来源|赢商网（ID：winshang）
作者|陈羲龙
图片来源|除特别说明外，均来自项目官方
千年商都，底蕴深厚。
刚过去的春节假期，映照出广州商业繁华的光景，当中，具备传统文化历史厚重感的老城区成熟商圈，成为人气所在。
越秀区的北京路商圈、荔湾区的大西关商圈、番禺区的市桥商圈，以商业街为纽带，承载的不只是百万客流，还有几代人的记忆与消费习惯。
近年来，随着城市更新步伐的加快，老牌商圈正焕发出新的活力。
北京路商圈透过“北优南拓”越活越年轻；大西关商圈凭借城市更新典范永庆坊成为网红打卡地；而斥资上亿大手笔进行焕新改造的易发街，则成为番禺市桥北片商圈升级的“关键引擎”。
首条商业街“火”了40年
成熟商圈的价值沉淀与底蕴
一条商业街，代表商圈的繁华，更浓缩城市商业的发展历史。
正如位于老城区越秀区的北京路步行街，勾勒出广州两千多年来的繁华面貌，一路贯穿古今。
同样，一条长约480米的易发街，顶着“番禺老板的黄埔军校”、“广州第四商圈龙头”等头衔，经历40年的发展，谱写出半部番禺商业现代史。
1985年，易发商场兴起，在时代浪潮的推动下，逐渐形成了堪称全国音响电器风向标的大型批发市场，巅峰时期汇聚了一千多户商家，更走出国美电器前主席黄光裕、锐丰音响董事长王锐祥、番禺电缆集团董事长王锦荣等多位知名企业家，堪称“中国富翁生产线”。
90年代易发街电器商户
95年易发商场人流
95年易发商场
如果说第一代的易发是因时而生，第二代的易发就是因市而兴。
千禧年后，随着城市的发展，批发业态已经无法与大众的日常消费模式相匹配，从易发商场走出来的企业家们紧跟时代大势，在易发商场原址上推倒重建，2005年10月再次开业，踩在时代的风口上，从批发市场转型为广州首个同时拥有室外步行街、室内步行街和多层盒子购物体的复合型商业体——易发商业街。有趣的是，易发在20年前规划的街区+盒子的格局，也成为了当下诸多成功商业体的标配，这种远见，极具前瞻性。
易发街2005年步行街开街
易发街的繁荣，不仅推动了番禺商业的发展，更是番禺人生活的一部分，承载了几代人的消费习惯与情感记忆，这很大程度上取决于老城区的区位地段与客流的沉淀，正是城市发展的底色，也是其底蕴。
//广州建城开端，两千年无可撼动的繁荣底气
番禺二字，代表了广州建城的开端。如今，广州城市即便随着新城、新区的发展，番禺的底蕴仍在。
而市桥作为番禺区最早的商业发源地，是毫无疑问的中心区域。
赢商大数据监测市桥商圈辐射热力图可看出，1530个住宅小区、881栋写字楼环绕于此，这是一轮轮城市发展的浪潮中持续叠加、沉淀的城市底蕴。
相较于广州其他处于发展阶段的新城区，商业氛围培育仍需时日，老城区的高集聚度与高成熟度，无疑为商业繁荣发展增添了底气。
//集聚超41.5万人常住人口，年轻客群占比高达83.6%
番禺，广州第二人口大区，而市桥，则是番禺人气集聚的黄金区域。
赢商大数据的监测，市桥商圈周边3公里范围常住人口41.5万人，5公里范围常住人口80.1万人。
在刚过去的春节假期，易发街作为市桥商圈的流量代表，以4万多平方米的体量，带动了22.5万客流在此逛街，并斩获1620万销售额。客流数据的背后，是商业与周边客群的紧密联动。
值得关注的是，老城区并未随着城市老化而丢失年轻客群，而是在历经迭代后，依然保持着非常多元的客群来源。
易发街在此发展40年，伴随的是70后、80后、90后、00后等消费群体的更新轮换，如今，年轻客群依旧占据消费主流，监测数据显示，市桥商圈区域的年轻及年轻家庭客群占比高达83.6%，其中19-34岁占比达54.2%。
//番禺首条地铁内连城市CBD，外接大湾区城市集群
