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3年前，永嘉永嘉县人民政府与中国金茂集团，签约北外滩350亿元产城融合项目合作。
然而后来，随着楼市下行，该项目始终没有进一步消息。
今天，永嘉永嘉县人民政府发布《永嘉县三江-乌牛沿江片区详细规划及城市设计》 批前公示，对三江、北外滩、乌牛等瓯江北岸区域进行规划调整。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
本次规划范围东至乐清北白象镇，南至瓯江，西至楠溪江，北至楠溪江、胜美尖、104国道，陆域面积约为853公顷。
该范围规划打造瓯江新城核心区瓯江北岸新地标，构建集商务办公、旅游观光、运动休闲、特色商业、生态居住于一体的复合片区。
规划总用地面积为853公顷，其中建设用地面积为737公顷，居住人口规划控制在10万。
规划范围示意图
该片区以府东路隧道、七都大桥北汊桥为界，分为三江商务区、梅园文旅休闲区、乌牛综合服务区。
其中，三江商务区重点突出商务服务、企业总部、特色商业、品质居住等功能。
梅园文旅休闲区重点突出旅游观光、文化创意、休闲运动、特色商业、品质居住等功能。
乌牛综合服务区重点突出重点突出生产服务、创意研发、品质居住等功能。
下面，我们一起看看，每个片区有哪些规划修改，又有哪些亮点。
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先看看已启动开发的三江商务区，最大的变化在于北片，即楠瓯大道以北。
规划修改前的三江商务区
原先连接楠溪江大桥、斜穿三江商务区的三塘线，被取消了，仅保留江浦路以东的一小段，以西从向西北方向调整为向正西方向，止于三江大道。
三塘线取消后，楠溪江大桥连接中心大道。中心大道在三江商务区北片，也不再是环路，而是成为南北向道路。
调整后，三江商务区北片的道路网，由原先的环绕式，变成如今的棋牌式。这样调整，道路的方位更明确，但变得有些“去中心化”。
不过，因一些安置房项目已动工、建成，部分与原三塘线大致平行的道路已无法调整，仍显得有些歪曲。
三江纵河西岸，部分商业用地更改为商住用地，商业功能更多转移至北侧的沿江景观带上，面朝高铁温州北站。
还有楠瓯大道与江东大道交汇处西北，本是一宗大型住宅用地，如今也更改为商务用地，并增设南北向区间道路，分割成东西两宗地块。
规划修改后的三江商务区
就当前已经建设的三江商务区南片而言，虽冠以“商务区”，但住宅比例不低，再加上大量商办物业被用于LOFT等类住宅开发，实质上已成为“三江商住区”。
而三江商务区北片，已基本看不到商务功能，以住宅、商住功能为主。
三江商务区南片住宅的有大量底商，这一点预计会延伸至北片，有利于便利生活、提升人气，但需有完善的基础设施、较高的入住率。
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梅园文旅休闲区即此前签约的北外滩项目所在地，位于瓯江与大型山体之间的狭长地带，拥有直面滨江CBD的优质江景，但缺乏纵深。
规划修改前的梅园文旅休闲区
以浦园纵河、中村纵河为界，梅园文旅休闲区也大致分为西、中、东三片。
西片主要围绕锦玉潮明西南侧的长梅山，该山体将不再铲除，继续保留。
长梅山以南，与瓯江之间，除供水排水设施外，有3宗商住地块，享有一线江景。这些商住地块，将对已交付的锦玉潮明的现有南向江景，造成不小的影响。
长梅山北侧的山坳，有一块中小学用地。这里离永嘉中学附属初中较近，预计会是小学。
长梅山西北、东北，分别位于学校西侧、锦玉潮明西侧，各有一宗住宅用地。
规划修改后的梅园文旅休闲区西片
中片，沿着瓯江，有4宗商住用地、2宗住宅用地、1宗商业用地、2宗商务金融用地。
其中，1宗商业用地、1宗商务用地集中布置在胜美尖正南，中间以绿地打通胜美尖与瓯江，并于江岸设置一处码头，预计会成为标志性景观节点。
这处节点向北，是梅园纵河所在山谷，也是胜美尖入口。这里以公园绿地为主，并在梅园纵河以西还有1宗商业用地、1宗商务金融用地，将江岸节点向北延伸至胜美尖入口。
规划修改后的梅园文旅休闲区中片
中村纵河以东，瓯江与山体之间宽度稍大一些，能形成独立的城市道路网。
沿着瓯江，3宗商住用地、3宗商业用地（含体育用地）、3宗商务金融用地。
北侧，基本为住宅用地，中间有一处中小学用地，从规模看小学的可能性更大。
规划修改后的梅园文旅休闲区东片
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乌牛综合服务区仅指104国道以南的沿江区域。
规划修改前的乌牛综合服务区
规划修改后，这里以住宅、商住、商业等功能为主，在中间增加了一所中小学用地，预计也是小学。
乌牛沿江除公园绿地外，有一处空白。当然，该空白地块为浙闽农贸市场，预计暂且保留，今后根据实际发展情况另行规划。
104国道以北的乌牛，不在规划范围内，当前以工业区为主，以及乌牛老镇区所在地。
未来，若乌牛综合服务区得以建成，乌牛的中心，有望从老镇区转移至江边。
不过，从瓯江北岸自西向东的发展轨迹来看，乌牛综合服务区最靠东，还涉及大面积拆迁，预计建设时间比较靠后。
另外，地铁将不经过乌牛，还是走原先M3线的线路，由滨江CBD经七都至乐清磐石。这一点，在不久前发布的《温州市城市轨道交通线网规划（2021-2035）》批前公示里，已有所体现。
规划修改后的乌牛综合服务区
当前正在建设中的三江商务区，下一步重点，在于瓯江边、瓯越大桥西侧的永嘉总部经济园项目。当三江商务区沦为实质上的商住区，永嘉总部经济园项目的建设，将关系到三江商务区的产业发展高度。
还有像国鸿中心的商业部分，也应想尽办法推进其复工。
至于三江商务区北片，从规划看，将继续建设商住区。
三江商务区
梅园文旅休闲区，只有引进有资源、有实力的重磅房企，真正实现产城融合，才能激活区域潜力，撬动板块发展。否则，很可能步三江商务区后尘。
这里的南向一线江景房，包括商住地块在内，共有12宗地块，能欣赏滨江CBD的浙南第一城市天际线，以及瓯江在七都西岛头的南北分汊，价值非常高。
三江商务区
该区域的开发，在滨江CBD正对岸建设一座现代化新区，形成瓯江两岸同辉之势让温州真正实现拥江发展。
当规划公示，下一步永嘉能否招引优质房企前来开发北外滩？拭目以待。
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