行业下行，地产中高管频繁变动，已成为房企们的标准动作。
内卷之下，城市总、营销总、产品总成为了“高危岗位”。
2025年开年前后，几家头部房企就进入了密集的人事“调整期”。
像绿城深圳挖来了“旧改高手”陈德才、原龙湖广州公司总经理沈宗荣成为广佛公司总经理，深耕一线的战略非常明确；
招商蛇口、能建城发、国贸分别迎来了张哲、刘志华、林景这几位重磅营销总，在上海这个市场最好的城市大展拳脚；
还有中建壹品、中建信和分别挖来了龙湖的李家峰、中海的吴雅晖出任设计总，中建八子终于要在豪宅市场一决高下。
众高管的动向是行业变化的风向。透过高管的变动，我们可以从中窥探房企当前的竞争格局，以及破局突围思路。
今天，艳姐就跟大家聊一聊房企们开年的密集人事换防，也欢迎大家在文末留言，发表你的看法。
01
城市总和区域总的大换防
最近，绿城深圳公司引入了一位重量级总经理——陈德才。
陈德才
陈德才出生于1970年，1994年毕业于河北工程大学工程专业。毕业之后便加盟央企深圳北方工程开发公司，并从基层一直干到副总经理。
2000年底陈德才加盟深圳万科，担任发展部经理，牵头万科深圳公司的开发与外联投资工作。
2004年陈德才离开万科，组建深圳市承翰投资公司并担任副总经理，深度参与深圳关外多个热门楼盘的开发。
2008年陈德才加盟深圳市文伟投资，并出任董事兼总经理，参与深圳多个旧改项目。
2010年陈德才再次加盟万科，参与组建新疆万科并担任助理总，带领团队操盘新疆万科第一个项目金域华府，三年时间让万科新疆进入新疆主流房企阵营。
2013年底泰禾挖角陈德才，陈德才临危受命担任泰禾厦门区域总，管控厦门、泉州两个城市多个住宅+综合体项目。
2015年，陈德才加盟当时大湾区新秀房企龙光，出任珠海区域总，此后又被提升为副总裁兼珠中江区域总。珠中江区域也是曾经的百亿级大区，是龙光深圳之外，盈利水平、经营质量最好的区域。
2022年，陈德才加盟星河地产，担任华南区域总裁，职业核心履历来到广州，并在广州旧改领域取得诸多成绩。
星河地产在大湾区有“旧改专家”的美誉，在广州开发了番禺罗边村、南沙东湾村2个旧改项目，总体量超200万㎡。广州也是星河地产主要的业绩来源，去年星河在广州权益销售74.71亿排在行业第8，远高于他们在深圳59.23亿的销售额。
绿城在大湾区的存在感一直不高。2016年才进入华南，2021年进入深圳，目前在深圳只有1个项目桂语兰庭。深圳土地稀缺，又是个高壁的市场，旧改是房企获取土地的重要渠道，绿城想在深圳跟旧改实力、资源深厚的民营房企掰手腕并不容易。
深圳绿城·桂语兰庭实景
此时引入旧改经验丰富的陈德才出任深圳公司总，绿城大概率要在深圳旧改市场大干一场了。毕竟行业这几年业绩导向下，迟迟不出业绩的公司，结局多半是会被干掉的。
与绿城加码一线城市相似，越秀在北京同样流露出了深耕“野心”。
前不久，越秀北方区域副总经理、北京公司总经理董毅，升任北方区域总经理。
董毅
董毅毕业于哈尔滨工业大学，工学硕士。2017年初加入旭辉集团投资中心，担任战略合作部负责人，主导了旭辉首进成都、西安、银川、石家庄、大连等地的战略布局。
2018年年末，董毅出任旭辉北京区域事业部总裁，并在2020年担任整合后的华北区域集团总裁。
2023年初，董毅加盟越秀，担任越秀华北区域副总裁兼北京公司总经理。
董毅在房地产行业已经深耕了近20年，是投融资的高手，对北京及华北市场有很深的理解。这与越秀深耕北京的战略匹配度相当高。
董毅在上任一个月后，越秀就以59亿拿下北京昌平、石景山两宗热门地块，打造越秀·星越和越秀·天玥。
两个项目越秀独立操盘，其中越秀·星樾拿地到开盘仅77天，首开日光；越秀·天玥首开热销18亿，董毅“首秀”便“一炮而红”。
加入越秀两年间，董毅带领越秀在北京攻城略地，两年花费227亿拿下五宗地块；去年越秀在北京全口径销售105.4亿，排名第11，这是越秀进入北京3年多来首次进入TOP15；越秀·香山樾全年销售60.17亿，拿下海淀销冠。
北京越秀·香山樾实景
应该说，在董毅加盟后，越秀在北京风格大变，在投拓、运营、销售等打法上，都出现了脱胎换骨的变化。
越秀距离北京房企销售TOP10，只有一步之遥，相信今年在董毅的带领下，越秀在北京的表现还是有很多看头的。
