“借名买房”又称“隐名买房”，指一些人因政策限购、限贷或逃避债务、规避税收等多种原因，实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在他人名下的行为。司法实践中，此类案件的争议焦点是“借名买房”能否阻却强制执行？近日，九原区人民法院民事审判庭审结了一起因“借名买房”引发的案外人执行异议之诉案件。
案情回顾
2021年3月，赵某购买了包头市东河区某小区的一套房屋，因赵某银行流水不足，便将案涉房屋落户在第三人（翁某某）名下，赵某不仅向售房人支付了购房款，同时对案涉房屋进行装修并一直居住至今，期间赵某缴纳了相关水、电、暖、物业费等费用。
2022年，翁某某（出名人）向某银行借款150000元，后因贷款逾期被银行诉至本院，经审理，本院依法判决翁某某偿还银行借款本金及利息共计12万余元。本院在执行上述生效判决时，依法查封了登记在翁某某名下的案涉房屋。赵某（借名人）以该房屋系其出资购买为由向法院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封，法院驳回赵某的异议申请。后赵某提起本诉，请求判令立即停止对案涉房屋的强制执行，并解除查封措施。
审理过程及结果
本院认为，本案的争议焦点为：赵某对案涉房屋是否在法律层面上享有实体权利及该实体权利是否足以排除对案涉房屋的强制执行？通过审理并综合分析评判现有证据可以明确，赵某对案涉房屋所享有的权益足以排除人民法院的强制执行措施。理由如下：首先，不动产物权登记产生的公示公信效力，是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定。本案中，赵某与翁某某之间存在借名购房关系，赵某提供的证据证实其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。其次，赵某通过“借名买房”将真实物权登记于翁某某名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 物权编的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。
综上，本院依法判决不得执行案涉房屋，并解除对该房屋的查封措施。本案的判决，符合公序良俗和公平原则，兼顾了利益平衡，宣判后，双方均未提出上诉，判决已发生法律效力。
法律链接
《中华人民共和国民法典》
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 物权编的解释（一）》
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十八条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零三条 案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百二十二条规定外，还应当具备下列条件：(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零五条 案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
来源丨麻池人民法庭 梁志仙
编辑丨董 悦
审核丨刘 杰
复审丨逯瑞杰
终审丨王锐军
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