从中央首提“保交楼”以来，已经持续推进了两年多的时间，按照楼盘一般交付时间2-3年来算，当前“保交楼”正处于攻坚克难的关键阶段。据了解，现在已经解决的大多是“易消化”项目，而余下来未交付的项目，不少是资金债务关系较为复杂的“硬骨头”，债务纠纷和资金短缺被认为是保交楼工作的两大难点问题，尤其是资不抵债的项目，更是被各方视为“烫手山芋”。如何和作为债权人的金融机构做好谈判，盘活项目资产推动复工复产，对项目运营方而言是很大的挑战。在对抗和合作之间，南宁市平稳基金在复杂的资金债务关系中，克服重重困难，逐步探索出一条行之有效的处置之道。
蓝光雍锦澜湾保交楼交付工作完成后正式更名为：邕府·朱槿园。
对立：与金融机构的博弈与谈判
“资金不足和债务纠纷的问题互相缠绕，大大增加了保交楼难度。”有业内专家分析指出，当前“保交楼”工作存在两大难题，一是货值无法覆盖建设成本的项目难以得到市场化资金的支持；二是项目面临和债权人的激烈博弈，导致进度受阻。
烂尾楼的形成大多是由于开发商在项目建设过程中，由于各种原因导致资金无法持续投入，更有部分不良开发商将购房者支付的预售房屋款项挪作他用，动辄涉及数十亿元，以致项目出现巨大的资金缺口。
除了资金不足以外，债务纠纷也是烂尾楼项目中令人头疼的问题。
保交楼项目普遍存在的问题是项目自身资不抵债，无法实现自平衡。项目内资产主要是土地和在建工程，但是原开发商早已将资产抵押给金融机构，资产权利受限。要开展保交楼工作，债权人们是无法绕开的第一关，首先要做的就是化解金融机构债务，盘活项目资产。
因此，留到现在的烂尾楼项目大都是一些较为难啃的“硬骨头”。
南宁市平稳基金相关负责人表示，“基金以保交楼和资产保值增值为目标，与项目债权人们展开谈判，有对抗也有合作，针对合理的要求尽量满足，不合理的要求则采取各种措施进行解决。”
以蓝光雍锦澜湾项目为例，由于某国有大行监管不力，该项目有9个多亿元的建设资金被开发商违规抽调，导致项目处于严重资不抵债的状态。
2022年10月的尽调数据显示，项目公司账面资产合计25.15亿元，负债合计36.33亿元，净资产为-11.18亿元，处于资不抵债的状态，开发项目整体预计亏损7.2亿元。
值得注意的是，该项目的土地和部分物业都被原开发商抵押给了上述国有大行，“项目续建需要融资，但该债权人因为担心自己的损失，不愿意配合保交楼工作进行解押，最后我们自己想办法解决了融资问题。”平稳基金相关负责人指出。
由于该项目严重资不抵债，平稳基金需要通过其他项目的开发利润来弥补续建资金的缺口。
因为该国有大行仍将项目土地进行抵押，按照正常法律流程，1704套住宅的业主们将因此无法顺利办理房产证。考虑到业主们的需求紧迫，平稳基金协同相关政府部门解决诸多问题，为购房业主办证扫清障碍。
此举率先在蓝光项目开创“先办证再交房”模式，为南宁首例，后续在恒大国际中心、恒大御府等保交楼项目进行推广，陆续为业主办理产权证。
而在阳光城大唐檀境项目，项目公司同样债务负担沉重，对外欠款合计24.71亿元，其中某信托公司的债权本金余额达到9.51亿元，并将一块未开发土地进行了抵押。
据平稳基金相关负责人介绍，“该信托公司为了将自身的利益最大化，向当地法院提交了拍卖抵押物的申请，但国家有相关政策，在保交楼没有完成之前，土地拍卖不予执行。”
该项目资金缺口巨大，若地块被拍卖，该信托公司固然保全了自身利益，但项目盘活的难度就会更大，最终损失的是业主、安置群众以及其他债权人的利益，该信托公司的处置方式显然有失公平。
考虑到民生需求和社会利益，平稳基金通过“保交楼续建+项目公司破产预重整+破产清算”的方式，以化解项目债务问题。
