文/谢逸枫
一组国家统计部门2025年1月17日的数据显示，2024年全国商品房价（销售均价）环比上涨0.51%，同比下降4.8%。单月看，12月全国商品房销售均价10318 元/平，环比增长 2.2%，同比上涨 2.9%，说明单月房价环比迎来上涨。
2024年全国商品房销售、金额数据指标下降的幅度已经明显收窄，分别为同比下降12.9%、17.1%，对比年内最大跌幅收窄分别为7.6%、12.2%。总体来看，房地产行业的库存、债务、交房的风险继续出清，延续筑底行情趋势，表现出积极向好的改善。
全国房地产市场表现为前低后高、先抑后扬的市场格局。随着房地产政策需求端和供应端的政策发力、融资端的政策加码，全国商品房销售、销售金额迎来边际改善的修改非常明显，充分反映了当前房地产市场供需两端修复正在加快，筑底趋势渐明。
数据显示，2024年房地产开发投资额同比跌幅扩大1.0%、施工面积同比跌幅扩大5.5%、新开工面积同比跌幅扩大2.6%、竣工面积下降27.7%（2023年增长17.7%）、土地购置金额和购置面积分别下跌超过20%以上，说明供应端萎缩，房企不敢投资。
2024年销售面积同比跌幅扩大4.4%，销售额同比跌幅10.6%、商品房价同比下降4.8%（2023年同比上涨6.4%），表明房地产市场量价齐跌。房企到位资金同比跌幅扩大3.4%、商品房待售面积同比增幅收窄8.4%、国房景气指数同比跌幅收窄0.51。
按照目前数据看，2025年房地产市场有望完成探底，加快筑底的趋势，能否出清风险，迎来触底反弹，取决于3月5日后的收储存量商品和存量闲置土地、城中村专项债和100万套货币化、项目白名单，能否真正全国性、大范围、大规模实施、落地。
统计局披露同比增速说明，投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。第一是自2023年3月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。
第二是自2024年1月-2月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。本报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。
如何看待房地产市场形势？统计部门回应表示，2024年一揽子政策连续落地，房地产市场成交趋于活跃，四季度，新建商品房销售面积和金额都实现正增长。从监测的40个重点城市销售情况看，12月当月新建商品房销售面积、销售额同比分别增长0.3%、4.1%。
房价逐步回稳。2024年12月份70城中有23城新建商品住宅销售价格环比上涨，有9城二手住宅价格环比上涨。其中一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，这是2023年6月以来的首次上涨。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，连续三个月环比上涨。
市场预期持续改善。总的来看，近期房地产市场在政策组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改善。中长期来看，新型城镇化还没有完成，刚需和改善性住房需求还有潜力。
第一是开发投资额。2024年全国房地产开发投资10.0280万亿元，同比下降10.6%。其中住宅投资7.6040万亿元，同比下降10.5%。办公楼4160万平方米，同比下降9.0%，商业营业用房6944万平方米，同比下降13.9%。其他1.3136万亿元。
2024年全国房地产开发投资10.0280万亿元，同比下降10.6%，跌幅同比扩大1.0%，已经连续下降3年（36个月）。开发投资一路下滑的趋势尚未得到根本性“扭转”，总体来看，改善、修复的效应不明显，政策传导到投资效果差，恢复缓慢。
2016年-2024年开发投资分别为10.2581万亿元、10.9799万亿元、12.0264万亿元、13.2194万亿元、14.1443万亿元、14.7602万亿元、13.2895万亿元、11.0913万亿元、10.0280万亿元，涨跌幅分别为6.9%、7.0%、9.5%、9.9%、7.0%、4.4%、下降10.0%、下降9.6%、下降10.6%。
房地产开发投资累计同比降幅扩大1.0%，呈现恶化的趋势。现在房地产行业修复缓慢。房企投资信心严重不足，民营房企资金改善不明显，其中施工面积、新开工面积和竣工面积下降超预期，土地购置面积和费用降幅扩大。
房企前期拿地减少、资金承压、库存较高等情况并未出现实质性改善，房企多“以销定产”，2025年新开工和投资预计将持续回落，降幅都会略微收窄。能否出现小幅修复的关键在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地的开展等。
单月数据看，2024年12月开发投资金额6646亿元，同比下降13.3%，降幅较11 月扩大了1.7 %，单月投资降幅扩大主要是商办类投资降幅扩大所致，整体地产投资降幅扩大，投资额处于2012年以来同期的最低水平。