如今我们也看到很多房企都在进行区域公司、城市公司的合并，这也是一个汰旧立新、能者上位的过程。比如最近龙湖，就将广州公司和珠海公司合并成为广佛公司，原珠海公司将变成广佛公司下属的珠中江事业部。
伴随着此次变化，原龙湖广州公司总经理沈宗荣，将成为广佛公司总经理，并向龙湖集团CEO邵明晓以及副总裁兼地产航道总经理陈序平双向汇报。珠中事业部的总经理由原龙湖济南公司运营负责人王健担任。
沈宗荣早年曾担任朗诗地产投资总，2013年成为龙湖浙江公司投资负责人，2018年担任龙湖海南公司总经理，2021年成为龙湖广州公司总经理。
龙湖去年在广州的表现也是可圈可点，比如去年龙湖御湖境项目销售额突破了30亿，来访客户超过1万组，成为广州市场上的爆款项目。此外，去年年末广州首座龙湖天街在番禺区动工，也进一步加大了龙湖商业在广州市场的影响力。
此次沈宗荣的进阶，也在某种程度上说明上层对于沈宗荣过往能力和表现的认可。如今开启新的序章，沈宗荣也将发挥更大势能。
02
华东营销总大换血
今年刚开年，在招商蛇口上海静安地王项目——康定壹拾玖的案名发布会上，张哲首次以华东区域营销负责人的身份亮相。
张哲
张哲生于1983年，毕业于北京外国语大学，2006年毕业后加入华为，从事海外销售工作。
2007年加入苏州市园中区招商局担任招商部专业经理；2010年加入苏州本地国企金鸡湖城市发展，正式进入房地产行业。
2013年~2017年，张哲任职于万科苏南公司，从市场研究经理做到营销部经理。此后先后就职于仁恒、泰禾、绿城等公司。
2021年，张哲加入招商蛇口，先后负责江南区域、苏州公司及南京公司的营销工作。
2023年，张哲调任招商蛇口总部，担任总部运营管理部总经理助理、全国营销负责人，直到此次履新华东区域。
在仁恒、绿城、招商蛇口南京公司期间，张哲就曾操盘了诸多高端项目，像南京招商局中心·臻境，2022年首开均价4.9万/㎡，150套房源2小时售罄，目前累销超100亿。
此次操刀康定壹拾玖的营销，看来是被招商蛇口寄予厚望。
去年招商蛇口在上海以156.43亿权益拿地金额排在第1，保守估算货值超300亿。在张哲的坐镇下，招商蛇口今年能不能重回上海销冠，我们也拭目以待。
另一家央企能建城发，春节前迎来了上海事业部营销总刘志华。
刘志华
刘志华生于1981年，毕业于北京大学工商管理专业，早期就职荣盛集团。
2008年~2017年，刘志华任职于富力地产，先后担任富力北京公司人力资源总监，北京公司常务副总兼项目负责人、富力上海公司副总兼华东区营销总监等职务。特别是在上海任职期间，操盘了虹桥富力悦都、虹桥富力中心等项目，取得了不错业绩。
2017年-2020年，刘志华加盟上海新华联文旅，出任集团副总经理兼营销总监，全面负责上海及周边区域营销工作，期间操盘虹桥国际中心、青浦奥莱悦府等项目。
之后，刘志华加盟红星美凯龙家居集团任副总裁，负责美凯龙地产在全国范围内的项目拓展以及营销管理工作。
目前能建城发在上海有2个重磅项目，一个是徐汇滨江的能建·西岸誉府，一个是青浦能建·香榭颂玺。前者是徐汇滨江最后一个有联动价的项目，未来入市大概率将会日光；而后者是总建面近10万㎡的商墅项目，产权仅剩40年，未来的招商和去化压力不小。
而刘志华本身深耕上海多年，有丰富的商业资源，又有上海虹桥富力中心的成功操盘经验，而这也正是能建城发上海事业部最为看重的。
从民企履新超级央企，可以说是刘志华跟能建城发双向奔赴的结果。
还有一家国企国贸地产，在春节后也轮换了上海公司营销总——林景。
林景
林景生于1983年，大学毕业于华东理工大学计算机专业，早期曾在世联、协信上海、卓越上海等公司从事营销管理工作。
2017年初，林景加入国贸上海公司任营销总监，后来在国贸内部轮岗担任过不同岗位，还做过项目总经理。
此次林景任国贸上海公司副总经理分管营销，可见公司对其多年以来工作能力的认可。
上海是国贸的第二总部，近年国贸在上海销售不断下滑，2021年到2024年，国贸上海销售额分别为60.54亿、57.69亿、42.95亿，去年上海销售额占比仅12%。
不过去年，国贸加大了上海投入力度，全年在上海拿了2个项目，以60.54亿权益拿地金额排在第8，新增货值大约130亿，在集团新增货值中占比约40%。
随着林景的就位，未来国贸能不能摘掉“郊区之王”的帽子，一切都值得期待。
03
营销“京城四少”轮换
