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在房地产交易中，合同纠纷屡见不鲜，其中涉及房屋查封、定金性质认定以及违约责任承担等问题往往错综复杂。下面，我将结合一个具体案例，从律师的角度进行深入分析，并分享办理此类案件的心得。
一、案件基本信息
- 原告：李华、王丽
- 被告：张宇
- 第三人：阳光房产中介公司
二、案件背景与争议焦点
李华、王丽与张宇经阳光房产中介公司居间介绍，就位于北京市怀柔区青春路某房屋的买卖事宜达成一系列协议。然而，在交易过程中，因房屋被司法查封导致网签手续受阻，双方就合同是否解除、定金如何处理以及居间服务费损失的承担等问题产生严重分歧，进而引发诉讼。
（一）合同签订情况
1. 2022年7月3日：张宇（出卖人）与李华（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定李华购买张宇涉案房屋，总房款1645000元，李华支付85000元定金，定金于合同签订时抵作房屋成交价款。同时约定了付款方式、房屋交付时间、不动产登记时间以及违约责任等重要条款。
2. 同日，张宇、李华与阳光房产中介公司签订《存量房屋买卖居间服务合同》，明确阳光房产中介公司提供居间服务内容，李华应在居间方完成促成交易双方签署合法有效买卖合同这一服务时，支付居间服务费14805元。
3. 同日，三方签订《购房定金转存确认书》，确认李华支付的85000元购房定金由阳光房产中介公司暂时保管，签署确认书即视为李华完成定金支付义务，张宇已实际收取定金。李华于当日向阳光房产中介公司交付了85000元购房定金和14805元居间服务费。
（二）合同履行受阻
1. 2022年7月10日：李华、王丽与张宇签订《补充协议》，将房屋买受人由李华变更为王丽。
2. 2022年7月15 - 16日：阳光房产中介公司员工按约定提醒张宇于7月16日携带房屋相关手续办理网签手续，但张宇未明确答复能否按时办理，16日当天也未到场，仅称暂未取出产权证、家里有事等。
3. 2022年7月17日：李华委托阳光房产中介公司告知张宇，若在当日18:00前不能解除相关合同并赔偿居间服务费，将起诉追究违约责任。张宇同意解除合同，但不同意赔偿中介费。
4. 2022年7月17日：李华及阳光房产中介公司向张宇出具告知函，要求其于7月25日前联系确定完成网签手续时间，并于7月29日前完成网签，否则李华、王丽将不再履行购房合同其他义务，并追究法律责任。
5. 2022年7月18日：不动产登记信息查询结果显示涉案房屋存在抵押登记和查封登记情形。经了解，系因张宇父母与张宇就购房款分割问题产生纠纷，向法院申请诉前财产保全，导致房屋被查封。
（三）被告抗辩意见
1. 涉案房屋已解除司法查封，不存在根本违约，李华、王丽无权要求解除合同及相关补充协议。签订合同时房屋权属无争议、无查封，查封仅涉及购房款分割，现已和解并解封，合同具备继续履行条件。
2. 李华、王丽支付的85000元并非定金，合同未约定双倍返还及合同解除后的处理方式，且该款项签订合同后即抵作房屋成交价款，不具备定金性质，仅为预付购房款，即使合同解除也不应双倍返还。
3. 涉案房屋已可正常网签，合同应继续履行，居间服务费是李华、王丽的合理支出，无权要求张宇承担。房屋暂时性无法网签非张宇故意，其在发现查封后积极协调解决，现网签障碍已解除，根据诚实信用和鼓励交易原则，应继续履行合同。若李华、王丽要求解除合同，属于违约，应承担违约责任，无权要求张宇承担居间服务费。
（四）第三人陈述
1. 若法院判决退还85000元，同意配合。签合同当天张宇未拿房本原件，查询显示当时房屋产权无司法查封，房屋被查封非张宇主动告知，是李华、王丽与工作人员查询得知。
2. 7月16日张宇未按期配合网签手续时，未告知房屋有司法查封，之后才知晓相关诉讼纠纷。若双方继续履行合同，愿意继续提供居间服务。
3. 买卖合同约定了完成办理不动产登记证的时间，所以提出7月16日办理网签手续以便按时完成房本办理。买卖合同是范本不得修改，网签具体时间写在提示里。
4. 同意85000元是定金性质，签订合同的时候口头告知过双方违约需双倍返还定金。拟定“定金转存确认书”收据中的定金是按照法律解释确认的钱款性质。