“我们推动项目公司进入破产预重整阶段，信托公司就无法将资产拿去拍卖，可以起到对抗的作用，并计划在保交楼工作完成后，再根据项目资产情况对债权人按照法律约定的顺序进行资金偿还。”平稳基金相关负责人表示。
从上述两个案例可以发现，解决烂尾楼问题已经不再是简单地注入资金，而必须以法治化、市场化方式为主，通过理顺债权债务关系，找到各方利益的平衡点，才能真正将业主们从复杂的房地产金融场景中解放出来。
合作：金融支持保交楼稳民生大局
平稳基金目前已经顺利完成蓝光雍锦澜湾、恒大国际中心、恒大御府3个项目的保交楼工作，并接手了五象湖光学府、阳光城大唐檀境、大唐中南紫云印象3个项目。
在接手项目之前，平稳基金会联合第三方专业机构，共同进行财务、工程、法律方面的尽职调查工作，关注项目的财务情况、建设情况、诉讼情况等方面可能存在的风险。
“在保交楼过程中，既然有不配合只顾自身利益的债权人，自然也有积极配合，顾全大局共同解决问题的金融机构。”平稳基金负责人表示。
正常而言，平稳基金是通过偿还债权人的债权，然后解除其对资产的抵押，达到盘活资产，重新利用资产进行融资的目的，但这种模式对于资产存留太少，资不抵债的项目，仍需要和债权人一对一谈判具体偿还比例。
以平安信托为例，分别拥有湖光学府和紫云印象2.4亿元、3.5亿元的债权，此前对项目公司和相关地块也进行了查封和抵押。
“我们和平安信托谈判还比较顺利，分别收购了平安在湖光学府和紫云印象的相关债权，剩下债权平安信托继续向原开发商追索，同时平安也配合解除了对项目的所有权利限制，让项目可以顺利盘活。”平稳基金相关负责人介绍。
在大唐檀境项目中，另一家金融机构兴业银行也比较配合工作。
据介绍，在平稳基金刚刚介入大唐檀境项目的时候，由于投委会尚未批准项目，短时间内无法注入资金，为了确保保交楼工作按时完成，兴业银行同意释放抵押物，以便此前购房者办理的按揭顺利下款，对应有数千万元的资金。经政府部门协调，兴业银行愿意将部分资金拿出来给平稳基金做续建工作。
同时，兴业银行以“债转股”的方式配合保交楼工作。兴业银行与平稳基金成立合资SPV公司，兴业银行以对项目公司的债权作价入股SPV（转为股本金和资本公积金），并转化为SPV对项目公司的股权，后续平稳基金负责项目经营，兴业银行享受股权收益，不参与经营和管理。
此外，在恒大国际中心项目中，由于原开发商一开始销售时承诺给业主精装修交付，而保交楼方案改为毛坯交付，部分业主因此心里存在落差。
“出于人道主义，我们将项目内的部分产权车位补贴给业主，还额外帮业主进行户内隔层搭建及加固，尽量减少业主损失。但是目前项目可补贴的车位数量不够，后续还需要和长城资产谈判释放一部分抵押车位，补贴给业主”平稳基金负责人表示。
房地产纾困资金的外部来源主要有国家专项借款、银行配套融资、地方政府专门款项以及其他 AMC和金融机构的资金支持，内部来源主要是企业自筹融资和销售回款。
在房地产融资协调机制的助力下，平稳基金的项目都处于“白名单”范围里面，并有望获得来自工行、建行的低利率贷款；此外，目前已经有中国信达、中信金融资产两家AMC计划注资平稳基金。
如此多重要金融机构愿意贷款及注资给平稳基金，也从侧面证明了平稳基金的运营模式已经得到了业界的广泛认可。
总体来看，保交楼的关键在于解决资金不足这一难题，而金融机构作为债权人以及注资方，在其中扮演着重要角色，一方面，需要和运营方做好沟通，双方共同解决难题；另一方面，金融机构也要有大局意识，除了经济利益还要关注社会效益，把保交楼放在优先地位。
