今年海珠的热度会更胜以往，新盘特别多。绿城馥香园、中交天翠、中建天钰、越秀熙悦江湾、越秀滨江中路项目、越秀滨大干围项目、保利琶洲南三地块项目等等。
如此之多的新盘，竞争注定异常激烈，每个盘得拿出十八般武艺，才能在市场上杀出一条血路。
说到海珠关注度高、优势比较明显的新盘，绿城馥香园肯定榜上有名。
这是绿城第三座馥香园，其余两座在杭州和宁波；也是一个学铁商齐全，均好性很不错的项目，使用率超125%，甚至更高。
这一期，PAI MEDIA 地产派【PAI见】就来锐察这个“新势力”。
绿城馥香园指标一览
总体来说，绿城馥香园算一个几乎无短板的项目，核心地段、地铁、学校、新规产品、品牌也有口皆碑，值得一看。
双地铁+24班小学+新规产品
绿城馥香园优势比较明显：
1）区位优势非常明显。
位处的南洲板块，近年来因新中轴旧改推进和后航道经济带规划加速崛起，成为海珠区城市更新的重点区域。
去年3月，海珠明确打造“后航道服务型制造创新带”，构建“4+6”服务型制造产业体系和打造建设“一心两翼四组团”的产业空间格局。
四组团包括广纸产城融合运营组团、石溪智能制造价值组团、沥滘专业服务门户组团和小洲生态创芯制造组团。
而南洲则位于石溪智能制造价值组团、沥滘专业服务门户组团之间，借助航道沿线片区产业发展、新中轴海珠片区改造和沥滘城中村改造三股东风，前景看好。
今年2月，南洲街道开了一场高质量发展大会，明确要重点打造三大板块：低空经济示范区板块、现代商业服务业板块、绿色制造都市工业板块。
南洲作为海珠“南拓”核心，通过旧改与产业焕新，有望成为广州中心城区价值跃升的新增长极，未来发展潜力不小。
2）名副其实的双地铁项目。
绿城馥香园所在地即海珠客运站，紧邻地铁2号线与广佛线换乘站南洲站，直线距离仅约100米，4站直达珠江新城，7站至琶洲，可以更好承接两大CBD外溢的改善需求。
更重要的是，项目还将规划有地下连廊直通地铁，这在海珠众多地铁盘中，不多见。
3）目前海珠新盘中为数不多配置学校的项目。
绿城馥香园还有一个明显的优势，即配建24班学校，将引入广州五中教育集团，成为五中教育集团旗下唯一小学部署。
4）新规产品，楼层相对较低，使用率超过125%。
绿城馥香园5栋楼，只规划了32层，其中，1#两梯五户，2-6#两梯四户，产品有80-130㎡三四房。
对比周边的中交天翠、中海观雲府，会相对舒适，哪怕放在整个海珠，也相对能打。
空间利用率高，项目阳台占比约20%，使用率最高超125%，LDKB一体化设计提升通透性。
建面102㎡四房，可南向看花园，高层视野更佳，可以看到河涌景观，6.8米双阳台，270°转角窗设计，比周边106㎡三房多出1个功能空间。
建面102㎡四房
建面115㎡四房，带入户玄关，南北对流；建面116㎡四房，高层视野开阔，可看河涌。
建面116㎡四房
建面127㎡四房可算是115㎡PLUS版本，南北对流双阳台，主阳台看花园。
建面127㎡四房
值得一提的是，所有户型均为单边位，采光效果更佳，私密性更强，居住体验也会很棒。
此外，项目由于背靠河涌，将规划打造滨河公园，园林也将打造六大社区花园，外部将优化南侧水道，打造一线河景+双公园。
绿城馥香园四季花汀效果图
同时汲取十香园灵感打造街角公园，将百年榕树原址保护，增添广式生活情调。自带1800方的商业街，这在商业缺失的南洲板块，难能可贵。
绿城馥香园城市展厅
竞争优势大，杀出重围不难
绿城馥香园依托绿城品牌在长三角的口碑，主打“小而精”路线，已经引发了市场热烈关注。
最直接的竞争对手，莫过于即将面市的中交天翠，两者隔一条河涌相望。
中交天翠主推建面约90-140㎡户型，绿城馥香园主打建面约85-128㎡户型，两者主要面向的群体都有重叠。但绿城馥香园更近地铁，且自带教育配套。
竞争远不及此，放眼整个海珠，新盘频出，去年就成交8宗宅地，新增供应大部分集中海珠西板块。
粗略统计，今年海珠预计超15个新盘入市，竞争非常白热化，这需要各自产品力来正面刚。
绿城馥香园更竞争优势比较大，相信杀出重围问题不大。
3月开销售中心和样板房
派队觉得，绿城馥香园是一个值得去关注的项目，在海珠新盘中，它的均好性强，加上是新规产品，户型设计、舒适度上更具期待值。
它也是绿城挺进广州中心区的拳头项目，能以全国第三座馥香园亮相，可见受重视程度之高。
绿城的产品力有目共睹，注重长期主义和产品主义，市场认可度和美誉度高，在长三角，业主复购率非常高，买房者都偏向绿城。
绿城馥香园凭借地铁上盖、高使用率户型及品牌溢价，成为不少刚改客群的优选之一，开放展厅以来，每天来访咨询量非常大，燃爆整个海珠。
据派队了解，绿城馥香园首推5#、6#，产品有建面约102-128㎡南向3-4房（建面约85㎡小户型后续才会加推），吹风价约5.8-6.2万/㎡。计划3月开销售中心和样板房，有兴趣的网友不妨多关注。