自2022年开始，单月连续下降36个月，呈现探底态势。主要下行压力来自房企现金流紧张、开工意愿不足、新开工面积及土地购置面积、金额持续大幅度下降，导致房地产投资一直处于下降的状态。同时融资、到位资金、销售回款一直没有明显好转。
2024年全国住宅投资7.6040万亿元，同比下降10.5%，降幅扩大2.8%，已经连续下降3年（36个月）。2020年-2024年住宅投资分别10.4446万亿元，增长7.6%、11.1173万亿元，增长6.4%、10.0646万亿元，下降9.5%、8.3820万亿元，下降9.3%、7.6040万亿元，同比下降10.5%。
单月来看，12月住宅投资同比下降10.5%，同比降幅反而较11月收窄了 1.2%。从绝对值来看，单月投资额处于2012 年以来同期的最低水平，行业供给端大幅收缩，开发投资受制于土地市场以及施工建安投资的低迷。
按照物业类别看，2024年房地产开发投资跌幅扩大主要受住宅、商办投资影响，住宅和办公楼跌幅扩大，分别下跌10.5%、9.0%，商业营业用房同比跌幅13.9%。按照地区区域看，2024年东部下降11%、中部下降9.4%、西部下降8.9%、东北下降21.8%，总体看跌幅收窄的趋势。
第二是房屋施工面积。2024年全国房企房屋施工面积73.3247亿平方米，同比下降12.7%。其中住宅施工面积51.3330亿平方米，下降13.1%。办公楼2.9858亿平方米，同比下降10.1%。商业营业用房6.3195亿平方米，同比下降12.6%。其他12.6864亿平方米。
2024年房企房屋施工面积73.3247亿平方米，同比下降12.7%，降幅同比扩大5.5%，连续下降3年（36个月），施工面积一路下滑的趋势尚未得到根本性“扭转”，总体来看，施工面积改善、修复的效应不明显，政策传导到投资效果差，房企大量停工。
2020年-2024年全国房企房屋施工面积分别为92.6759亿平、97.5387亿平、90.4999亿平、83.8364亿平、73.3247亿平，涨跌幅分别上涨3.7%、5.2%、下降7.2%、下降7.2%、下降12.7%，房屋施工面积呈现跌幅扩大的趋势。
单月来看看，自2021年8月开始，单月房企房屋施工面积连续下降42个月，呈现继续探底，底部未修复完成态势，说明政策传导到投资、供应端效果缓慢。主要是销售低迷、政策落实不到位、房企大量的项目停工，集中精力保交房。
2024年全国住宅施工面积51.3330亿平方米，同比下降13.1%，降幅扩大5.4%，已经连续下降3年（36个月），2020年-2024年分别65.5558亿平，69.0319亿平，63.9696亿平、58.9884亿平、51.3330亿平，涨跌幅为增长4.4%、增长5.3%、下降7.3%、下降7.7%、下降13.1%。
第三是房屋新开工面积。2024年全国房企房屋新开工面积7.3893亿平方米，同比下降23.0%。其中住宅新开工面积5.3660亿平方米，下降23.0%。办公楼1893万平方米，同比下降27.7%。商业营业用房4980万平方米，同比下降23.3%。其他1.3360亿平方米。
2024年房企房屋新开工面积7.3893亿平方米，同比下降23.0%，降幅扩大2.6%，连续下降5年（60个月）。2020年-2024年新开工面积分别为22.4433亿平、19.8895亿平、12.0587亿平、9.5376亿平、7.3893亿平，涨跌幅为下降1.2%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%、下降23.0%。
单月来看，12月新开工面积6585万平，同比下降23.0%，降幅虽然较11 收窄了 3.8 %，同比降幅依然超两成。呈现探底态势，修复速度缓慢，政策传导效果差。在销售去化周期偏长的市场背景下，新增土地供应将减少，企业无力开发、不愿开发住宅和商服用地，整体新开工规模不会明显提升。
2024年全国住宅新开工面积5.3660亿平方米，下降23.0%，降幅扩大2.1%，连续下降5年（60个月）。2020年-2024年住宅新开工面积分别为16.4329亿平、14.6379亿平、8.8135亿平、6.9286亿平、5.3660亿平，涨跌幅为下降1.9%、下降10.9%、下降39.8%、下降20.9%、下降23.0%。
第四是房屋竣工面积。2024年全国房企房屋竣工面积7.3743亿平方米，同比下降27.7%。其中，住宅竣工面积5.3741亿平方米，下降27.4%。办公楼1940万平方米，同比下降35.2%。商业营业用房4894万平方米，同比下降31.6%。其他1.3168亿平方米。
2024年全国房企房屋竣工面积7.3743亿平方米，同比下降27.7%，连续下降1年（12个月），2020年-2024年竣工面积分别为9.1218亿平方米、10.1412亿平方米、8.6222亿平方米、9.9831亿平方米、7.3743亿平方米，涨跌幅分别为下降4.9%、11.2%、下降15.0%、17.0%、下降27.7%。