能与商圈紧密交互、共享客流的不只有商业街，还有地铁为主导的轨道交通。
广州地铁3号线，作为番禺首条地铁，从老城区市桥商圈贯穿至天河区中心区珠江新城、体育西路，实现无缝直连，一直是广州地铁载客量最多的线路之一，且市桥地铁站也是广州客流量最大的站点之一。诚然，去往广州主城区的地铁，带去了经济表中的部分生产力，但也毋庸置疑，开回番禺的地铁，带来的也是源源不断的消费力，况且易发街引领的这个商圈，有着老城区天然的松驰感和亲切感，暗藏着把劣势转变成优势的巨大潜能。
易发街区位交通图
当然，为番禺带来泼天流量的还有庞大的外地客群。
市桥临近的广州南站，去年年客流量超1.7亿，打破全国记录，加上市桥商圈拥有多个直通香港的公交巴士站点，能有效实现大湾区城市群的紧密联系。
//一条商业街，撑起一个商圈的繁华
商圈的形成依靠商业体的集聚，赢商大数据的监测，番禺市桥商圈集中6大在营项目，商业体量达18.3万㎡。
与北京路商圈的发展高度契合，市桥商圈的商业底蕴，也是从早期商业街+百货的组合，沉淀出如此繁华的商业氛围。易发街在此发展40年，恰恰也是依托番禺首条商业步行街+新大新百货，带动了市桥商圈的发展。
易发街人气图
随着现代商业朝着更具场景化、体验感等方向发展，番禺市桥老商圈也亟需进一步升级，易发街作为当中的核心载体，伴随项目的升级改造，将积极响应政府最新规划，带动市桥北片商圈进一步发展。
斥资上亿改造
岭南基因+二次元文化老城区
老商圈变Young了
与众多中心老城区老商圈发展步调一样，随着商业模式的老化，其空间业态已不符合当下市场环境需求，市桥商圈的升级改造也被提上了议程。
此前，十四五规划便提到，为配合国际消费中心城市的培育建设，市桥北片商圈重点发展为集购物、娱乐、休闲为一体的特色商圈。
3月8日，易发街将举办招商发布会，藉由此次活动，番禺区也将进一步披露《市桥北片商圈整体提升概念规划》相关内容。
值得一提的是，易发街作为市桥北片商圈的重要商业载体，将斥资上亿进行全面改造，实现第三代商业街的迭代升级。
目前，番禺北片商圈仍缺少一个有独特文化体验，以及场景、业态都足够吸引人的商业综合体，这在当前导致了部分年轻消费群体的北移，市桥本地、乃至南沙的居民，甚至会越过北片商圈这个原本商业底蕴丰厚、商业气氛浓郁的片区，去往万博或者天河商圈消费，这一方面印证着更好的体验感、更具调性的消费场景对年轻群体的吸引力是绝对的，另一方面也佐证了包括易发街在内的北片商圈商业体，必须跟随时代的脚步重构此类新消费形态。
而易发街此次的全面升级改造，正是希望通过以新业态、新品牌、新场景、新运营，为坐拥282万人口的番禺区补足这一缺口，为番禺人打造一个岭南Young生活多元街区，赋予市桥商圈新文化、新潮流、新趣味、新玩法，为番禺人打造近悦远来的情感归属地。
//岭南文化当代表达，营造精致烟火气
易发街，代表了番禺城市及商业的历史印记和文化符号，且番禺自身便是岭南文化的宝藏地，项目在空间改造上挖掘在地文化，建筑艺术语言层面以“岭南文化当代表达”进行呈现，旨在引起当地市民的情感共鸣，更为激起年轻客群打卡社交热潮。
如西街入口大气吸睛的岭南画卷造型，岭南风情骑楼街、庭院骑楼街场景交互切换，为夜经济运营创造全天候开放条件。
街区的空间延展性，不仅能有效发挥场景内容优势，也将与光明北路-大北路段繁华路特色街联动，以夜间经济为导向，打造开放式特色街区，实现街区影响力的延伸，带动整个商圈的夜经济活力释放。
//番禺首个二次元主题街区，与Z世代潮流文化无缝接轨
如今，Z世代为主力的年轻消费群体，带动二次元文化盛行，不少老商场借助二次元主题重新焕发活力。
