珠海前山商圈，似乎陷入了“商业消亡”的怪相。
近日，前山多个商业体，传出店铺关闭、清场等消息。
凤凰君对前山4大商业体进行实地探访，发现倒闭、清场、改造的情况确实存在，也相当惨烈。
然而，珠海的商业也并非是一边倒，而是冰火两重天。
具体情况我们通过现场实踩来深入探讨下。
01
诚丰广场
人流较少，部分店铺已倒闭
凤凰君在周五下午下班时间，来到诚丰广场，看到人气主要集中在一楼沿街的咖啡茶饮商铺。
▲诚丰广场实景，2025.02.21
▲诚丰广场实景，2025.02.21
▲诚丰广场实景，2025.02.21
但是除了咖啡茶饮店铺，商场内部的人气便直接降温。
超市人流是检验人气的参考之一。然而在下班采购时间，位于负一层的天虹超市，生鲜水果区只有少量人流。
▲诚丰广场天虹超市实拍，2025.02.21
▲诚丰广场天虹超市实拍，2025.02.21
1、2层的服饰购物区基本没有客户，其中的3、4层多间店铺已倒闭，连“网红”餐饮品牌蛙来哒都已停业。
▲诚丰广场实景，2025.02.21
▲诚丰广场实景，2025.02.21
须知诚丰广场位于珠海市香洲区前山轻轨商业核心区，是集大型超市、百货、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业综合体，地理位置十分优越。
自2016年开业以来，运营时间尚不足10年，就已于去年10月启动升级改造。
根据官方发布的宣传片，升级改造后的诚丰广场，改造涉及范围达10万㎡，打造珠海都市新潮玩大型商业体。
同时联合天虹商场，对项目外立面等硬件进行换新，同步启动招商，引进一线新品牌。
其中商场负一层也将打造为电玩中心，涵盖电玩、VR与动漫天地等，目前负一层主要是超市、饰品店等。
▲诚丰广场实景，2025.02.21
据其官微介绍，改造后，新进的品牌有：小米之家，李宁，安踏运动，361运动，鸿星尔克，百膳厨房，曼西尔奴，冰雪大世界等，不知道大家觉得这些品牌如何？
▲诚丰广场实景，2025.02.21
02
明珠商业广场
相当冷清，部分店铺关门停业
在同样的时间，凤凰君再来到附近的明珠商业广场，发现这里的人流量更加稀少。
商场里里外外的商铺，都相当冷清，甚至是空无一人，部分店铺早已关门停业。
▲明珠商业广场实景，2025.02.21
▲明珠商业广场实景，2025.02.21
其中的华润万家超市也一样人流稀少，仅有生鲜区有个别顾客在选购。
▲明珠商业广场华润万家超市实拍，2025.02.21
▲明珠商业广场华润万家超市实拍，2025.02.21
▲明珠商业广场华润万家超市实拍，2025.02.21
相信珠海市民对明珠商业广场并不陌生，该商场位于香洲区前山片区、明珠南路与金鸡路交汇处，至今已经运营了18个年头。
其占地面积约1.5万㎡，总建筑面积达6万㎡，营业面积达5万余㎡，是一个集超市、零售、餐饮、休闲娱乐等多种业态于一体的区域型商业体。
凤凰君记得，多年前，珠商业广场还是前山唯一的大型商场，人气十足，其中位于二楼的华润万家每逢周末必是人头涌动。
而如今，却如老树般凋零，部分商户先后撤场，不少铺位处于空置状态。
因此，在今年1月，明珠商业广场已经挂出“升级改造”的标语，但现场尚未开工。
据了解，明珠商业广场的改造范围达到10万㎡，涉及整个商场的全面升级。
包括外立面的更新、品牌组合的优化，改造后的或将吸引更多高端品牌入驻，提升商场的竞争力和吸引力。
03
都会立方
已全部清场
进行升级改造的还有同样位于前山的都会立方。目前门前已挂出了“调整升级、全面招商”的海报。
据凤凰君所知，部分商家已撤出，但是5楼的威尼斯西餐厅仍然在营业中。
▲都会立方实景，2025.02.28
▲都会立方实景，2025.02.28
