本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
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开年土拍，民营房企“新势力”接连上场，与龙头们掰起了手腕。
2月14日，蛇年杭州首场土拍“开战”，成功卖出三宗宅地，成交总价近15.3亿元。尽管金额不大，这场土拍却引起市场较大关注。时代财经了解到，不仅两宗土地“花落”民营小房企，且热度最高的地块溢价率高达65.1%。
土地高溢价成交并非孤立事件。春节返工以来，全国多城土地市场陆续启动蛇年首拍，截至目前至少有昆明、郑州、北京、福清、杭州等城市完成首秀，老玩家和新势力合力创造土地市场“开门红”。
已出让的土地中，总价最高的是北京朝阳一宗宅地，由保利发展和金茂联合体竞价超百轮夺得，总价近87.3亿元，溢价率10.5%；溢价率最高的是福建福清一宗小型商务金融用地，由民营房企福建雄旺房地产开发有限公司（以下简称“雄旺地产”）以4810万元拿下，溢价率99.59%。
国央企投资延续去年11月以来的积极势头，民营小房企亦闪现牌桌，久违的博弈正在进行。
打败绿城滨江，神秘内蒙房企杭州夺地
浙江省自然资源网上交易中心显示，在杭州土地首拍中，热度最高的地块位于临平经开区东湖新城板块（以下简称“临平地块”），土地面积约为2.5万平方米，容积率介于1.0-1.1之间。
根据杭州市规划资源局临平分局信息，临平地块吸引滨江、金地、绿城、兴耀、中天&海威等9家房企竞拍，竞价耗时超过1个小时，累计举牌35轮，最终由呼伦贝尔汇嘉房地产开发有限公司（下称“汇嘉”）以4.3亿元竞得，溢价率65.11%，成交楼面价约15686元/平方米，打破板块内“荣安柳岸闻莺”保持8年的楼面价纪录。
汇嘉背景神秘。天眼查显示，汇嘉成立于2018年，由自然人苟增训100%持股。另据杭州市规划资源局临平分局介绍，汇嘉在内蒙古呼伦贝尔开发有壹号公馆等低密项目。
根据内蒙古呼伦贝尔市委宣传部公众号信息，壹号公馆建筑面积约14.47万平方米，容积率1.4，产品包括联排别墅、叠拼别墅和洋房，小区住户有500余户。
汇嘉之外，另一民营房企亦在本场土拍有所斩获。成立于2023年9月的民企杭州量执房产通过全资子公司杭州泰熹置业有限公司，以底价1.5亿元竞得位于余杭区的良渚文化村地块，该地块面积9825平方米，容积率介于1.0-1.01之间。
时代财经了解到，杭州量执房产的创始人田勇和陈丹凤均为职业经理人出身，曾在杭州本土房企华元地产任总经理、副总经理。杭州量执房产成立于2023年9月，开发的第一个项目是位于余杭区的商业综合体喜悦和商业中心，与本次拿下的宅地直线距离约3公里。
此外，位于余杭区的良渚元城智谷地块，由厦门国企建发集团控股子公司以9.5亿元竞得，溢价率15.9%。
中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，临平地块以65.1%的溢价率成交，刷新预期，根本原因在于杭州近两年的楼市凭借红盘热度效应维持市场的韧性。“同时，近期杭州‘六小龙’事件的高热曝光全面提升市场的购房预期和置业信心，叠加取消限房价政策后的地王现象和新项目的逐步入市，为2025年楼市的企稳打下坚实基础。”
杭州“六小龙”即深度求索、宇树科技、云深处科技、强脑科技、群核科技和游戏科学等6家科技企业。其中，深度求索是近期火遍全球的AI产品DeepSeek的出品公司，游戏科学则在去年推出首款国产3A游戏《黑神话：悟空》。
民企重回牌桌，全国录得多宗溢价成交
春节后返工，全国多地陆续的启动蛇年土拍获房企积极参与，民营小房企表现较为活跃。截至目前，至少有昆明、郑州、北京、福清、杭州等城市完成蛇年土拍首秀。
昆明在2月6日、2月10日成交4宗宅地。四川民营房企邦泰集团以1.91亿元竞得呈贡区一宗宅地，溢价率超过33%。云南再峰集团控股子公司昆明中通世纪投资有限公司合计斥资2.6亿元买入3宗宅地，溢价率分别为9%、12%、21.7%。根据天眼查，云南再峰集团位于云南省玉溪市，是一家以从事电力、热力生产和供应业为主的企业。
在此之前，昆明市场已长达一年未出现溢价宅地。上一宗溢价宅地要追溯到2024年2月7日——西山区前卫街道双塔片区43亩城镇住宅用地经过10轮竞价，最终被邦泰集团以5.8亿元竞得，溢价率9.36%。
2月12日，福建福清出让一宗迷你地块，亦由民营小房企竞得。该地块是一宗商务金融用地，仅3150平方米，引起6家房企激烈争夺。经过逾40轮竞拍，该地块由雄旺地产以4810万元拿下，溢价率高达99.59%。
天眼查显示，雄旺地产成立于2022年11月，母公司福建雄旺投资有限公司成立不足4年，大股东和二股东分别是自然人施琳、施祥。
从土地出让结果来看，民营小房企倾向于获取总价低、面积小的小型地块，更高总价的地块仍归属于央国企。
2月8日，郑州市金水区一宗宅地遭遇8家房企长达6个小时的“围剿”。经历255轮竞价，该地块由央企中海地产以10.89亿元竞得，溢价率高达87.5%。这是2021年以来郑州市场溢价率最高的涉宅地块。
郑州拍出高溢价地块的同日，北京石景山区一宗宅地以底价28亿元成交，竞得人为北京国企首钢地产。尽管首秀平淡收场，但在2月11日，朝阳区一宗宅地吸引3家房企竞价超百轮，最后由保利发展和金茂联合体斥资87.3亿元收入囊中，溢价率10.5%。
根据克而瑞研究中心监测，在2024年年末土地成交量周期性增加的推动下，全国30个重点城市出现更多溢价率超过20%的地块。从全年的情况来看，30个重点城市的拿地主力为地方城投，竞得的土地主要集中在底价成交和低溢价成交区间；在溢价率10%-20%区间内，国央企拿地建面占比最高，达到55%；在溢价率高于20%的地块中，拿地建面占比最高的是民企，高达48%。
“据此判断，民企的投资距离全面复苏还有不小的距离，但是在优质地块、热点地块的竞争中，民企已经重新回到牌桌。”克而瑞研究中心表示。
今年1月，土地市场交易规模迎来季节性下降，但在年初京杭深等地高溢价地块的助推下，市场“以质换量”将溢价率推至近三年新高，全国300城平均溢价率达到8.7%，30个重点城市平均溢价率更是高达15.3%。
在楼市回稳驱动下，房企的投资积极性仍在延续。