在广州，存在不少承载二次元发展的土壤，如老城区越秀区北京路商圈凭借动漫星城接住二次元的“泼天富贵”，海珠区则依托琶洲漫展造就二次元文化盛典。
番禺区，是动漫游戏机的主要产地，聚集了多家全球知名企业的代工厂，同时也有如游戏机企业、环游嘉年华的老板苏本立这样的本土企业家，本地居民以年轻消费客群为主，对二次元的接受度高，但区域缺乏承载二次元内容、留住二次元消费群的商业载体。
后续随着易发街的升级改造，将打造二次元主题街区，涵盖痛屋、妆造房、宅舞台、IP特展等特色区域，与Z世代的潮流文化无缝接轨，更令二次元群体欣喜的是，易发街在动漫次元街的改造设计投入上下了重注，大量的LED屏让活动运营变得更具想象空间，超5000平方米的二次元业态面积、一整条表演+走秀舞台及巨型LED屏的组合，也让本区域的二次元群体在此可以无限精彩的尽情集邮、扩列，而不必再为了周末的一次偶像见面会、一次宅舞奔波在路上几小时。
对于易发街此次在二次元街区的重视和巨额投入，国内二次元零售品牌领军企业乌丸屋创始人黑猫在实地考察后表示，易发街在二次元的场景打造方面，走在了国内二次元商场的前面，在他看来，二次元线下零售行业在近年经历了野蛮生长，当前的情况是绝大多数场地经营方并未把场景的打造作为经营发展的重点，这可以理解，一旦氛围形成，简单的桌椅布置，就足以吸引摊档主、消费者、表演者这“热场三要素”，但业内的共识是，二次元的1.0时代即将过去，2.0时代即将到来，业内预测，场景+内容，将会是二次元业态在下一个阶段能否帮助商场冲出重围的关键，而在此时做好场景打造，无疑是做足了基建功夫，只待更强势的运营了。
//逆市保持90%以上出租率，未来将持续新老业态的革新
在过去的二十年里，易发街也面临实体商业的周期发展变更，即使在充满挑战的特殊三年，它依然创造了出租率高达90%以上的成绩，保持稳定发展。
而今，商业模式更新换代，商业形态也随着发生变化。易发街的改造，除了保留部分传统零售业态，兼顾老顾客的消费习惯，也将重点引入当下流行的新兴业态。
除了上述提到的二次元街区引入相关主题内容及业态外，南广场将无缝链接各类运动业态；东区规划潮流零售、休闲餐酒、生活方式等时下流行的业态，而升级为“32号宝藏工坊”的盛铠大厦则构建创意潮店，实现新老业态的有机融合。
//传统商圈焕新的示范效应，“按下暂停键”的市桥重新激活
据悉，易发街的升级，让原本“按下暂停键”的市桥商圈重新得到激活，为传统老城区、传统商圈带来改造焕新的示范作用。
根据《市桥北片商圈整体提升概念规划》，商圈内一批批商业体将持续焕新。
钻汇广场将翻新改建成为国际范、湾区韵的珠宝婚庆主题IP综合性商城；
喜悦天地也将推进新一轮业态调整；
即将新亮相的POD石桥公园地下商业钻汇·星城也将为市桥商圈带来新增体量扩充；
即将动工兴建的兴发里则将参照成都太古里，打造成为高品质、中密度的开放式街区商业及写字楼综合体。
而率先迎来升级的易发街，不仅将提升自身竞争力，还将与周边商业体形成联动，通过资源共享、客流互通、形象联体、业态联动，成为番禺市桥商圈的“流量引擎”，共同推动番禺市桥商圈的迭代发展，扩大商圈的影响力与辐射力。
作为番禺市桥商圈的核心街区，易发街的升级改造不仅是其自身发展的必然选择，更是整个商圈迭代升级的重要契机。
已经历两个二十年成功的易发街，通过业态焕新、空间优化等升级，锚定第三个二十年发展，相信将焕发出新的活力，再次成为商圈标杆商业体。
未来，随着番禺市桥商圈的持续升级，易发街将以其独特的区位优势和成熟的商业积淀，继续引领城市商业潮流，为消费者带来更多惊喜与体验。
这条“老牌商业街”所谱写的新篇章，依旧值得期待。
时间地点：2025年5月丨广州