单月来看，12月竣工面积2.56亿平方米，同比下降30.4%，降幅较11月收窄8.5 %，降幅依然超过三成。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2年-3年的工程进度来计算，竣工持续承压。由于2023年为竣工大年，同期基数相对较高，因此2024年以来竣工持续出现两位数的单月同比降幅。
2024年全国房企住宅竣工面积5.3741亿平方米，下降27.4%，连续下降1年（12个月），2020年-2024年住宅竣工面积分别为6.5910亿平方米、7.3016亿平方米、6.2539亿平方米、7.2433亿平方米、5.3741亿平方米，涨跌幅分别为下降3.1%、增长10.8%、下降14.3%、增长17.2%、下降27.4%。
在“保交楼”的带动下，竣工增速年内始终维持高增长，年末略有乏力。呈现保交房的压力增加。房企房屋施工面积、新开工面积持续走弱下降，竣工面积高增长的格局未有实质性改变。主要原因是房企施工、新开工意愿低，“保交楼”政策持续推动。
第五是土地端。2024年全国土地购置面积、土地购置金额底部运行，跌幅超过20%，土地购置面积、金额累计同比下降6年，连续下降72个月。2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。
2012年3.56亿平方米、负增长19.5%。2013年3.88亿平方米、增长8.8%。2014年3.33亿平方米、负增长14%。2015年2.28亿平方米、负增长31.7%。2016年2.20亿平方米、负增长3.45%。2017年2.55亿平方米、增长15.8%。2018年2.91亿平方米、增长15.2%。
2019年2.58亿平方米、负增长11.4%。2020年2.55亿平方米、负增长1.1%。2021年2.15亿平方米、负增长15.45%。2022年1.00亿平方米、负增长53.4%。2023年-2024年预计土地购置面积分别约1.0亿平，0.8亿平，同比下降均超过20%。
第六是需求端。2024年全国新建商品房销售面积9.7385亿平方米，同比下降12.9%。其中住宅销售面积8.1450亿平方米，下降14.1%。办公楼2403万平方米，同比下降11.5%。商业营业用5896万平方米，同比下降5.9%。表明政策效果减弱，持续性不强。
2024年全国新建商品房销售面积9.7385亿平方米，同比下降12.9%，降幅扩大4.4%，连续下降3年（36个月），2020年-2024年销售面积分别为17.6086亿平方米、17.9433亿平、13.5837亿平、11.1735亿平、9.7385亿平，涨跌幅分别为2.6%、1.9%、下降24.3%、下降8.5%、下降12.9%。
单月来看，2024年12月销售面积1.13 亿平，同比下降0.5%，同比增速较11月下降了3.7 %，说明市场处于边际改善的筑底调整中。各项利好政策叠加下呈现出“止跌回稳”的趋势，具体城市看市场表现各异，高能级城市受利好政策影响更加明显，中小城市则反应较弱。
2024年全国商品住宅销售面积8.1450亿平方米，下降14.1%，降幅扩大5.9%，连续3年下降（36个月），2020年-2024年住宅销售面积分别为15.4878亿平方米，15.6532亿平方米、11.4631亿平方米、9.4796亿平方米、8.1450亿平方米，涨跌幅分别为3.2%、1.1%、下降26.8%、下降8.2%、下降14.1%。
单月来看，2024年12月住宅销售面积9226万平方米，同比增长4.4%，同比增速较11月小幅下降了0.2%。主要是因为去年基数较低，受益于9月末至今接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地。年底房企冲刺销售业绩，推盘力度与营销力度有所加大。
目前房地产市场尚处在筑底、底部修复、行业持续处于转型调整过程中，定调“行业供求关系发生重大变化”后，各项利好政策相继出台，除少数大城市外限制性政策几乎全部退场。同比跌幅逐月扩大，全年销售面积规模回落至2012年水平，销售金额规模与2016年水平持平。
2024年全国新建商品房销售额9.6750万亿元，下降17.1%，其中住宅销售额8.4864万亿元，下降17.6%。办公楼3208亿元，同比下降14.3%。商业营业用房5728亿元，同比下降13.6%。表明房地产市场边际改善效果减弱，处于筑底、底部修复趋势。
2024年全国新建商品房销售额9.6750万亿元，下降17.1%，降幅扩大10.6%，连续下降3年（36个月），2020年-2024年销售额分别为17.3613万亿元、18.1930万亿元、13.3308万亿元、11.6622万亿元、9.6750万亿元，涨跌幅分别为增长8.7%、增长4.8%、下降26.7%、下降6.5%、下降17.1%。
2024年全国商品住宅销售额8.4864万亿元，下降17.6%，降幅扩大9.6%，连续下降3年（36个月），2020年-2024年住宅销售额分别为15.4567万亿元、16.2730万亿元、11.6747万亿元、10.2990万亿元、8.4864万亿元，涨跌幅分别为增长10.8%、增长5.3%、下降28.3%、下降6.0%、下降17.6%。
