万科，又，又，又发公告了。
当然，深铁入驻后，似乎都是好消息：第一大股东深铁集团拟提供42亿元股东借款，专项用于偿还到期公开债务。
而在11天前，深铁刚刚在万科的账户上转了一笔28亿元的见面礼。
说实话，这个时候，深圳地铁集团甩出70亿，给万科续了口气，真的是特man特霸总。
不过，霸总的钱从来都不是白给的，万科要付出的，远不止一纸借款协议这么简单。
这是一次救援，也是一次重塑，甚至，可能是一场吞并。
01
怎么走到这一步？
如果要给2024年的房地产行业画一张图，那就是“惊魂未定的余震”+“继续暴雷的深渊”。
碧桂园倒了，绿地半死不活，远洋发了公告说自己扛不住了，连招商蛇口都说“我们要降杠杆”。
一边是没钱交房的开发商，一边是被套牢的购房者，市场的信心比哈尔滨的亚冬会还冷淡。
万科也不好过。
去年底，万科的债务问题就已经开始引发市场担忧。
今年1月，合同销售额同比下滑19.6%，评级机构接连下调信用评级。资本市场开始抛售，投资者用脚投票。
更要命的是，万科的债务压力已经来到极限，短期融资几乎断流，靠着资产抵押和股东借款撑着。
而5月境外债兑付高峰即将到来，随时可能炸锅。
市场对万科的信心，已经脆弱到一根稻草都能压垮的程度。
这个时候，深圳地铁集团站了出来，甩出70亿，给万科输血。
但这钱，不是白拿的。
02
深铁的算盘
这次救援，在炸天团看来，不是“大哥罩着你”那么简单，而是一场深思熟虑的资本运作。
先来看借款的条件：
2.34%的低利率，远低于市场融资成本；
70%的高质押率，意味着万科要拿出真金白银的资产做抵押；
借款用途明确，专款专用于偿还到期债务，不允许挪作他用。
什么意思？
——救你可以，但我要保证自己安全。
如果万科扛不住，深铁可以优先处置抵押资产，至少让自己撤得漂亮。
但真正让人玩味的，是深铁拿走的核心资产：
深圳湾超级总部地块：本来是万科的未来总部，如今成了深铁的“战利品”；
红树湾物业49%收益权：长期现金流资产，被深铁收入囊中；
印力基金29.75%份额：万科商业地产的重要布局，如今深铁已经插手。
这些核心资产的流转，意味着什么？
意味着深铁已经不只是一个“白衣骑士”，而是一个“资产收割机”。
如果万科挺过去，这些资产还能要回来。
但如果万科挺不过去，深铁手里握着的，就不仅仅是债权，而是对万科核心资产的控制权。
03
万科的自救困局
万科不是没努力过。
为了填补资金缺口，它疯狂变现资产，但卖出去的钱，根本不够填窟窿。
红树湾49%收益权，套现12.92亿；
子公司股权出售，套现0.58亿；
总共13.5亿，对于450亿亏损、326.4亿债务来说，简直是杯水车薪。
更让人焦虑的是，万科的商业地产估值高达1500亿，但市场低迷，想要快速变现几乎不可能。
这就陷入了一个死循环：
1. 短期债务压顶，需要钱；
2. 资产不好卖，变现难；
3. 融资渠道堵死，借不到钱；
4. 如果不能及时补血，万科的信用将继续恶化，融资成本更高。
而更危险的，是万科的业务转型。
代建业务：轻资产模式，看起来不错，但市场竞争激烈，利润微薄，短期无法填补亏损。
租赁住房：长租公寓一直是个“烧钱坑”，现在指望这个回血，基本是不现实的。
如果市场回暖，万科或许还能熬过去。
但如果销售继续下滑，万科的现金流压力会越来越大，甚至走向技术性违约。
04
国资救市的双刃剑
深圳国资委已经明确表态：“我们会支持万科。”
问题是，支持到什么程度？
深铁的财务状况，也不是完全没有压力：
2024年前三季度，营收122.96亿，亏损80.74亿；资产负债率57.55%，债务资本比率48.54%；70亿注资后，负债率可能突破70%的警戒线。
如果万科挺不过去，深铁的投资损失将进一步扩大。
所以，深铁的策略应该就是：
短期稳定万科，避免市场信心彻底崩溃；
用资产换流动性，确保自己不被拖下水；
在适当的时机，进一步增强对万科的控制权。
换句话说，这不是无条件救援，而是一场精心策划的接管。
05
未来3个月的生死考验
未来3个月，将是万科命运的分水岭。
三个关键变量，将决定万科能否活下去：
1. 60亿资产抵押能否落实？
这是这轮融资的核心条件，如果无法完成，后续资金链将更加紧张。
2. 销售能否回暖？
1月销售下滑19.6%，如果无法恢复增长，现金流将进一步恶化。
3. 政策支持是否加码？
市场传闻深圳政府可能通过专项债购买万科楼盘，但尚未落地。
如果这三个变量都向好，万科有可能挺过去。
但如果情况继续恶化，深铁的耐心，也不会是无限的。
结语
说实话，最开始炸天团认为深铁给万科输血，是深圳国资的责任担当。
但左思右想，更现实的逻辑是：这是一场关于资产、权力和生存的资本博弈。
如果万科自救成功，深铁将获得一个更强的战略合作伙伴；
如果万科挺不过去，深铁将拿走最有价值的资产。
而万科，可能会迎来彻底的重组。
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