如今，大多数硬核央国企已经把战略重心押注在了一线城市和二线热点城市，尤其是北上广深，已经被头部央国企包围，去年至今，他们在这些城市拿下了诸多重磅地块。
这些央国企也是倾尽了产品力，在这些重磅地块之上打造爆款项目。在产品力越来越卷的当下，或者说诸多项目的呈现和体感上处在同一水平的情况下，那么考验的就是营销力。
前不久发生了一件很有意思的事情，北京四大央企，居然齐刷刷都迎来了新的营销总：
中海地产北京公司的营销总变成了王野。要知道的是，王野在中海地产天津公司工作超过12年，从策划经理做起，逐渐做到了副总经理。如今来到北京，也是有很多可以发挥的地方。
此外，前万科北京区域营销总于海波，也已经加盟招商蛇口北京公司。于海波也算是营销圈的“老法师”，此前还曾在金茂、远洋、金地都有过丰富的营销和管理经验，也将助力招商蛇口在北京更上一层楼。
这些年在产品力和销售力上一鸣惊人的中建智地，前不久也引入了外部营销总：前鸿坤集团品牌营销管理部总经理张智晴成为中建智地京西公司营销总，也期待引入实力干将后，未来中建智地在北京也将爆发出更大的营销势能。
前不久，华润置地北京公司也迎来了前万科系营销高管姜伟成。此前姜伟成在万科北京有着10多年的营销管理经验，在2023年加盟华润置地总部担任营销总监，后来又到武汉公司，如今又来到华润置地的战略高地北京市场，这对于姜伟成来说，也是可以好好发挥的机遇。
看来接下来的北京房地产营销市场，会有很多精彩纷呈的好戏可看了。
04
龙湖、中海系产品总履新中建系房企
在产品研发领域最有发言权的，莫过于龙湖。
不管是地产黄金时代的原著、天钜，还是行业深度调整期的御湖境、云河颂、青云阙等产品，龙湖的产品，可以说始终处于黄金时代。
所以这些年来，龙湖产品条线的中高管们，也都成为了各大房企争相抢夺的对象。
最近，原龙湖资深研发总监李家峰履新中建壹品，出任产品研发中心总经理。
李家峰出生于1982年，2006年本科毕业于大连理工大学建筑系，是中建系统的“老人”。
大学毕业后，李家峰加盟中国建筑东北设计院，成为了一位建筑师，在设计院一干就是6年时间。
2012年，李家峰加盟远洋地产，正式从乙方转型甲方。
2014年，李家峰进入万科大连公司，迈进房企第一梯队，在大连万科期间，李家峰从专业经理干起，一直晋升到部门助理经理，专业能力还是相当受认可的。
2019年6月，李家峰入职龙湖总部研发部，分管片区住宅业务。在总部锻炼半年之后，李家峰先后在烟威、深港两个公司担任研发总。
此次履新的中建壹品，是中建三局地产旗舰平台，近几年在行业内表现非常凶悍。不管是销售规模，还是产品打磨，他们在中建八子内都处于领先地位，甚至有追赶老大哥中海的趋势。
去年，中建壹品合约销售452亿，行业排名第19位；他们在上海打造的中建壹品·浦江之星、中建壹品·外滩源著，以卷王的姿态震撼上海地产圈。
艳姐觉得，李家峰既有总部管理视角，也有一线操盘经验，这样的复合型管理人才，与要打造“一流产品”的中建壹品，契合度相当高。
不止是龙湖出身的产品总受到追捧，这两年凭借“玖序”系在高端豪宅市场大杀四方的中海，也在为行业贡献重量级研发总。
去年，原中海地产设计管理中心副总经理吴雅晖加盟中建信和，出任总建筑师。
吴雅晖生于1978年，本科毕业于华中科技大学。
2010年左右吴雅晖加入中海地产，先后担任过项目研发设计师、城市公司研发设计负责人等职务，后晋升至中海地产总部担任设计管理中心副总经理。
2023年吴雅晖调至中海南京公司任副总经理，直至去年履新中建信和。
中建信和是中建五局旗下地产旗舰平台，大本营在湖南长沙，去年他们的销售额132亿，行业排名第69位，在中建八子中位列第4，并在广州、北京抢下多宗优质宅地。
今年，中建信和提出要做“选地优，设计优，产品优，服务优”的四优公司，看来他们已经下定决心发力一线城市高端局了。
结语
优秀房企与明星职业经理人之间往往互相成就，相得益彰。优秀人才助力房企成长，房企的成就也让职业经理人自带光环。
他们的一举一动，总能吸引着行业的高度关注。
当然，业绩导向下，不管是城市总、营销总还是产品总，面临的压力都是非常大的。
要么成为行业第一，要么成为行业唯一。
新队伍、新战略、新市场。也期待未来，他们能够为行业带来更多的惊喜！
主编：张艳
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