本文来源：时代财经 作者：林欣禾
房地产市场寒意未消，少数玩家退出江湖，万科深陷风波，但仍有选手星夜赶科场。新年伊始，中海以凌厉姿态起步，在销售端与投资端联合发力，强势修复预期，为市场回稳注入信心。
开年以来，中海以总地价约81.62亿元连下三城，分别在北京、深圳、郑州竞得3宗涉宅地块。除北京丰台地块外，深圳大运地块、郑州司法警官学院地块均高溢价成交，溢价率分别为70%、87%，彰显中海新年开局积极的拿地态势和强大的财务底气。
投资端积极进取，销售端也延续去年四季度以来的回暖势头，指标明显改善。今年1月，中海实现销售金额约120.2亿元，同比增长14.4%；销售面积约59.31万平方米，同比增长5.8%。
从去年全年的表现来看，中海也走出独立行情，业绩逆势微增0.3%，以3106.91亿元的销售金额位列行业第二，权益销售行业第一。这份成绩单的难得之处在于，中海成为2024销售TOP10房企中唯一取得正增长的企业。
不确定性依然存在，行业止跌回稳的趋势亦不可阻挡。置身周期，中海拥有攻守兼备的发展韧性，拥有充裕的财务空间应对市场波动的风险，拥有在行业洗牌期实现并购发展的实力，又一次取得“超越对手、超越平均的经营业绩”。
销售规模逆势上扬
过去一年，虽然房地产市场销售仍在低位徘徊，中海在市场波动中走出独立行情，销售规模逆势上扬。
2024年，中海实现合约物业销售金额约3106.91亿元，同比增长0.3%，是TOP10中唯一实现增长的房企。在百强房企销售金额同比下降逾30%的背景下，中海的稳中有进，展示出其强大的市场韧性与深厚的竞争壁垒。
从排名来看，过去几年，房地产行业深度洗牌，TOP10阵营的面孔变化不断，中海始终稳扎稳打，最终跃居行业之巅。根据中指研究院统计数据，2024年，中海全口径销售金额位列全行业第二、权益销售金额位列全行业第一，销售龙头地位进一步巩固。
一线城市销售爆发，是中海销售规模攀升至新高度的关键。
2024年，中海在北京、上海、深圳、南京等核心城市推出的高端产品线“玖序系”受到市场热捧，成为拉动销售的强劲动力。中海因此以遥遥领先的销售业绩问鼎京、沪、深三城年度销冠，在广州亦实现超过200亿元的销售业绩。
在上海，中海销售额突破700亿元，成为全国性房企在单个城市最高销售纪录的保持者。中海·顺昌玖里首开收金196.5亿元，打破全国商品房单次开盘销售金额纪录，荣登“中国盘王”；中海·领邸玖序年内五开五罄，累计收金282亿元。
在北京，中海以439.04亿元销售额位列第一，领先第二名一倍有余。中海·京华玖序开盘热销62亿元，入市48小时即位居北京2024年上半年新房网签销售冠军。
在深圳，中海以267.04亿元销售额位列第一。中海·深湾玖序以13.33万元/平方米的毛坯价入市，打破深圳新建商品住宅销售定价上限，首开收金超100亿元。
在广州，中海也实现了超200亿元的销售额。高端住宅项目中海大境累计销售额突破100亿元，成为继中海花湾壹号、广州亚运城、中海观澜府之后，中海在广州的第四个“百亿盘”。
“中海在产品品质上始终坚持高标准，能够及时响应市场变化，推出符合消费者需求的产品，使其在市场上赢得了良好的口碑。”中指研究院企业研究总监刘水表示，随着经济的复苏及居民收入水平的提高，购房者的购买力逐渐回升，对优质楼盘的需求也愈加旺盛。中海凭借在土地储备、财务状况等方面的优势，敏锐捕捉到市场机遇，从而取得了令人瞩目的销售成绩。
值得一提的是，在一线城市项目热卖的助攻下，2024年中海平均销售单价提升至27048.36元/平方米，同比上涨16.62%，这将有力护航其未来利润实现。
“低开高走”重仓一线
在当下，销售业绩是衡量房企实力的重要指标。而从长远来看，土地储备则是房企未来发展的基石。2024年，中海“低开高走”，年底密集斩获优质地块，成为其继续领航行业的底气。