按照分类物业销售看，其中商品住宅持续下行，销售面积、金额同比跌幅继续扩大。办公楼和商业营业用房的同比跌幅较上月均有所收窄。按照地区销售情况看，东北销售跌幅收窄，东、中、西部同比跌幅较上月扩大，中部地区跌幅为各区域最大。东部销售、金额占全国分别为50%、60%。
2024年四季度以来，各类利好政策出台，带动成交规模止跌回正。四季度全国商品房销售面积2.71亿平，同比增长0.3%，同比增速较三季度提升了13.0 %。销售金额2.79万亿元，同比增长1.0%，同比增速较三季度提升了18.2 %。
第七是库存端。2024年末全国商品房待售面积7.5327亿平方米，比上年末增长10.6%。其中住宅待售面积3.9088亿平方米，增长16.2%。办公楼5313万平方米，增长8.6%，商业营业用房1.4437亿平方米，增长0.6%。其他1.6489亿平方米。
在销售改善的带动下，商品住宅库存量与去化周期环比均下降，依然为历史最高，去化压力大。从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 2024年12月末，全国商品住宅广义库存面积为17.9亿平，环比下降 2.5%，同比下降13.4%。
去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）26.0个月，环比下降0.6个月，同比下降2.7 个月。从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2024年12月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）3.9088亿平，环比增长3.8%，同比增长16.2%。
现房去化周期为23.2个月，环比提升2.4个月，同比提升1.3个月。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为21.8%，环比提升1.3%，同比提升 5.8%。其中商业库存去化作期超过36个月，房库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。
2024年全国商品房待售面积超过2015年历史最高点，达到7.5亿平。2015年7.1853亿平。2016年6.9539亿平、2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平。
第八是房价端。2024年全国商品房销售均价为9935元/平米，环比上涨0.51%，同比下降4.8%，比11月同比降幅收窄0.9%，连续下降1年（12个月）。前11月环比上涨0.23%，同比下降5.72%、前10月环比上涨0.63%，同比下降6.1%（6.06%）、前9月环比下降0.05%，同比下降6.8%。
前8月环比上涨0.06%，同比下降6.9%、前7月环比上涨0.12%，同比下降7.0%、前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月同比下降9.2%。房价同比跌幅连续7个月收窄，环比连续5个月上涨，表明房价正在止跌筑底，呈现回稳上涨的迹象。
2024全国平均房价已连续7个月上涨，涨幅收窄。主要原因是地方放松限价、限签政策、房企调整定价策略等有关，及市场区域、产品结构性的因素。即售价较高的核心城市、东部城市是成交主力，其他是房企以求换量的因素存在，所以房价分化延续至2024年。
2016年-2024年年全国商品房销售平均价为7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9935元/平，涨跌幅度分别上涨10.1%、5.6%、10.5%、6.6%、5.9%、2.8%、下降3.2%、6.4%、下降4.8%。
2016年-2024年全国商品房住宅销售均价为7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平。涨跌幅分别上涨11.5%、5.70%、12.2%、8.69%、7.45%、4.16%、下降2.0%、6.6%、下降7.0%。
单月来看，全国商品房、商品住宅销售均价显著修复，同环比增速均转正。2024年12月全国商品房销售均价10318元/平方米，环比增长2.2%，同比增长2.9%。其中商品住宅销售均价10831元/平方米，环比增长0.6%，同比增长1.8%，表明房价止跌回稳趋势明显。
11月环比下降3.2%（3.16%），同比下降2.2%（2.16%）、10月环比上涨10.3%（10.29%），同比上涨0.64%。9月环比下降4.5%，同比下降5.9%、8月环比下降0.37%，同比下降5.29%。7月同比下降3.7%、6月下降7.0%、5月下降7.2%、4月下跌9.9%、3月下降9.3%、2月下降9.0%，房价企稳基础不牢固。
第九是房企到位资金。2024年房企到位资金10.7661万亿元，环比降幅收窄1.0%，同比下降17.0%，跌幅扩大3.4%，已经累计下降3年（36个月）。说明房企资金状况呈现边际改善，有所好转，但是房地产开发投资压力依然大，债务、交房、库存风险未出清。
