推出了一宗占地约3.9万㎡商住地块，地块起拍价79178万元，折合起拍楼面价约7200元/㎡。
目前地块已延至2025年3月10日10时网拍。
宗地总占地面积39199.26㎡，将分为两区分别规划：A区为住宅用地；B区须配建一所12班幼儿园。
该地块原为上亨田“门口路”地段旧改项目，紧邻展旗峰公园，周边已有美的滨湖学府、保利紫山、深业旗山雅苑、碧桂园云樾金沙等多个项目。
02佛山西站地块
在1月公布的《佛山市南海区2024年第五批住宅用地拟出让清单》中，博爱湖北侧地块已成功出让（保利竞得），里水沙涌地块正在挂牌，还有一宗佛山西站地块待出让。
佛山西站地块，位于环站西路以西、工贸大道以东、兴业东路以南，地块占地超7.8万㎡，容积率不高于2.8。
从宗地位置来看，该地块靠近佛山地铁3号线兴业东站，或成为佛山西站新城片区出让的首宗宅地。
从最新控规来看，该地块南侧即新规划的石门外国语学校北校区，为一所九年制学校，将设置54个班。
03罗村下柏村旧改地块
最快2025年供地！狮山罗村有旧改将释出宅地！
2月20日，佛山市自然资源局南海分局发布了关于公开征询《佛山市南海区狮山镇下柏村罗下路南商住地块“三旧”改造方案（草案）》意见的公告。
公告显示，地块位于狮山镇下柏社区，万科城市之光旁，改造范围总用地面积8.4767公顷，项目改造后用途为居住与商业混合用地、中小学用地、道路用地、防护绿地、公园绿地等。
根据介绍，改造项目为拆除重建类旧厂房改造项目，涉及两个权利主体，分别为狮山镇下柏社区下柏经济联合社、狮山镇人民政府。项目改造范围、补偿安置方式等均已经下柏经济联合社表决通过，目前地块地上建筑物已全部拆除。
项目拆除重建用地面积84767㎡，其中，用于居住与商业混合用地为52056㎡，容积率为3.0，用于中小学用地为15440㎡，中小学用地拟由政府或其指定单位建设。
项目投入土地整理资金约43884万元，土地公开交易确定出让竞得人后，拟分一期整体开发，开发周期约为4年，计划开发时间为2025年至2029年。
从地图上来看，项目地块位于罗村中心，临近在建佛山地铁4号线下柏站，周边已建有万科城市之光、翠湖绿洲、长信银湾等住宅小区。
04千灯湖雷岗变电站地块
九年之久，新(虫雷)岗变电站迁建工程终于要动了！
2月24日，广东省公共资源交易平台发布了《新(虫雷)岗变电站迁建工程项目(施工）》的中标公告，三个公司联合以约4.79亿元中标，工期1100日历天。
与此同时，该地块上的停车场已于3月1日起关停，不再对外开放。
图源：小红书
根据此前资料显示，迁改工程将对220千伏虫雷岗变电站易地重建，由敞开式布置的常规变电站改造为户内GIS变电站，迁建新站占地面积较小，且变电容量增加，将为当地提供可靠、高质量电力服务，美化片区整体景观，释放宝贵的土地资源。
2022年披露的迁改工程建成后效果图
迁改后的新（虫雷）岗变电站建成后，将逐步替代旧站运行，最终旧站停运并拆除，将其土地释放并交还区政府重新规划用途。
旧变电站占地面积近4万㎡，地块方方正正，周边写字楼、商场、学校、住宅小区林立。
从地图上可见，释出地块西侧临着富力国际金融中心、保利天际、广发金融中心等大型写字楼，北侧建有灯湖小学，南侧则是中海万锦豪园，步行可达千灯湖地铁站。
一路之隔还有保利水城、宜家家居、千灯湖创投小镇等配套围绕，是绝对千灯湖核心靓地。
位置示意图
05桂城平西马沙地块
桂城平西马沙工业区旧改又有新进展！
日前，乐居编辑从南海区政府网站获悉，该项目单元计划已经正式获批。
根据公示，该项目为工改居项目，更新面积13.9725万㎡，涉及平西社区平西、聚龙和坑边三大经济社。项目范围东至聚龙村南一大道，西至平西大道，南至平洲水道北侧，北至东平路。
