文/乐居财经 严明会
作为上海的中心地段，长宁区的新房供应一直稀缺。
2024年年底，越秀联合招商蛇口在长宁仙霞社区拿了一块地。位于中环路以东，天山路以南，在长宁区的天山板块内。这块地，还是从一块商业用地中划分出来的。
进入上海刚满三年的越秀势头正猛。据克而瑞统计，越秀以72.61亿元位列2024年上海企业拿地权益金额第四，仅次于招商蛇口、华润、保利这些在上海耕耘多年的央企。越秀则是2021年10月才在上海首次拿地项目。此地块也是越秀进入上海后首次联合招商蛇口共同开发。
拿地20多天后，项目规划公示。地块拟建4栋可售住宅，总高12-14层，可售商品房预计共170余套，公共租赁住宅设置在项目的西南角，约22套。预计主力户型为120-143㎡3-4房；部分楼栋首层架空/局部架空。下沉庭院设置在小区北侧两栋楼之间，可结合首层架空做泛会所。
小区人行主入口设置在西侧北虹路上，西北角的公共空间处也有一个人行出入口，南侧的新渔东路设置了人行口和车行出入口。业主的车从东侧车行出入口可直接进入地下车库，也可走地面穿越两栋住宅楼后，从小区内的地库出入口进入。虽然地面没有停车位，但这样的设计也不能完全算人车分流。
为了实现小区人车分流，后续不排除小区内的地库出入口会处于常闭状态，作为备用出入口。
从设计规范上来看，两个地库出入口的配置才符合规定。根据相关要求，机动车停车位超过50个的停车场应设两个出入口，且出入口之间的距离应大于20米。该项目共有170余套住宅，一套住宅至少要配有一个停车位，或者更多。
交通便利是项目的一大优势。距离地铁2号线北新泾站步行距离约300米；西侧距离中环路仅30米，车流量大，难免会有噪音影响，西侧分布的是小户型和配套用房。区域内商业设施齐全，如宜嘉坊和百联西郊购物中心等，还有多个商业中心在地铁沿线密集分布。
地块东侧是久事公交集团总站，东北侧是天山路31号人才公寓，北侧是变电站，周边老小区居多，城市界面一般。
从网传户型图来看，120㎡和143㎡的电梯厅都采用的是对开门的一梯两户设计，电梯厅前的候梯空间相对独立，隐私性高。
120㎡户型是三室两厅两卫设计，南向三开间，飞机户型格局，三个居室都带飘窗，赠送面积多。西户主卧飘窗可能有转角飘窗，东户位于楼栋中间，无转角飘窗。
约143㎡户型是四室两厅两卫设计，户型方正，四开间朝南，厨房外有单独的设备平台空间，可以做厨房的设备阳台。东户主卧带有转角飘窗，景观视野更好。
2024年上海第八批次土拍中，招商蛇口越秀联合体以21.82亿元拿下该幅地块，溢价率24.39%。项目楼板价8.85万元/㎡，装修标准要求至少4000元/㎡，120㎡以下需占40%。
据悉，该地块原为天山污水厂用地，于2019年正式停工搬迁，目前东侧改造为雨水泵站。
此块宅地是从一处商业用地中划出来的。其所在地块原为上海市长宁区的仙霞社区W040602单元F1-03地块（商业用地），后来被调整切割成F1-09地块和F1-10地块。F1-09地块被调整为三类住宅用地，用地面积11210㎡，容积率2.2，限高42米，包含1200㎡的配套公共建设。F1-10地块还为商业用地。
过去10年间，长宁去在公开市场只出让过3幅宅地。2019年，中海以12.42亿拿下了新泾镇226街坊2丘cn002f-01B地块，楼板价3.4万，项目名为中海长宁第，2020年开盘认购率超400%，均价8.4万，开盘当天即售罄。去年的最新成交价在9.5-10.5万之间。
在2022年出让的长宁西郊上海城投青溪名邸地块，房地联动价16.3万，首开推出170-340㎡洋房产品，2024年开盘认购率180%；2023年出让的长宁西郊云庐地块，目前尚未开盘。
2025年1月23日，杭州燚乐实业投资有限公司和上海虹润置业有限公司出资成立上海越招置业有限公司，二者的持股比例分别为70%和30%。其中，杭州燚乐为越秀地产的子公司，持股比例95%；上海虹润由招商蛇口100%持有。算下来，越秀地产在该地块的实际权益占比为66.5%。
项目将由越秀主导，预计今年二季度入市，放风价在13.5-14万之间。以此计算，120平的户型，要1620万才能入手。
周边新房方面，地块西北侧1公里处，有越秀苏河和樾府项目在售，该项目于2024年8月首次开盘，至今已开盘三次，三次开盘均实现日光，累计推出378套房源，均价在10.4万元左右。第四次开盘在即。
次新房方面，地块东南侧的西郊紫薇花园，最新成交价大约在13万/平。
2024年4月起，江国雄开始担任越秀地产华东区域公司董事长及商业板块董事。同年12月31日，江国雄获委任为越秀地产执行董事及联席总经理，以及董事会下属环境、社会及管治委员会成员。
江国雄于2019年3月加入越秀地产担任总经理助理，并于2019年4月至2021年7月期间在广州城建开发担任总经理助理。从2020年11月至2024年12月，他先后担任越秀地产华中区域公司董事长、总经理、西南区域公司董事长、总经理、以及越秀地产中西部区域总经理。