2024年房企到位资金10.7661万亿元（2020年19.3115万亿元，2021年20.1132万亿元，2022年14.8979万亿元、2023年12.7459万亿元），同比下降17.0%（2020年同比增长8.1%、2021年同比增长4.2%、2022年同比下降25.9%、2023年同比下降13.6%）。
单月来看，房企到位资金降幅扩大，房款与非房款均走弱。2024年12月房企到位资金1.11万亿元，同比下降 7.1%（2024年11月下降4.8%），降幅环比扩大2.3%，房企到位资金呈现年末下降扩大趋势，与年底的结算有直接的关系。
12月销售款5697亿元，同比减少 0.6%（11月增长3.2%）。定金及预收款同比下降1.2%，同比增速较11月下降了6.2%。个人按揭贷款同比增长 0.9%，同比增速较11月提升了1.3%，主要是受益于10 月 LPR 下调，12 月新增居民中长期贷款3000 亿元，同比多增1538 亿元。
12月非销售回款 5389 亿元，同比下降13.2%（11月下降11.6%）。其中国内贷款1741亿元，同比下降 5.3%，同比降幅较 11 月扩大了 1.5%。自筹资金3070亿元，同比下降17.9%，同比降幅较11月扩大了 2.3%。
房企到位资金跌幅扩大，背后主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占全国房地产开发企业到位资金大，并且下降幅度大，导致房企到位资金下降幅度扩大，资金状况紧张。同时房企库存积压、交房、债务到期规模大，债务集中到期。
资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。2024年房企国内贷款1.5217万亿元（2020年2.6676万亿元、2021年2.3296万亿元、2022年1.7388万亿元、2023年1.5595万亿元），同比下降6.1%（2020年增长5.7%、2021年下降12.7%、2022年下降25.4%、2023年下降9.9%），跌幅收窄3.8%，连续4年（48个月）下降。
2024年房企利用外资32亿元（2020年192亿元、2021年107亿元、2022年78亿元、2023年47亿元），下降26.7%（2020年增长9.3%、2021年下降44.1%、2022年下降27.4%、2023年下降39.1%），同比降幅收窄12.4%，说明外资利用连续4年下降。
2024年房企自筹资金3.7746万亿元（2020年6.3377万亿元，2021年6.5428万亿元，2022年5.2940万亿元，2023年4.1989万亿元），同比下降11.6%（2020年增长9.0%、2021年增长3.2%、2022年下降19.1%、2023年下降19.1%），跌幅收窄7.5%，资产处资和借款等越来越困难。
支撑房企资金流的主要是销售回款。2024年房企定金及预收款3.3571万亿元（2020年6.6547万亿元，2021年7.3946万亿元、2022年4.9289万亿元、2023年4.3202万亿元），同比下降23.0%（2020年增长8.5%、2021年增长11.1%、2022年下降33.3%、2023年下降11.9%），降幅扩大11.1%，连续下降3年。
2024年房企个人按揭贷款1.5661万亿元（2020年2.9976万亿元、2021年3.2388万亿元、2022年2.3815万亿元，、2023年2.1489万亿元），下降27.9%（2020年增长9.9%、2021年增长8.0%、2022年下降26.5%、2023年下降9.1%），降幅扩大18.8%，连续下降3年。
受融资环境改善、销售未根本性好转影响，国内银行贷款收窄、定金及预收款和个人按揭贷款跌幅扩大，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力。反映出金融机构对房企风险担忧依然存在，销售回款非常缓慢影响房企现金流、财务和正常经营。
第十是国房景气指数。2024年12月国房景气指数为92.78，环比增长0.16，已经连续3年（36个月）跌破100。同比跌幅收窄1.42，国房景气指数跌幅收狭，表明市场的景气、活跃、信心、繁荣度有所好转，总体处于止跌筑底，边际修复趋势。
依然连续3年刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，可谓罕见。2024年1月-12月国房景气指数为92.20、91.93、91.88、91.83、91.95、92.05、92.17、92.32、92.39、92.48、92.62、92.78。自2022年1月破100后，一直持续下跌，边际修复缓慢。
2022年1月-12月国房景气指数为96.83、96.93、96.66、95.89、95.59、95.4%、95.3%、95.07、94.86、94.70、94.42、94.35，2023年1月-12月为94.39、94.60、94.65、94.71、94.50、94.01、93.74、93.53、93.42、93.39、93.41、93.36。