都会立方位于粤海西路与前山路交汇处，由澳门旅游娱乐股份有限公司投资兴建，是集大型综合娱乐、购物、餐饮、等功能于一体的商业社区。
据了解，这里于2014年开业，进驻过多家知名品牌，如大福北京烤鸭等，吸引了不少人流，曾经也相当热闹。
而如今，都会立方也不得不要进行升级改造，同时也进行全面招商，招商业态包括休闲、娱乐、特色餐饮、社区配套等，但改造后原来的商家不确定是否会重新进驻。
据了解，项目的外立面及商场内部都将进行改造，完工时间大概要到2026年9月左右。
04
珠海环宇城
人气火爆，品牌店坐满人
最后，凤凰君来到前山最顶流的商圈——珠海环宇城。
这里出现的完全是另一番景象，商场内各处入目都是人，部分餐饮品牌店基本坐满人
▲珠海环宇城实景，2025.02.21
▲珠海环宇城实景，2025.02.21
珠海环宇城引进的超市虽然是高端精品超市，但在饭点时间，生鲜区和买菜区仍有不少人在选购。
▲珠海环宇城blt精品超市实拍，2025.02.21
▲珠海环宇城blt精品超市实拍，2025.02.21
珠海环宇城购物中心占地10万㎡，共分有6层（B3-L3），于2021年10月开业。
根据官方宣传，珠海环宇城进驻超200个国内外知名品牌，其中有超70个进驻珠海的首进品牌，包括blt精品超市、ZARA、meland亲子互动场馆以及CGV影城等
▲图源：@珠海环宇城
而在2024年，珠海环宇城继续进驻了多家首店，包括泽田本家铜锣烧、塔挞、M2 KITCHEN、沙发屿屋、卡拉猫、内野UCHINO、北欧时刻Ogonblick、indicia标记、LIULIU MO、Aimer Kids爱慕儿童等等。
总结
通过以上案例，我们非常清楚地了解到，目前珠海的商业体，简直就是冰火两重天。
那么，为何会出现这样情况？
凤凰君认为：
首先，是“新”与“旧”的区别
以上4个商业体同样位于前山片区，但是它们距离基本都在1公里范围内，因此竞争不可谓不激烈。
然而，新的商业体设施更完善，布局、动线设计也更好，内部环境新鲜感十足，无疑让顾客拥有更舒适的购物消费体验。
因此，珠海环宇城就更具竞争力。
再加上消费者的“喜新厌旧”以及趋众的心理，使得人气越来越集中。
其次，便是首店的诱惑，品牌的效应
一般而言，开业时间较久的商业体，品牌店都多已过时，缺少新兴网红品牌或首店，对年轻群体吸引力不足。
而新的商业体，在这方面优势非常明显，如珠海环宇城进驻超200个国内外知名品牌中，有超70家是首进珠海的品牌，2024年又继续进驻多个首店。
▲图源：小红书
再如，优特汇自去年底引入盒马鲜生超市后，以及首进珠海的好利来及崎本，吸引了大量的人流，体现了强大的品牌效应。
第三，传统与新兴的对比
传统的商业，过度依赖传统零售（如服装、百货），缺乏体验式消费场景，难以抵御电商冲击。
同时，传统超市的基本不具备即时配送能力，难以满足懒人经济需求。
▲玖洲道实景，2025.02.26
而新兴的商场，以体验式消费主导，如玖洲道以“开放式街区+夜间经济”为特色，引入露天市集、音乐喷泉；珠海环宇城配置艺术展览、亲子乐园。
有的则是引入新零售业态，如山姆会员店（仓储式会员制）、盒马鲜生（生鲜电商+即时配送）契合家庭消费与即时性需求，形成差异化竞争力。
最后，就是运营策略的不同
部分的商场在运营方面，缺乏主题活动或数字化营销，如诚丰广场长期依赖传统手段促销。
有的却相当具有创新性，如玖洲道通过季节性主题市集（如圣诞灯饰、夏日啤酒节）保持新鲜感，吸引打卡传播。
再如珠海环宇城定位“高端生活方式中心”，引入珠海首家乐高探索中心；山姆通过会员制锁定中高收入家庭等。
因此，一些老旧的传统商业体，升级改造是势在必行。
同时，也期待这些商业广场，能尽早改造完成，为珠海的消费者带来更丰富的体验。
来源：凤凰君懂楼市
