朋友们，不知道你们身边最近有没有这样的现象：越来越多邻居开始装修了。从早上8点起就忙忙碌碌，各种装修工人进进出出，一直到晚上8点。小区里堆满了建材垃圾，这一阵一阵的装修动静背后，可能有两个原因。
第一个原因，国家补贴给力，大家都在搞局部改善，这是大力促进内需的成果。就像我家，最近换了一批家电，洗衣机、冰箱之类的，都有补贴。
第二个原因，是最近几个月二手房交易量带来的连锁反应。从数据上看，似乎更倾向于楼市回暖这个说法。注意，我说的是“似乎”。
中信建投的数据显示，从2024年10月份开始，40个城市的二手房月度成交面积一路攀升，12月份达到顶峰，成交面积1018万平米，环比上涨22%，同比更是增长近80%。当月新房的成绩也不错，环比增长23%。
虽然2月份还没结束，官方数据还没出，但各种好消息已经不断传来。咱们看看北京，2月10号到16号，二手房网签数量是2923套，环比上涨153%。上海同一时间段，链家二手房成交量环比增长190%。中介说，节后第二周，上海二手房看房量和成交量基本恢复到春节前水平。深圳呢？2月10号到16号，二手房成交量达到1261套，比上一周增长53%，也基本回到春节前水平。
听到这些好消息，是不是没什么感觉？
我发现，很多人对这些一线城市的好消息有点麻木了，毕竟只是局部热闹，很难掩盖整体楼市的冷清。
咱们先看看大家最关心的房价。从全国70个城市的房价指数来看，2024年7月份到现在，以楼市新政出台的9月份为分界线，不管是一手房还是二手房，从全年数据看，房价同比都处于下跌状态。只是从去年年底开始，降幅慢慢减小，原来是大幅下降，现在是平缓下降，这就是经济学家常说的“边际改善”。
其中二手房房价跌得更厉害些，这和大家的交易心态有很大关系。有媒体报道，北京不少开发商为了提升3月份的成交热度，不惜降价出售，降价幅度在10%左右，相当于直接打9折。
按月来看，也就是看环比数据，每个月降幅不算大，但一直没有止跌上涨的迹象。从百城维度看也是如此，中指研究院的数据显示，二手房房价已经连续跌了33个月。
再看局部，虽然数据好看一些，但主要是一线城市表现好。逐月来看，一线城市的一手房在2024年11月份就不再继续下跌，二手房早在10月份就由降转升，环比上涨0.4%，之后新房和二手房都是逐月微微上涨。二线城市的回暖信号在1月份也开始出现，新房价格连续19个月首次环比上涨了一点，但现在还远远没达到一线城市普涨、二线城市全面跟进的程度。
新房数据相对好点，一方面可能是新房对政策、利率等因素更敏感；另一方面，买房人也有“且买且珍惜”的想法，因为2024年土拍比以前减少很多，这会影响到未来新房的供应量。
但说实话，房子卖不掉、房价卖不上去，还是大部分城市楼市的现状。从目前数据看，当下房地产还在修复期。单纯看年初到现在，和去年下半年相比，房地产市场在边际效益上是回落的。
数据显示，就算是一线城市，2025年1月份的环比增长也放缓了。从实际感受来讲，进入2025年楼市有点降温。因为春节时间有差异，2月份数据没出来之前，很难和去年同期比较，和去年12月份环比也不合适。感觉9月底政策出台后，大家买了4个月，就有点买不动了。
不过有几条土拍新闻，大家可以了解一下。2月20号，上海2025年第一次土拍，有4宗涉及住宅的用地出让，总的起始拍价119.24亿，最后4宗地都成交了，总的成交金额159.26亿。同一天，杭州也有三宗住宅用地出让，也都成交了，超出起拍价，总成交金额31.405亿。但对于这些新闻，大家看看了解就行。为什么呢？
因为这些地块，要么在城市里稀缺的好地段，多年没拍过；要么容积率极低，差不多降到1出头，类似于别墅地块。所以少数城市土拍高溢价或者拍出新地王，并不能代表城市真的变好了。有些高溢价或者新地王，是把土地用途从商业用地改成了住宅用地。
我觉得现在大家可以达成一个共识：当前楼市靠自身恢复的可能性很低，还是需要政策持续下猛药。虽然这轮城中村改造已经扩大到300个城市，但真正能大规模改造的，还是集中在超大和特大型城市。这些城市可改造区域多，人口潜力大，人口流量大，需要改善的空间也大。
因为我本人擅长做商业项目，能看到现在一些城市主城区，有很多精致又有烟火气的街区商业在兴起，像北京的胡同、上海的弄堂、长沙的巷子，这些老城区变得越来越有活力。目前很多城市都有城市更新、城中村改造的顶层设计思路在推进，但因为各种问题，还没有大规模开展，还在摸索阶段。
我觉得主要是没钱，除非通过专项债投入大量资金到城中村改造，不然各个大城市在这方面推进肯定很慢。现在已经有一些城市出现城中村改造陷入僵局的情况，相关地产开发商爆雷，项目销售不好，没办法继续给拆迁户租金补偿。就像上周，深圳的旧改航母白石洲就上新闻了，停工了。
综合上面说的各种情况，盼着楼市迎来阳春的朋友可能要失望了。楼市现在只能说缓了一口气，后续治疗效果还得继续观察。2月不行就看3月，3月没起色就盼4月、5月，只要时间够久，总会好起来的。不过有一点可以肯定，楼市的回暖可是经济增长的重要指标。毕竟房子对很多人来说，不只是一个家，更凝结着大家对经济发展、城市发展以及个人收入增长的信心。我想，大家其实不只是盼着楼市好起来，更是盼着经济好起来，对吧？
