文/乐居财经 林振兴
金国很卖力，中建云境还未交付，会所就已建好开放了。
这个会所很卷，恒温泳池、健身房统统都有。甚至小区大门也很豪，完全不输“卖大门”的建发。
中建八局华北分局总部基地在云境附近，未来八局近20家在京单位、1000多名员工都将在这里办公。
为了八局面子，金国也得给足用料，不能糊弄。
而中建八局对于这个丰台郭公庄项目，也格外重视，计划总投资额超百亿。
中建云境示范区开放之日，中建八局华北分局党委副书记曹锋斌提出一点要求，“把云境打造为八局在京实体名片。”
彼时，坐在台下的金国，听到领导的一席话，满腔鸡血；但眼下，他或许开始发愁了。
“背刺者”北京隅·西颂横空出世后，他主抓的中建云境将更难卖出去。这两个项目仅相距1.5公里。
西颂生逢其时，成为北京“好房子”的首个受益者，1.5米内嵌阳台 0.7米花池、设备平台、飘窗赠送，得房率最高能达95%左右，而且更靠近四环。云境得房率最高不超过81%，根本不敌西颂。
最重要的是，西颂楼面地价只有不到5万元/㎡，而中建云境楼面地价是6.81万元/㎡。
眼下，中建云境拿证快11个月，供应838套住宅，签约121套房，去化率14.4%，成交额12.4亿元。
讽刺的是，去年开盘时，云境就晒出了首开劲销15.2亿的大红海报。现在距离这个数字还有不少差距。
这是一个花75.9亿元代价拿下的大项目，地价覆盖率才16%。按照这个速度干下去，金国还要好几年才能把地价卖回来，他很难向八局领导交代。
2023年10月的最后一天，经过27轮竞价后转入摇号，中建东孚幸运中签，花75.9亿元拿下丰台郭公庄621等地块，比隔壁中海拿地价还贵了21.5亿元。
这宗地块来之不易，它是金国带领团队到十余个片区实地考察，经过200余次测算，才明确的年度重点攻坚目标。其中，商办地块建筑面积5.29万平方米，将打造为中建八局华北分局总部基地。
金国要是干不好，丢的不仅是中建城发的脸，还有中建八局的面。毕竟地块是他自己精心挑选的。
01
目前，丰台区的新房项目扎堆，大约上万套。想要胜出，金国使出了降价的杀手锏。
中建云境从去年3月底成交均价87044.59元/㎡降到目前81078.98元/㎡，每平降了近6000元，相较销售指导价9.2万元/㎡打了88折。
最癫狂是去年8月，据业内人士透露，中建云境特价房降到了7.6万/㎡左右。
中建云境放大招后，并不是所有购房者都买单，“云镜容积率2.5，楼太密了，正午都没有阳光照射到屋里，而且周边全是回迁房，价格都在4W左右。”
降价后最受伤害的肯定是第一批购买者。传言，云境降价后，开发商给之前买的业主补了车位券和物业费。
但仍有业主萌生退意，担心开发商一味降价，交付时会减配。小满（化名）就是其中一位，“查完云境的建安招标等资料后，想退去找开发商，说签约了不同意退。”
还有购房者是看到济南中建云境陷“双标”和减配争议后，开始犹豫。
去年中旬，济南中建云境业主发现精装房源与毛坯房源存在双标嫌疑，价格更低的毛坯房源使用的材料却是更优质的。
此外，济南中建云境128㎡实体样板间开放时，也引发业主差评，“中建云境宣传时使用片区内唯一全铝板楼盘进行宣传，结果交付时东西两侧仅使用铝塑板一体板，撕下保护膜露出划痕”。
所以，北京云境业主担心交付质量也不无道理，毕竟搞工程的，盖房子肯定没有开发商有优势。
但最重要的还是，北京产品力迭代太快了，基本三个月迭代一轮。所以现在看云境，总觉得差点意思。
开头提到的隅西颂有双阳台。这类型的丰台新盘不少，还有璞逸丰宜，甚至中海万泉寺地块、西郊冷库，也有这个可能。
双阳台配置，意味着把得房率拉高，实际得房率至少能到95%。换言之，购房人花差不多的钱，买更大的house，谁不心动？
