2月23日，中央《一号文》发布。
什么是1号文？
就是每年开年发布的第一个文件，通常来讲第一个文件都是最重要的文件！
这个文件一出来，很多追热点的稿子就快速跟进，只不过内容都太浅薄，没有触及灵魂！
那么，1号文有什么触及灵魂的内容吗？
有，就是改革！
大家要明白，在960万平方公里的土地上，但凡涉及“改革”二字，就必然会有利益再分配！
所以我说的触及灵魂，就是指《1号文》改革背后的利益再分配！
这次《一号文》内容很多，本号是地产号，所以只从资产、土地、房价的维度切入，给大家说说。
01
首先，给大家看两张照片。
从建筑形态看，都是别墅，只不过左边的别墅建设于上海，右边的别墅建设在农村。
换句话说，从商品的角度看，这倆玩意都是钢筋和水泥，
从建筑成本的角度看，除了人工费用外，这建设成本差不多。
但是，城市别墅的价格比农村别墅的价格，贵了1000+倍。
那么，问题来了：是什么原因，导致了别墅成本相差不大，但销售价格相差巨大呢？
换句话说，如果房产是一种财富，那么农村别墅的财富效益为什么只有上海别墅的财富效益的千分之一呢？
我知道，这个答案并不唯一。
不过呢，在众多的答案中，2月23日的《一号文》从另外一个角度给出了答案，就是：
中国经济改革，都是改变资源利用的产权形式与效率。
该怎么理解这句话？
中国经济改革，大家可以简单理解为政策+制度；
资源，就是土地，产权就是土地以哪种方式确权，比如商品房和小产房本质上就是确权逻辑不同！
至于效率，我认为就是搞钱！
结合《一号文》把整句翻译过来就是：通过制度或者政策，改变土地的确权形式，让相关利益方能搞到钱！
这也是我开盘和大家说的，《1号文》的利益再分配的作用！
大家不急，我结合《1号文》具体给大家说说。
1、改变资源的产权形式。
那么，改变什么资源的产权形式？
答案就是土地资源，而且是农村的土地和房屋，是以宅基地和农田（耕种土地）为呈现的。
大家要理解，在中国960万平方公里的土地上，土地这种资源只要两个主体，分别是 国有 和 村集体所有。
要理解《1号文》所说的农民的土地，大家要先理解国有土地意味着什么！
国有土地的产权形式，最主要的承载就是商品房，
全链条就是土拍——开发商——建设——销售——二手房交易。
从上面商品房的全链条交易流程也能看出来，国有土地的产权形式就是70年的商品房。
当然，写字楼、工业厂房、商场、酒店也算，但在本文内隐去不谈
关于商品房的效率，就是搞钱的效率，我想大家都会认同。
而中国第一个商品房就是深圳的东湖丽苑，是中国土地市场化先行先试的第一个商品房项目。
在1978年，深圳的土地一毛钱都不值，深圳商品房的价值也无人知晓，所以东湖丽苑销售之初的购房者都是香港人。
而这件事最牛掰的地方，不是东湖丽苑由30年前2370元/㎡涨到了47871元/㎡，涨了整整20倍。
这件事牛掰的地方在于：
从这一刻开始，中国国有土地借着改革开放的东风，实现了土地使用权、管理权、土地所有权的分开！
土地所有权归谁？国家！
管理权归谁？地方城市！
土地使用权是什么？就是商品房产权证70年的使用期限！
截止目前，960万平方公里的土地上，我们依然遵循这个游戏规则，
也恰恰因为这个游戏规则，中国城市迎来了巨变的20年，迎来了城市化进程由20%到65%过程。
而这个城市化的过程，其本质就是农村人口向城市转移！
买房如何能少负债，推荐阅读文章《》
02
2、改变产权形式的效率！
什么是效率？
我认为效率这个词具有“隐蔽性”，不够直白和赤裸！
那么，改变产权的效率是什么意思？
我理解就是搞钱，效率高意味着挣钱又快又多，效率低意味着挣钱慢。
而土地产权的效率就是土地产生的经济效益，也就是钱！
国有土地商品房维度的经济效益不用我多说，中国一线城市房价从2000多元/㎡，涨到今天已经4万/㎡、5元/㎡、6万/㎡，这20倍，30倍的利润足以说明一切！
但大部分[村集体土地]却是非常、非常低效的存在。
换句话说，村集体用地搞钱的能力很低。
——大部分村集体土地只能种农作物、养动物，然后在变现、在搞钱！在这个过程中，无论是土地，还是农作物都不具备抵押变现可能；
——而城市的房子，无论是土地还是房产，都具金融属性，不仅可以抵押变现，出租之后还具有现金流，