2024年，中海在13个城市新增土地储备23宗，权益投资金额约696.35亿元，一线城市权益投资额占比超过70%。2024年，中海以1777亿元的新增货值排名行业第一。
由于市场需求发生显著转变，中海适时调整投资布局，着重聚焦于一线城市核心地段的大体量地块，接连摘得百亿级项目。
11月29日，北京朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块被中海以153.32亿元竞得，打破北京单笔土地出让金最高纪录。12月2日，深圳登良地块T107-0107出让。经过295轮举牌，中海、华润置地联合体作价185.12亿元入主深圳湾，一举刷新深圳涉宅地块成交总价历史纪录。12月12日，备受关注的北京丰台万泉寺地块出让，中海作为唯一竞买人，以底价110.54亿元将其收入囊中。
资源向主流城市倾斜，中海在四大一线城市的土地储备进一步提升。据《中国房地产报》报道，截至2024年12月底，中海北京区域土地储备提升至411.83万平方米，占比约10.68%；上海及嘉兴土地储备约181.77万平方米，占比约4.71%；广州、佛山、肇庆区域约320万平方米，占比约8.3%；深圳、东莞区域约205.94万平方米，占比约5.34%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，2024年以来，重点城市、重点项目对房企的业绩贡献度明显提升，中海在上海、北京、深圳的几个项目获得高溢价热销，贡献了超过一半的业绩。
每一宗新地块的获取，都为下一轮高光时刻埋下伏笔。“主流城市、主流地段、主流产品”的发展策略驱动中海构建了扎实的竞争壁垒。这一策略在产品端的优势尽显，核心城市的优质地块、城市深耕战略练就的产品力，为中海开发高品质改善项目创造了优越的基础条件，从而使其在市场中脱颖而出。
“楼市有效区域开始集中，房企将聚焦重点城市、重点区域，打造高溢价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩，”李宇嘉表示。
保持行业最高评级
稳中有进的销售业绩，结构优异的土储，叠加稳健的经营底色，为中海创造了足够高的安全阈值，在行业大变局中增强竞争优势，给予市场和机构信心。
经营方面，2024年前三季度，中海实现营收约1095.8亿元，经营利润约181.8亿元，继续保持稳健的财务状况与强劲的成本优势。
在诸多不确定性环绕的2024年，中海凭借稳健的运营策略和强大的风险管理能力，债务情况进一步改善。
截至2024年6月末，中海的资产负债率、净借贷比率分别下探至56.1%、38.7%，均处于行业最低区间；持有银行结余及现金约1002.4亿元，现金充裕度行业领先；加权平均融资成本为3.5%，继续保持在行业最低区间。
基于销售、融资、流动性等方面的突出表现，国际评级机构频频给予中海正面评价。
2024年6月，标普将中海长期发行人信用评级从“BBB+”展望稳定上调至“A-”展望稳定。“关键项目如期入市，预计将支持中海于2024年的合同销售额继续修复；中海聚焦高能级城市，预计可保持其业务实力；中海的租金收入将继续增长，有助于提高利息覆盖倍数，”标普称。
此次评级上调后，三大国际评级机构给予中海的信用评级分别是：惠誉A-、标普A-、穆迪Baa2。
行业中能够接近中海的只有华润置地。目前，华润置地的评级是惠誉BBB+稳定、穆迪Baa1稳定、标普BBB+稳定。除了穆迪外，惠誉、标普给予中海的信用评级均高于华润置地一个等级，是内房股中的独一档。
在与经济周期与行业波动的长期交手中，中海始终坚守行业安全红线，在销售业绩、经营情况、财务状况等方面的成绩有目共睹，成为当下行业中罕见的高质量发展样本。2025开局，中海凭借双位数增长的销售业绩、凌厉血性的拿地姿态，再次领先对手一个身位。
