去年，在上海房地产市场，两大位于市中心黄浦区的顶流项目爆火，一个是融创外滩壹号院，另一个是锦园。
为什么同时提到这两个项目，一方面，他们都由话题度极高的融创参与打造，另一方面也是因为其背后都有霸王级央企中信集团旗下中信信托的支持。
也正是因为中信系公司参与其中，大大提升了项目的吸引力与信任度。这两个项目的火爆，也为中信在房地产业务的发展上增添了光彩，实现了在上海的房地产战场上的“双炮响”。
然而中信旗下的房地产公司——中信泰富地产，在广州打造的豪宅项目——
广州滨江上都
却遭遇了产品品质口碑的崩塌：随便在网上搜索该项目，都可以看到诸多业主对品质问题进行申诉的内容。
图片来源：网络
要知道的是，该项目算是代表中信最高产品力的豪宅项目之一，一旦出现批量纰漏，也势必会对中信泰富地产在圈内的品牌口碑造成较大的负面影响。
这些年来，中信泰富地产以及中信旗下另一家地产公司中信城开所打造的诸多项目，都遭遇了品质困境。
今天，艳姐就和大家简单聊聊此次事件。也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。
01
霸王级央企杀回地产圈
一切故事的开始，还是要从2016年开始说起，当年3月，出现了一件震动整个地产圈的事情：
中信集团将中信地产的全部股权及中信泰富地产在国内的住宅地产，以310亿元总价转让给中海地产，当时中信有关高层也表示：
经过重组，中信能更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发，这是一种双赢。
也同样是在2016年，中信城开成立，定位为智慧城市的开发建设，业务领域包括城市更新、TOD、区域产业转型升级；此外，另一个房地产业务板块中信泰富地产，则集中开发城市综合体项目。
于是，中信泰富地产以及中信城开成为了中信地产业务的载体，但相对来说中信泰富地产的发展势能更高一些。
在重组之后的3、4年时间，两家公司在房地产领域一直比较低调，鲜有什么大动作。直到2020年，中信泰富地产强势出击，华丽丽的杀回了土地市场。
当年，中信泰富地产在广州、扬州、苏州拿下诸多地块，其中最为劲爆的就是当年1月，中信泰富联合中船集团，以近82亿的最高限制地价，溢价率高达45%，拿下了广州荔湾区广船一期地块。
2022年10月，更是成为了中信泰富的高光时刻：
当时，中信泰富同样还是联和中船集团，以总价187.6亿，拿下广州荔湾区的广船二三期地块。
两次拿地总价就接近300亿，真的可以堪称史诗级地块了，这也是中信泰富首进大湾区的扛鼎之作。此后项目的相关规划和设计方案出炉，计划打造为125万方的TOD城市综合体：
其中规划有大型商业、企业总部、星级酒店、滨江公园、文化艺术中心、教育医疗配套及高端住宅等多种功能。
要打造这样一个微型城市，非常考验的是房企综合运营能力，正如业界一句行话：如果说打造住宅的房企是“小学生”，那么有能力打造综合体的房企就是“大学生”。
要知道的是，此前中信泰富已经和中船集团已经在上海联合开发了体量达百万方的HBC陆家嘴滨江金融城，那是一座集综合商业、住宅、艺术、酒店、办公于一体的超大综合体，如今已经成为了浦东的地标型综合体。
在这个综合体中，中信泰富还参与打造了高端住宅九庐，在2018年-2021年期间，总共推出了三期项目，均价在13万/㎡左右，几乎每期都实现了热销售罄。
九庐实景图
在上海已经有了非常成功的标杆之作，所以在很多人看来，中信泰富再次联合中船集团在广州打造类似的地标综合体，也应该是驾轻就熟。
然而，最终的结果，却出乎了所有人的意料。
02
中信在广州，翻车了
至少在艳姐的印象中，这些年来很少有豪宅项目会出现大型翻车现场的情况，偶尔就是有一点小瑕疵，也不足以让业主大书特书。
如果要搞到拉横幅的境地，那就估计已经超出了业主可以忍受的界限值。
而广州滨江上都一期璇湾，却出现了业主在住宅楼栋上挂上横幅的状况。
图片来源：网络
到底发生了什么让业主忍无可忍？
要知道的是，广州滨江上都一期璇湾的价格，也算是位于广州市场第一梯队，上车门槛单价就7-8万/㎡左右，而望江豪宅的单价却要10万/㎡左右，总均价到1500-2000万。
这样的费用对于这群高净值人群来说，是人生中非常重大的一笔费用，自然，他们也肯定会非常注重产品最终的呈现品质。
然而，广州滨江上都一期璇湾交付后，业主发现质量问题层出不穷：
（截图来源：“广东经视”微视频）
一个比较多的问题是施工质量问题：
比如部分业主家中的墙体出现渗水情况，担心后续可能导致墙面发霉、脱落；再比如部分业主家中整面落地玻璃自爆，影响到了他们的生活安全；此外还有多位业主称电梯多次维修仍存在急坠事故；
另一个问题则是小区最终呈现和宣传不符：
比如小区用假草坪替代真草坪，整体品质感大打折扣；外立面的玻璃幕墙变石漆涂料；此外还有内部装修降标减配，没有达到业主预期的品质标准等等。
在事发后，“广东经视”也曾对项目相关负责人进行采访，负责人承认项目确实存在质量问题，对业主的居住体感造成不良影响。
说实话，这样的交付事件，已经不单是项目和业主之间的单纯的纠纷事件，甚至已经上升到了中信泰富在业界的口碑了。
