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一、案件背景
在家庭财产纠纷中，涉及夫妻共同财产的继承与处分问题时，往往会引发复杂的法律争议。尤其是当一方擅自处分夫妻共同财产，且该行为涉及到与第三人的合同关系时，合同效力的认定、遗产范围的界定以及继承人权益的保护等法律要点相互交织，处理难度较大。本案发生在北京市西城区，围绕一套通过继承取得的房屋的存量房屋买卖合同效力展开，对于明晰此类纠纷中的法律责任和权益保护具有重要参考价值，也为司法实践提供了典型范例。
二、案件详情
（一）原告主张
李慧向法院提出诉讼请求：一是请求依法确认王丹与王强于2014 年签订的存量房屋买卖合同无效；二是要求诉讼费由王强负担。
李慧称，1998 年，其父亲李贤与被告母亲王丹结婚（双方均再婚，婚后无其他子女），双方结婚时，原、被告均未成年。2005 年，在李贤与王丹夫妻关系存续期间，王丹通过继承取得位于北京市西城区一号房屋，并登记在王丹名下。2013 年李贤去世后，在遗产尚未分割的情况下，王丹于 2014 年 5 月 28 日私自将一号房屋转让给被告，并办理过户登记。2014 年 7 月 8 日，原告向北京市西城区人民法院提起法定继承纠纷。在该案中，针对一号房屋，法院认为该房屋系王丹在与李贤夫妻关系存续期间继承得来，应属于夫妻共同财产，但因已过户至王强名下，涉及其他法律关系无法进行分割，故对该房屋暂不作处理，原告可待房屋产权变更后另行起诉。原告认为，王丹在李贤去世后，遗产尚未分割时，就将夫妻共同财产私自转让给被告，属于无权处分行为，且被告与王丹恶意串通，损害了作为李贤继承人之一的原告的合法权益，故提起诉讼。
（二）被告答辩
王强辩称，不同意原告的诉讼请求。其一，案涉房屋是王丹父母赠与王丹的，后由王丹赠与给被告。王丹与被告虽走的是买卖流程，但实际是赠与，所有手续均由王丹本人办理，房屋登记在王丹名下，其转让房屋的行为不存在恶意串通。其二，王丹生前留有遗嘱，虽未列明案涉房屋，但明确将其名下所有财产全部由被告一人继承，二原告对遗嘱也无异议。王丹生前已将案涉房屋赠与被告并办理过户，所以未将其纳入遗产处理。其三，原告提出王丹转让房屋属于无权处分，但无权处分并非合同无效的理由。即便认定案涉房屋是王丹与李贤的夫妻共同财产，王丹享有八分之五份额，根据遗嘱被告就案涉房屋享有四分之三份额。其四，目前王丹及李贤均已去世，案涉合同不应认定为无效，因为若认定无效，涉案房屋已无法恢复到王丹名下。
（三）第三人陈述
张鑫述称，同意原告的诉讼请求，认可原告陈述的事实。
（四）法院查明
法院查明，李慧系李贤之女，王强系王丹之子。李贤与王丹于1998 年登记结婚，双方结婚时李慧、王强均未成年，分别与双方形成继女、继子关系。张鑫系李贤之母，李贤于 2013 年去世。北京市西城区一号房屋于 2005 年 3 月 1 日登记在王丹名下。2014 年 5 月 28 日，王丹与王强签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定王丹将诉争房屋以 1 元价格出售给王强，同日双方办理所有权转移登记手续，房屋登记至王强名下，王强表示双方系赠与关系，只是以买卖形式过户。2020 年 10 月 9 日，王丹去世，其父母均已去世。另查，2014 年 7 月，李慧、张鑫以法定继承为案由起诉王丹要求继承李贤名下包括诉争房屋在内的遗产，法院判决认为诉争房屋系夫妻共同财产，但因已过户至王强名下，涉及其他法律关系无法分割，暂不处理，原告可待产权变更后另行起诉。李慧、张鑫不服上诉，二审法院维持原判。庭审中，李慧主张诉争房屋系夫妻共同财产，王丹无权单独处分，王强明知房屋有其他家庭成员权利，仍与王丹私自签订转让合同，双方恶意串通，损害其合法权益，合同应属无效。王强不予认可，并提交王丹生前订立的书面遗嘱，证明王丹名下全部财产由其一人继承，李慧、张鑫认可遗嘱真实性，但不认可其证明目的，表示遗嘱未列明诉争房屋。
三、裁判结果
确认王丹与王强就位于北京市西城区一号房屋签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
四、案件分析
房屋性质与共有关系认定
继承从被继承人死亡时开始。共有人对共有的不动产没有约定共有形式，且具有家庭关系的，视为共同共有。诉争房屋系李贤与王丹在婚姻存续期间取得，且无证据证明系王丹父母对王丹的单独赠与，所以应为夫妻共同财产。李贤去世后，家庭成员未对诉争房屋析产、继承分割，此时诉争房屋应为王丹、王强、李慧、张鑫共同共有。
合同效力认定
恶意串通，损害第三人利益的合同无效。王丹将诉争房屋以买卖形式赠与王强并办理过户，双方实为赠与关系，所以《存量房屋买卖合同（自行成交版）》实质为赠与合同性质。王丹与王强明知诉争房屋包含李贤的遗产，且在未取得李慧、张鑫同意的情况下签订合同，李慧主张双方恶意串通、侵害其合法权益，要求确认合同无效，有事实和法律依据。
五、胜诉办案心得
精准把握法律规定：处理此类纠纷，必须精准掌握继承、夫妻共同财产、合同效力等相关法律规定。明确继承开始的时间、夫妻共同财产的界定、合同无效的法定情形等，为案件处理提供坚实法律基础。
全面审查证据：全面收集和审查与案件相关的证据至关重要。在本案中，对房屋产权登记证书、存量房屋买卖合同、遗嘱以及之前的判决书等证据进行严格审查，明确了房屋的性质、合同的真实性质以及各方的权利义务关系。
关注案件细节与逻辑：在处理案件过程中，要高度关注案件细节，梳理案件中的法律关系和行为逻辑。例如，通过对房屋取得时间、继承发生时间、合同签订时间以及各方沟通情况等细节的分析，准确判断出房屋的共有关系和合同的效力。
