买房因政策无法过户被查封，北京房产律师谈如何起诉中止执行胜诉

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在司法实践中，房屋执行异议纠纷常常涉及多方利益，法律关系错综复杂。本案便是一起典型的房屋执行异议案件，因民间借贷纠纷引发的执行程序与房屋买卖合同纠纷产生了激烈碰撞。李悦芳、赵雅英与李悦兰、王宇鹏之间的民间借贷纠纷，导致登记在李悦兰名下的北京市西城区xxx 房屋被查封执行。而刘梦洁作为案外人，主张该房屋早在 2002 年就已通过合法有效的买卖合同卖给自己，自己是实际合法所有权人，要求中止对该房屋的执行并解除查封，由此引发了一系列复杂的法律争议。

二、案件详情

原被告信息

原告：刘梦洁，认为自己是北京市西城区xxx 房屋的实际合法所有权人，向法院提出诉讼请求，要求中止对该房屋的执行并解除查封。

被告：

李悦芳、赵雅英，作为民间借贷纠纷的申请执行人，认为案涉房屋登记在李悦兰名下，刘梦洁不具有排除执行的权利，坚决反对刘梦洁的诉求。

李悦兰、王宇鹏，与李悦芳、赵雅英答辩意见一致，认为刘梦洁的主张不成立。

争议焦点

房屋所有权归属：刘梦洁主张依据2002 年与李悦兰签订的房屋买卖合同，自己已支付全部价款并实际占有房屋，是房屋的实际所有权人；而被告方认为不动产采登记制，房屋登记在李悦兰名下，刘梦洁仅享有债权，不享有物权。

刘梦洁是否存在过错：被告方主张刘梦洁在房屋交易中不是善意相对人，在办理转移登记过程中存在过错，如合同约定过户期限却未及时主张，购房款明显低于市场价等；刘梦洁则认为未办理过户非自身原因，是房屋性质及政策导致。

执行异议能否成立：刘梦洁依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认为自己符合排除执行的情形；被告方则认为刘梦洁不符合该规定，其执行异议不能成立。

法院查明事实

房屋买卖合同事实：2002 年 2 月 21 日，李悦兰与刘梦洁签订两份《房屋买卖合同》，约定刘梦洁以 28 万元购买案涉房屋，房屋暂时不能过户，李悦兰交付房屋资料，过户税费由李悦兰负担。2002 年 3 月 5 日，李悦兰收取刘梦洁 28 万元并出具收款证明。2019 年 12 月 9 日，案涉房屋因其他案件被法院查封。法院于 2021 年 4 月 26 日判决确认该房屋买卖合同有效，但因房屋查封驳回刘梦洁要求过户的请求。

民间借贷纠纷事实：2019 年 10 月 24 日，李悦芳、赵雅英起诉李悦兰、王宇鹏民间借贷纠纷，法院认定双方存在民间借贷合同关系，判决李悦兰、王宇鹏向李悦芳、赵雅英清偿借款本息及利息。该案审理中，法院于 2019 年 12 月 9 日查封案涉房产，2021 年 1 月 7 日进入强制执行程序，刘梦洁提出执行异议被驳回。

房屋相关其他事实：1997 年 3 月 4 日，北京市西城区房地产管理局向李悦兰发放房屋所有权证。刘梦洁主张 2003 年搬入案涉房屋居住，提交了水电费交费凭证及购房资质核验结果佐证。法院向在京中央和国家机关住房交易办公室函询，得知案涉房屋产权性质为成本价出售住宅，住房档案不完善，不能办理上市交易及继承过户手续。李悦兰和刘梦洁对房屋未能过户原因各执一词，但都表明存在客观障碍。

三、裁判结果

法院判决立即停止对北京市西城区xxx 房屋的强制执行。

四、案件分析

法律规定适用

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判断刘梦洁是否有权排除执行。法院审查发现，刘梦洁在查封前已签订合法有效书面买卖合同、支付全部价款、合法占有房屋，且未办理过户非因其自身原因，符合该规定的四项要件。

物权与债权关系

虽然房屋买卖合同有效仅产生债权，不能直接导致物权变动，但刘梦洁长期实际居住案涉房屋近二十年，早于李悦芳对李悦兰享有债权的时间，且李悦兰未办理抵押，考虑到其与李悦芳的姐妹关系及对家庭成员住房状态的认知，刘梦洁的居住事实产生了一定公示效果，满足排除执行的底线要求。

过错认定分析

案涉房屋为央产房，具有特殊性质，买卖时间早，且根据交易办复函，截至2022 年 3 月 4 日仍不具备过户要件，即便刘梦洁提出权利主张也未必能成为登记所有权人，因此不应认定其具有足以否定排除执行权利的过错。

生存利益考量

刘梦洁已在案涉房屋长期稳定居住近二十年，其配偶在北京无其他房产，刘梦洁对案涉房产享有充分生存利益，在法律保护价值序列中具有较高优先顺位，优先于申请执行人的债权。

五、胜诉办案心得