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在房产交易法律事务中，房屋产权纠纷常常涉及复杂的合同关系、产权流转以及法律规定的准确适用。作为律师，深入剖析此类案件，精准把握案件核心要点，对于维护当事人合法权益至关重要。接下来，我将以一起典型的房屋产权纠纷案件为例，从律师专业角度进行详细解读，并分享在办理此类案件过程中的胜诉心得。
一、案件基本信息
原告（购房人）：赵阳
被告（房屋出让方与受让方）：
出让方：孙强
受让方：周悦
案外人：
原售房人：刘敏
中介公司：阳光房产经纪公司
开发商：宏宇房地产开发公司
二、案件背景与争议焦点
赵阳认为孙强与周悦恶意串通，将其已购买并实际居住的房屋私自过户，损害其合法权益，要求确认双方签订的《房屋产权归属约定》无效。孙强和周悦则主张房屋过户合法有效。案件争议焦点主要集中在孙强与周悦的房屋转移行为是否构成恶意串通，以及赵阳的诉求是否有充分依据。
（一）案件背景
房屋初次交易：2003 年 12 月 28 日，赵阳通过阳光房产经纪公司与刘敏签订《房产买卖合同》，购买位于北京市丰台区一号房屋（以下简称“一号房” ），价格 260000 元。签订协议前后，赵阳分别于 2003 年 12 月 27 日、2003 年 12 月 28 日、2004 年 2 月 21 日向刘敏支付 5000 元、21000 元、240700 元（含中介费 6500 元），随后入住该房屋至今。
房屋产权流转：2001 年 6 月 15 日，宏宇房地产开发经营公司向刘敏开具准住证，因拆迁安排其入住一号房。2002 年 3 月 5 日，孙强与宏宇房地产开发经营公司签订《房屋买卖合同》，购买该房屋，2013 年 11 月 28 日房屋登记在孙强名下。2014 年 2 月 21 日，孙强与周悦结婚，2014 年 3 月 3 日，双方签订《房屋产权归属约定》，将房屋登记至周悦名下。
纠纷产生：2015 年，赵阳起诉刘敏和阳光房产经纪公司确认合同有效，法院判决确认其签订的《房产买卖合同》有效。但赵阳发现孙强与周悦在明知房屋已售予自己的情况下，仍私自过户并多次抵押房屋，认为其行为严重损害自身权益，遂起诉要求确认《房屋产权归属约定》无效。
（二）双方诉求及观点
赵阳诉求及观点：请求确认孙强将一号房屋转移于周悦的《房屋产权归属约定》无效；判令孙强、周悦承担本案诉讼费用。赵阳认为自己与刘敏的房屋买卖合同合法有效，且已实际居住多年，房屋实际归自己所有。孙强与周悦恶意串通，私自过户并抵押房屋，损害其合法权益，根据法律规定，该约定应属无效。
孙强、周悦诉求及观点：不同意赵阳的诉讼请求，主张房子是孙强的，过户给周悦合法有效。
（三）证据情况
赵阳证据：
提交与刘敏、阳光房产经纪公司签订的《房产买卖合同》及补充协议，证明购房事实；
提供付款凭证，证明已支付购房款；
出示之前民事判决书，证明合同已被确认有效。
孙强、周悦证据：
提交孙强与宏宇房地产开发经营公司签订的《房屋买卖合同》，证明孙强取得房屋所有权的合法性；
出示结婚证及《房屋产权归属约定》，证明房屋过户的合理性。
（四）法院调查情况
法院对案件相关事实进行了审理查明，确认了各方签订合同、付款、房屋流转等基本事实。
三、案件分析
（一）合同效力分析
赵阳与刘敏合同：赵阳与刘敏签订的《房产买卖合同》虽被确认有效，但刘敏并非房屋所有权人，其无权处分该房屋，赵阳基于此合同主张房屋所有权存在瑕疵。
孙强与宏宇公司合同：孙强与宏宇房地产开发经营公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，孙强依法取得房屋所有权，享有对房屋的处分权。
（二）恶意串通认定
证据审查：赵阳主张孙强与周悦恶意串通，但未能提供充分有效的证据证明该事实。从现有证据看，无法认定孙强与周悦存在主观上的恶意以及相互串通损害赵阳利益的行为。
法律依据：根据法律关于恶意串通损害第三人利益合同无效的规定，赵阳需承担举证责任，但其证据未达到排除合理怀疑的证明标准。
（三）赵阳诉求合理性
诉求基础分析：赵阳的诉求基于对房屋的实际占有和已确认有效的购房合同，但由于刘敏的无权处分以及未能证明孙强与周悦恶意串通，其诉求缺乏坚实的事实和法律依据。
法律规定适用：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条关于举证责任的规定，赵阳未能提供充分证据证明其主张，应承担不利后果。
四、裁判结果
法院判决驳回赵阳的诉讼请求。
五、胜诉办案心得
精准把握证据要点：在房屋产权纠纷案件中，证据的收集和分析至关重要。律师要引导当事人全面收集各类证据，如合同、付款凭证、产权登记信息等，并对证据进行细致审查，找出关键要点。本案中，对各方合同签订时间、房屋产权流转过程等证据的准确把握，对案件走向起到了关键作用。
深入研究法律条文：熟练掌握与房产交易、合同效力等相关的法律法规，准确理解法律条文的适用条件。在本案中，对相关法律规定的深入研究，为案件分析和诉讼策略制定提供了坚实的法律基础。
合理制定诉讼策略：根据案件事实和证据，制定合理的诉讼策略。分析对方可能的抗辩理由，提前准备应对方案。例如，在本案中，针对赵阳的诉求，从合同效力、证据效力、恶意串通的认定等多个角度进行论证，增强答辩的说服力。
注重细节与沟通：关注案件细节，如房屋交易中的时间节点、款项支付情况等，这些细节往往能影响案件的结果。同时，与当事人保持良好沟通，了解案件背景和当事人的真实想法，为案件办理提供有力支持。
通过办理此类房屋产权纠纷案件，律师应不断总结经验，提升专业素养和办案能力，为当事人提供更加优质、高效的法律服务。
