作者：余飞
01
上海楼市，开门红
春节过后，上海楼市，传来两个利好消息。
第一，二手房价格环比领涨全国。
2月19日，国家统计局公布了1月份70个大中城市新房与二手房价格变动数据。
1月份新房环比上涨的城市有24个，4个持平，42个下跌。二手房环比上涨的城市7个，3个持平，60个下跌。
下跌仍是主基调。
不过，有6个城市新房与二手房环比同时上涨，分别是上海、成都、深圳、宁波、无锡、天津。
其中上海二手房环比再度领涨全国，环比上涨了0.4%。但同比仍下跌2.3%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
第二，土地市场开门红。
2月22日，上海新年首轮土拍推出了4宗涉宅地块，总土地出让面积95949.83平方米，总规划建筑面积227161.78平方米，总起始价119.24亿元。
最终四宗地全部以溢价成交，成交总金额159亿元，平均溢价率33.6%。
最关键的是，这一次上海土拍，传递了两个关键信号。
一方面，不仅市区土拍溢价成交，外环的地块也开始溢价成交，松江、奉贤的地块溢价率都超过了10%。
另一方面， 拿地房企中，既有央企国企，也有民企，更有外资企业。
虹口地块，吸引了中海地产、保利发展、招商蛇口&绿城、华润置地&越秀、金茂&庆隆5位竞买人参与，现场竞争激烈，经过184轮竞价，由央企金茂&新加坡房企庆隆以总价89.64亿元竞得，成交楼面价117474元/平方米，溢价率38.2%。
奉贤地块被民企龙湖摘得。
02
上海楼市，其实也难
之前写上海的时候，我就说过，上海是这一轮房地产调整中最扛跌的城市，有数据佐证。
当广州、深圳都在猛跌，北京跌幅也较大的时候，上海整体均价，好像就象征性地跌了一下。
看上海统计局披露的数据。
上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万平方米，2022年降至1852.88万平方米，2023年1808.03万平方米，下降2.4%。
来源：上海2023年统计年鉴
其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万平方米，销售额6937.77亿元。
2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。
2024上半年，上海统计局披露， 商品房销售面积783.23万平方米，增长0.8%。其中，住宅销售面积648.49万平方米，增长0.7%。
去年全年数据上海统计局已经公布。
2024年上海商品房销售面积1656.86万平方米，下跌了8.5%，其中住宅成交了1356.73万平方米，下跌了6.9%。
来源：上海市统计局
从新房表现上看，尽管上海去年出现了很多豪宅被疯抢的局面，但依旧没有拉动整体数据转正。
去年上半年，位于上海黄浦区核心地段的中海·顺昌玖里，一天卖出了512套房源中的505套，总销售额达196.53亿元，这个销售数字被创造了全国商品房有史以来单次开盘最高销售额纪录。
去年9月份，“全上海的有钱人都在等”的翠湖天地六期，套均总价接近1.1亿元，108套豪宅当日售罄，共计收金119.79亿元，刷新中国亿级豪宅日光纪录。
从 更能反映市场变化的二手 房市场来看，则下行情况相当明显。
上海统计局披露，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万平方米降至2022年的1426.93万平方米，下降了55.7%。
2023年，上海的存量房买卖登记面积1708.03万平方米，比上年增长5.8%。但仍旧只有高点时期的一半水平。
来源：上海2023年统计年鉴
其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万平方米降至2022年的1271.82万平方米，下降了45.9%。
去年，上海的二手房扭转了跌势。
去年四季度一线城市集体救市，上海二手房成交量猛抬头，拉动了全年成交总量。
最终，上海全年二手房成交量24万套，比2023年多出4万套，实现了两连涨。
制图：城市财经；数据：上海网上房地产
虽然这个数据相比于高峰时期，仍差了不少，但二手房回暖的迹象明显。
从二手房月度成交量来看，去年四季度上海的二手房开始狂飙，数据直接从9月份的1.59万套拉升到10月份的2.44万套，12月份以约3万套的成交量刷新了2021年3月后，最高单月纪录。
春节后的上海二手房市场，很快恢复了热度。
上海链家数据显示，2025年第7周（2月10日-2月16日），上海链家二手房成交量环比增长190%，带看量环比增长142.6%。
据了解，在春节后第二周，上海二手房的带看量已基本恢复到春节前水平，即相当于去年四季度的高位水平，成交量也达到春节前水平，尤其是上周日的成交，较春节前周日增长28%。
截至2月17日，上海二手房（含商业）已累计网签成交7583套。安居客上海预测，整个2月上海二手房总成交量仍将突破15000套，这一数据若能实现，将是去年同期的两倍。
03
上海，要重塑楼市信仰
如果说深圳楼市是中国楼市的风向标，那上海楼市则可视作中国楼市的信仰。
既然是信仰，责任自然重大，楼市回暖的重担，上海楼市一肩挑。
那么，上海楼市能够带动中国楼市止跌回稳吗？
其实，上海楼市能否企稳，决定因素不在上海，而在全国。
我反复强调、解释过一个事情，北上广深乃至杭州这类城市，本质是不缺购买力的，能够影响这些城市房地产行情的因素，信心和预期占主要。
这就是为何深圳供需矛盾一直在，但过去三年深圳房价不断下跌，从8万跌破7万再跌破6万的原因。
也是京沪富豪扎堆的顶端城市，过去几年跟随大趋势下跌的原因。
北上广深杭这类城市，不缺购买力， 决定他们的因素是信心与预期。
而信心与预期的决定因素，则是全国的宏观大环境，也就是经济恢复和就业恢复情况。
中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性改善，这是决定一线城市能否彻底筑底回暖的关键。
这也是我不断强调的， 收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。
就目前的形势来看，地方债、房地产这两大烦恼仍没有彻底解决。
国家统计局公布的去年12月份房地产相关数据显示：
2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。
跌势仍未收住。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
央行公布的去年全年住户部门中长期贷款增量，增加了2.25万亿，这一增量规模较去年减少了3000亿元，继续创下新低。
制图：城市财经；数据：央行
所以说，就目前的形势来说，一线城市仍没有摆脱调整周期，尽管从国家统计局披露的每月房价数据来看，上海、深圳房价已经连涨。
但持续性仍是个考验。
前两天对对深圳楼市做出了一个判断，其实也同样适用于京沪，主要是两条：
第一，早晚会涨，是由京沪深的经济发展势头、产业势头、人口竞争力的基本面决定的。
当然，在房地产黄金时代终结的背景下，即便到那时候，也会有明显分化。
核心地段与远郊区地段是两码事。
第二，节点难说。
主要是对宏观经济和宏观就业的回暖势头不好判断。
如果后续大环境改善，一线城市，楼市筑底反弹，毫无悬念。