这就使得城市的商品房可以伴随货币超发，成为货币的抽水泵，在货币超发的同时保持资产价格震荡上扬。
而村集体土地上的房子，和土地上的农作物和动物的价格，只能跟随通胀、自然天气变化，几乎不具有金融属性！
所以，村集体土地比城市土地，毫无效率而言。
大家要理解《1号文》、要理解不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地这件事，需要对 [ 社会主义体制依然需要激励经济管理有客观的认知]
我知道，大家不理解上面这句话的意思，所以给大家举例子说明
——深圳拆二代
深圳在特区之前，仅仅是宝安县，更早之前的清朝是广州之下的新安县。
所以，在50年前，深圳这个片土地上，居住的人都是真真正正的农民（渔民））。
1997年一个神奇的[圈]，让比邻香港的深圳在20年的时间里跻身GDP3.68万亿的大城市，这种深圳速度，也让深圳的农民（渔民）变成真正的幸运儿：
拆二代。
从农民变成身家过亿的拆二代，这个过程就是村集体土地[效率]的体现，也是[村集体]制度被行政权所代替的过程。
我知道，这句话有些绕口，所以延展开，给大家说说。
比如深圳村子里的房屋拆迁，并不是“拆二代”自己能决定的，都是村集体变成股份制公司，村长变成股份公司董事长，然后才能决定的！
换句话说，村子变成公司，整个村子变成股份制公司，走市场化这条路，才走通了“土地变现”这条路的！
深圳的拆二代之所以能拿到几千万、几个亿的拆迁补偿，其决策的源头都是股份公司。
而股份公司的决策，也不过是城市行政权的体现！
而这个现象就是[村集体]制度被行政权所代替的过程！
那么，为什么要和大家解释这个“拗口”的句子呢？这个东西和大家的生活又有毛线关系？
因《1号文》除了不允许城镇居民去农村购买农房和宅基地，还提出了：探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。
啥意思呢？
就是提高农民通过土地赚钱的效率。
土地是农民最大的财富，现在明确可以通过出租、入股、合作等方式盘活利用，其目的就是提高农民收入！
毫无疑问，这对农民是利好！
可大家都知道，土地具有不可移动性，也就是说，越靠近城市、拥有独特的山水资源、人文资源的土地才能提高“效率”搞到钱
反之，类似云贵川等偏远山区的土地，搞钱的效率几乎为零！
除了土地不可移动的特征外，还有一个特征，就是 村集体的作用。
因为农民自己出租、入股、合作这件事有个“知识门槛”，而这个“知识门槛”不是学习就可以达到的，所以这时候村集体决策就显得更为重要！
所以，《1号文》明确 农民自己出租、入股、合作这件事，改变的本质我认为还是走市场化的道路，让村集体发挥更大作用，就和深圳城中村由股份公司决策“搞钱”的逻辑一样，让农民通过村集体提高搞钱的效率。
这在中国这肯定属于改革，是一种对新的“土地财政”的探索。
不过呢， 《一号文》不允许城镇居民到农村购买宅基地、农房这件事来看，其本质就是封死了“小产权房转正”、买卖农房和宅基地的可能， 从而确保了“商品房血脉”正统的地位。
换句话说，城市和乡村，依然是两条不一样的市场化路径！
在当前的经济大环境下，资产的配置已经发生改变，具体可以看文章《》
03最后，简单说几点：
1、城市与商品房依旧是正统血脉
其实吧，不允许城镇居民购买农房和宅基地，从另外一个维度看，就是市民、城镇居民只能购买商品房！
从搞钱的角度看，发展城市才是主旋律！
2、小产权房不值得
文章开篇，问大家的问题：是什么造成了农村别墅与上海别墅价值的差别？
答案就是现行体制之下，我们的资源分配逻辑。
所以，买卖房产的本质，不是就房子看房子，而是要看房子所在的土地，到底承载了什么资源。
3、看清趋势，看懂底层逻辑！
人这一生，说得底不过就是[利弊取舍]，而取舍的关键从来不是“农村别墅和上海别墅”建筑的区域。
想投资买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播中给大家讲述趋势和资产配置的底层逻辑~
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