02
除了外敌金隅，云境还要跟“兄弟”正面交锋。
一个是中海发展旗下的中海丰和叁号院，一个是中建城发旗下的中建云境。这两个楼盘分别隶属于中海集团和中建八局，最顶上是一个“爸爸”中建集团，董事长是郑学选。
相较于中海地产，中建城发（山东中建城市发展有限公司）在京城地产圈好似“小透明”。
它是一家合资公司，由中建八局、济南轨道交通集团、山东高速集团和中建资本，分别持股60%、15%、10%和10%。
据其官网显示，中建城发注册资本60亿元，年营业收入超200亿元，资产总额超1500亿元，累计投资额达2300亿元。然而资产过千亿的它，旗下却无一家子公司。
在地产业务上，中建城发用的是“中建东孚”的品牌。这也很好地解释了，为何中建东孚北京项目负责人，来自中建城发。
在业内人士看来，“中海丰和叁號院把地铁上的土地变成私家公园、还挖一个千平大湖。中建云境虽没有地下铁的烦恼，离郭公庄地铁站也更近，反而打造出来的产品，中规中矩。不仅在园林规划，就连偷面积也干不过中海地产。”
在客户上，中建云境眉毛胡子一把抓，定位不清晰，它设计109-192㎡6面积段、12户型三-四居平层产品，分布在16栋楼里。中海丰和叁號院则更加“纯粹”，只做168平米以上大户型。
按照得房率，中建云境也不及中海丰和叁號院，它楼王得房率只有77.88%，洋房得房率也未突破81%。
其中，云境109平户型虽有转角大飘窗作为噱头，但为了大客厅牺牲了卧室面积，通透性稍差，主卧是暗卫，且厨房为开放式厨房，不太符合中国人的传统习惯。
肥水不流外人田，中建云境的设计公司是中建八局，中标报价1709.8443万元。
此外，还有不少购房者吐槽云境的天价物业费，“中建云境物业费8.87元/㎡/月，与中海丰和叁號院8.88元/平米/月一样。就冲这个也贵了，它何德何能跟一级物业一个价。”
03
金国还是中建星光里的项目经理。这个项目对于中建城发的意义不言而喻，它是该房企首次进军北京市场的项目。
2023年2月，包括中建东孚共10家房企报名竞拍朝阳区小红门地块。最终经过摇号，该地块被中建东孚以总价14.26亿元、溢价率15%竞得，成交楼面价47297元/平方米。
目前，中建星光里住宅签约249套，成交均价76394.73元/平方米，成交额16.86亿元。
中建八局派金国坐镇北京，一个很有冲劲的年轻人。
30多岁的金国，属于职场顺风顺水的那种，在中建八局很受器重。中建八局党委书记、董事长周可璋让他从山东跨越到北京，负责中建城发在京的拓展，担任北京分公司党总支书记、总经理。
2013年7月，金国大学毕业后入职中建八局，先后担任项目施工员、项目工长、项目副经理、市场部业务经理、市场部副经理，中建城发综合投资公司副总经理，并荣获中建八局2023年度劳动模范。
从青岛到济南再到北京，十余年间，金国功勋卓著。他先后参与了6个工程项目的施工建设、数十个重点项目的营销拓展工作，在综合投资公司担任副总经理期间，他协助获取103亿元的济南市雨污分流项目、36.9亿元的济滨高铁等重大项目。
在中建八局里，金国拥有多重身份：1、万孚置业和红孚置业担任法人和董事长；2、现任中建城发北京分公司党总支书记、总经理；3、中建八局华北分局有关负责人。4、青岛中建八局空港城市建设发展有限公司的职工监事，以及即墨中建城市投资建设有限公司和即墨中建市政基础设施投资建设有限公司的董事。
但眼下，面对中建云境去化困难，金国甚至都不敢在京拿地了。
相较于兄弟公司中建智地、中建壹品，在京城大展身手拿地。不管是中建城发还是中建东孚2024年在北京土拍市场均颗粒无收。
没有新地，意味着着未来随着存量的持续去化，八局地产业务会在北京出现“断粮”的局面，压力给到了金国。
