文｜邓浩志
近日，广州市房地产中介协会最新统计数据显示，2025年2月，广州市二手住宅共网签6278套，网签面积共计62.21万平方米，同比分别增长29.04%和26.90%。广州市二手住宅市场成交持续活跃。我想再次郑重提醒，这个数据有好的一面，也有有问题的一面，而且问题不小。
好的方面，广州楼市的确持续回暖，而且是从去年第四季度开始，已经维持了近半年时间。这是楼市利好政策持续不断释放购买力的体现，如果今年楼市小阳春行情能够如约而至，则广州楼市就有可能实现真正的企稳。二手房市场如此，新房市场也是如此。
而问题的一面，是广州二手房成交量“水分”不少。这个问题我之前已经多次说过了。今天再举个例子。2024年广州楼市跌回了八年前的水平，但全年二手房网签量却达到惊人的11万套，高于2023年、2022年，居然和楼市火爆的2021年持平。怎么可能整个楼市下滑，二手市场却单独火爆到接近历史高位的水平？怎么可能二手房价持续大幅下跌，但成交量却连续两年环比增长？怎么可能所有放盘的业主都觉得房子难卖，但二手月度成交却经常突破10000套大关？这些都是非常违反常理的，却一直没有人质疑过。
问题我已经分析过了，二手市场表现远远优于新房市场，完全是经营贷大量进入楼市的结果。所以大家会从数据上发现，2021年楼市见顶之后，新房和二手房成交量都同步下滑，到2022年两者继续下滑；到2023年年中开始，经营贷开始普遍进入房贷市场。这时候，二手房成交量开始“见底回升”，但整个楼市仍然是下行的，新房成交量继续下滑。到2024年各地宣布购房首付最低降到15%之后，二手房成交量继续攀升，而新房成交量进一步下滑。直到现在，部分一二线城市新房市场开始回暖，但二手房月度成交量已经达到历史高位，广州经常月度破万，上海随随便便破2万。一手房之所以成交没有二手房活跃，就是因为新房做不了经营贷，做高评高贷没那么容易，所以不太可能实现以“买房”获得融资这个目的。
关于二手成交量所隐藏的问题，我已经再三拆解，再三提醒，也请住建及相关部门，还有行业或行业协会重点关注这个问题。一是这种违规使用贷款的情况越普遍，越会对金融系统的安全性产生影响。二是千万别看二手数据就以为市场真的回暖了。目前楼市只是“回温”，还有很大的不确定性。