回顾2023年2月，广东景宏科技产业投资有限公司以“增值奖励比例”为60%，“保留物业和停车位的租金”为1045万元/年（含税）竞得了桂城街道平西社区马沙工业区土地前期整理及西城工业区地块合作开发项目，土地前期整理期限为2年。
按照此前披露的规划，马沙工业园所在位置将用于规划宅地。
从地图上看，该项目就位于桂城平西板块，紧邻平西小学。
顺德区
2月26日，顺德区迎来拍地开门红，招商蛇口以12.7亿斩获佛山新城江景靓地。
该地块已于拿地当天动工，将打造为佛山首个“序”系高端产品，定名「佛山序」，预计上半年面市。
出让地块航拍图
而接下来顺德的推地计划尚未明朗，截至目前，乐居已知北滘西站TOD南侧地块被收回，将作为宅地性质开发。
01北滘西站TOD南侧地块
2月17日，乐居编辑获悉，《北滘镇人民政府关于收回佛山市顺德区土地储备发展中心14.750965公顷国有建设用地的请示》已正式获批。
根据批示，佛山市自然资源局同意收回佛山市顺德区北滘镇站前路以北地块14.750965公顷国有建设用地使用权，收回后的土地将作为北滘镇人民政府的城镇建设用地。
从宗地位置来看，该宗地就位于顺德北滘西站附近，正地处北滘会展TOD地块南侧。
按照规划，此次收回的宗地将主要规划为居住用地。
回顾2024年12月30日，佛铁联合体以5.2亿元竞得顺德北滘会展东TOD巨无霸地块，紧挨着本宗收回地块。
从该项目效果图可见，本宗收回地块也将开发为住宅小区，不排除将连片开发的可能。
佛铁联合体项目效果图
三水区
01西南石塘水厂改造项目
日前，三水区政府网站发布了《三水区2025年“三旧”改造年度实施计划》的批前公示稿。
其中，仅有一个“工改居”项目，为石塘水厂改造项目。
该项目已于此前纳入旧改计划，预计今年2月启动，2028年完成。
从地图上看，该项目就位于三水北江新区，北侧为北江凤凰公园，周边开发有时代城5期、鸿安丽苑、轩隆雅园、招商樾园、常乐府等众多项目。
2025各区土地征收方案
近日，南海区、禅城区先后发布了2025年首批土地成片开发方案，看看哪些地方有望被征地？
01南海区
日前，南海区发布《2025年度土地征收成片开发方案(第二批)（征求意见稿）的公告》，共划定22个成片开发片区，涉及20个开发项目。
其中，涉及住宅的项目包括有夏北社区宝华旧村居改造片区项目、永胜旧村居改造片区项目、狮山宏佳旧厂房改造片区项目，太平大道北旧厂房改造项目、西滘旧厂房改造项目等，项目的实施时间均为2025～2027年。
02禅城区
日前，禅城区发布了《佛山市禅城区2025年度土地征收成片开发方案（第一批）征求意见稿公示》，共划定5个成片开发片区，涉及5个开发项目。
其中，涉及商住的项目包括有朝东1号项目，季华北路以东、张槎西路以北地块改造项目和张槎青柯地块项目。
其中，涉及商住的项目包括有朝东1号项目，季华北路以东、张槎西路以北地块改造项目和张槎青柯地块项目，征地起始年限从2025年到2027年。
文件指出，朝东一号片区主要用途为二类居住用地和中小学用地，安排的朝东一号地块改造项目通过拆除重建旧村居和低矮工业厂房，旨在打造一个集高品质居住、优质教育资源、繁华商业街区以及绿色公园绿地于一体的新型社区，从而显著提升禅城区的城市面貌，增强城市的吸引力和综合竞争力。
张槎西路北片区主要用途为二类居住用地和中小学用地，拟安排季华北路以东、张槎西路以北地块改造项目，全面落实村级工业园改造，完善片区居住及教育配套。
而张槎青柯片区主要用途为商业用地、商务用地或娱乐康体用地、公园绿地、城市道路用地，范围内商业用地、商务用地或娱乐康体用地为完善城市综合商业配套,产生的集聚和规模效应对整个城市都产生直接辐射，提升城市吸引力；公园绿地为完善生态景观功能；城市道路用地为完善项目区交通网络，加强区内外交通的联系功能。