5. 若合同解除，按照居间合同约定，无需退还中介费，损失由违约方承担。促成买卖双方签订合同后，即可收取相应约定的中介费，后续配合办理房本手续免费提供。
三、案件分析
（一）合同的效力
张宇、王丽与李华、阳光房产中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《存量房屋买卖居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，对各方当事人均具有法律约束力，各方应按照约定全面履行自己的义务。
（二）合同解除的依据
1. 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在本案中，办理网签手续是后续一系列交易步骤的基础，张宇未按照约定时间配合办理网签手续，经李华、王丽委托阳光房产中介公司多次催告后，在合理期限内仍未履行。
2. 涉案房屋在合同履行过程中被司法查封，虽然后来解除查封，但查封事实发生在合同履行期间，且张宇无法及时告知解除查封的具体时间，导致李华、王丽对合同能否顺利履行产生合理担忧，合同目的无法实现。根据《买卖合同》中关于房屋权属及具体情况的承诺条款，张宇的行为构成违约，李华、王丽有权解除合同。
（三）定金性质的认定
1. 根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。虽然《买卖合同》约定签订合同当时定金抵作房屋成交价款，但结合《购房定金转存确认书》以及合同履行情况来看，该85000元支付的目的是为了担保购房行为的顺利进行，符合定金的法律特征。
2. 张宇作为违约方，在收受定金后未能履行合同义务，致使合同目的无法实现，根据定金罚则，应当双倍返还定金。《买卖合同》中关于首付款支付时间的约定以及张宇违约行为发生的时间，并不影响定金性质的认定。
（四）居间服务费损失的承担
根据《存量房屋买卖居间服务合同》约定，居间方完成促成交易双方签署合法有效买卖合同的服务时，李华、王丽应支付居间服务费。现因张宇的违约行为导致合同解除，李华、王丽遭受了居间服务费的损失，作为违约方，张宇应当承担因其违约行为给李华、王丽造成的损失。
四、裁判结果
1. 合同解除：法院判决张宇与李华于2022年7月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及张宇与李华、王丽于2022年7月10日签订的《补充协议》均于2022年8月18日解除。这一结果基于张宇的违约行为致使合同目的无法实现，符合法律规定的合同解除条件。
2. 定金返还：张宇于判决生效后七日内双倍返还李华、王丽购房定金170000元（其中85000元由阳光房产中介公司返还给李华、王丽）。法院依据定金合同的性质以及张宇的违约事实，适用定金罚则作出此判决，充分保障了李华、王丽的合法权益。
3. 损失赔偿：张宇于判决生效后七日给付李华、王丽购房损失14805元，即居间服务费损失。该判决依据居间服务合同约定以及违约方应承担赔偿责任的法律规定，合理判定由张宇承担因其违约给李华、王丽造成的损失。
五、办案心得
1. 精准把握合同条款：在处理房屋买卖合同纠纷时，仔细研究合同的每一项条款至关重要。从合同的签订背景、条款内容到双方的履行情况，都要进行全面分析。例如，在本案中，对定金条款、违约责任条款以及合同解除条件的准确解读，为案件的胜诉奠定了坚实基础。
2. 注重证据收集与整理：收集和整理能够支持己方观点的证据是胜诉的关键。在本案中，通过收集微信聊天记录、告知函、不动产登记信息查询结果等一系列证据，形成了完整的证据链条，清晰地展示了张宇的违约行为以及李华、王丽的合理诉求。
3. 深入研究法律法规：熟练掌握相关法律法规，能够准确运用法律条文支持自己的主张。在本案中，依据《中华人民共和国民法典》中关于合同效力、合同解除、定金罚则以及违约责任等相关规定，为当事人争取到了合法权益。
4. 灵活运用诉讼策略：根据案件的具体情况，制定合理的诉讼策略。在本案中，面对被告的抗辩意见，及时调整诉讼思路，从多个角度论证原告的主张，增强了诉讼请求的说服力。
房屋买卖合同纠纷涉及的法律关系复杂，律师在办理此类案件时，需要全面分析案件事实，准确运用法律法规，精心准备证据材料，制定合理诉讼策略，才能最大限度地维护当事人的合法权益。