艳姐一直觉得，一个项目品质出现问题，是因为早期房企监管缺失、建造过程中施工队拉垮等多方面因素造成的，关键是在项目出现问题后，房企如何和业主形成良性的沟通，并不断进行改进。
部分业主也在网上公开了他们和中信泰富之间的交涉故事：
从2023年12月开始，业主代表就楼盘外立面、交标等问题，进行多方投诉、组织团建、与房企开会。据说房企一把手领导与业主开了N次到凌晨三四点的交流大会。
经过半年多的时间，在2024年5月，与房企协商一致，确定延期赔付方案和整个楼盘全方位优化提升方案。
之后就开启了为时半年多的改造和优化，值得一提的是，项目的业主代表也已深度参与了方案优化设计，比如小区大门样式等，都是业主自己选的。
最终在去年12月22日，项目的B区迎来焕新交付，部分业主也确实看到了房企的诚意，认为中信泰富作为央企还是有比较有担当，愿意花资金成本和时间成本去整改。
图片来源：网络
当然在整改过后的修复颗粒度如何，就“仁者见仁，智者见智”了。
除了面临交付问题外，项目一期销售去化也略显乏力：
项目一期共1216套住宅中，截至2025年2月24日仅售出556套，去化率不到50%。
数据来源：广州住房和城乡建设局
关键是项目二期也传来了消息，未来将要打造5栋超高层。只是目前一期的质量问题“余震”还在，二期项目届时入市后，客户是否买账，还是要打上一个问号。
03
陷入信任危机
诸多项目问题频发
除了广州这个标杆项目外，中信泰富近期诸多项目都发生了业主投诉问题。
比如济南的中信泰富·九庐，业主就曾投诉虚假宣传承诺、恶意引导等；
再比如无锡中信泰富玖著项目在收房时也遭遇了质量问题，施工质量低劣，与宣传资料不符；公共区域的装修标准低于样板房，灯光亮化工程不如人意等问题被曝光。
位于武汉的中信泰富滨江金融城，此前也被曝出存在质量问题、安全隐患、虚假宣传等等。
图片来源：武汉城市留言板
不单是中信泰富的项目，中信的另一个房地产业务公司中信城开，这些年来部分项目也遭遇了口碑滑落：
长沙中信城开·东宸上品就被曝房屋渗水、地下车库存在开裂等各种情况；
此外，成都中信城开·麓山上院也被曝客梯经常损坏、绿化缩水等问题；
还有诸多项目的问题，在这里就不一一进行展开了。
中信系项目问题频发，虽说其中也有部分项目在业主和项目方的沟通努力之下，后期进行了相关的整改和提升，但一桩桩的维权事件以及质量问题被曝光，在某种程度上也耗损了中信在房地产领域的信誉。
04
还有两张王炸牌
中信还手握了两张地产王炸牌，接下来就看它要如何打出了。
一张牌是位于上海杨浦的超级城市综合体项目：
时间倒回到2023年11月，当时中信泰富联合杨浦国资委，拿下杨浦平凉社区4宗旧改地块，总资本承担预计为124.15亿元。
而中信泰富将持有项目87%股权，因此算下来也要拿出大概将近110亿元。这样的拿地金额，对于现如今任何一家头部房企来说，都算是非常重大的费用。
就在最近，中信泰富杨浦滨江项目发布设计公示，此次公示距离拿地时间约14个月，可见此次方案设计也是花了挺多的心思。
中信泰富杨浦滨江项目总共由4宗土地构成，其中包含3宗低密住宅用地以及1宗商业、办公、住宅混合用地，总建筑面积18.1万㎡，其中住宅建筑面积11.3万㎡。
此次方案公示的是其中一宗的01E4-03地块（平凉街道8、9街坊），容积率3.26，拟打造5幢15F-17F高层住宅及大规模商业建筑，住宅首层都做了架空层设计。
该项目周边此前有一个去年爆火项目，就是保利外滩序·BUND45，均价12.9万/㎡，去年12月开盘即售罄，并创造了上海714%的认购率纪录。
中信泰富杨浦滨江项目能否延续保利外滩序的热销行情，时间会告诉我们答案。
另一张王炸牌则是位于深圳的超级顶豪项目——中信深圳湾。
这个项目还是2022年6月，中信城开花了约300亿的巨资，从佳兆业手中获得的。如今随着深圳湾超级总部基地的崛起，该区域诸多二手房豪宅单价都超过了15万/㎡，成为了深圳豪宅市场的风向标。
就在前不久，中信深圳湾获得主体工程施工许可证，计划于在今年2月20日开工，2027年12月21日竣工。
中信深圳湾也可以称得上是恢弘巨制了：
项目规划总建筑面积约39.6万㎡，涵盖约26.9万㎡的住宅、4.4万㎡的商业、4万㎡酒店等多种业态的大型综合体，总货值超700亿。
在项目设计上，中信城开也是毫不含糊，花了6800万元的设计费，请来了英国法雷尔建筑设计事务所（TFP Farrells Limited），赋予项目人性化的街区理念和生态优先的设计精神，将其打造成为深圳新地标。
效果图
此前也有坊间预测过该项目的价格，200㎡左右的基础户型，起步总价估计就要约2200万起，而460㎡的大户型，起步总价就要约5200万起。
这样的项目，估计将是整个中信体系内，又一里程碑式的项目。
只是在陷入信任危机后，未来中信要回复大家对于房地产项目的信心，估计会是非常漫长的过程。
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主编：张艳
责编：marl
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