导读
去年12月召开的中央经济工作会议提出，要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。房地产在中国家庭财富和经济增长中发挥着重要作用，房价过高或过低都会带来严重风险。要促进房地产及相关行业的健康和可持续发展，政府应加大有针对性的金融支持、完善系统性风险管理、加快城市升级改造、促进公共服务均等化和引导产业多元化等多方面措施，稳定住房市场，减少结构性失衡，为未来创造新的增长机会。
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作者：李成
中国社会科学院经济研究所研究员
国家金融与发展实验室高级研究员
过去几十年来，中国经济的迅速崛起是现代历史上最引人注目的故事之一。在这种增长的同时，中国的房地产市场已演变成家庭财富的基石，改变了数百万中国家庭储蓄、投资和消费的方式。然而，正如任何伟大的成功故事一样，高楼的背后是长长的阴影。事实上，一度繁荣的房地产市场也带来了一系列挑战，包括房价飙升、消费低迷以及实体和金融部门之间的结构性失衡。
最重要的是要认识到，过高和过低的房价都可能对经济造成同样的危害。特别是从2022年左右开始，随着全国房价下跌，家庭财富缩水，与抵押贷款相关的金融压力加剧。在此背景下，去年12月召开的中央经济工作会议已经为2025年楼市定调：要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。那么，房地产是如何成为中国经济中如此关键的一部分的？我们又可以采取哪些措施来应对其挑战，确保市场在未来可持续发展呢？
回顾过去，中国的房地产市场在过去几十年里经历了显著的变化。在20世纪90年代末之前，城市住房主要是国家控制的资产，住房直接分配给工人，是就业待遇的一部分。然而，上世纪90年代末的大规模房地产改革从根本上重构了这一体系，引入了允许城市居民自由买卖房产的市场机制。这一关键转变重新定义了住房在中国社会中的角色，使其成为全国家庭财富的主要储存手段。
这种转变带来了显著的成果。中国社会科学院国家金融与发展实验室最近的一项研究显示，中国房地产市场规模惊人：截至2022年，住宅房产占家庭资产的47%，相当于全国GDP的2.2倍。对中国家庭来说，住房不仅意味着一个住所，而且也是金融安全的基石，是抵御经济不确定性的缓冲。在美国、法国、德国、日本等发达经济体，住房同样占据家庭财富的很大一部分，但比重一般在15%至30%不等，而中国居民房产的规模和扩张速度是罕见的。简言之，这种显著差异的背后有两大因素：一是政府的支持性政策，二是中国人根深蒂固的“买房置业”的文化价值观。
图片来源：中国日报
虽然住房财富的快速积累无疑提高了生活水平，促进了家庭繁荣，但它也带来了重大的经济挑战。也许最紧迫的问题是，北京等主要城市和其他一、二线城市的房价飙升，不仅大大增加了当地居民的生活成本，也严重制约了当地企业保持竞争力的能力。
但另一方面，最近房价的全面下跌也暴露出同样严重的风险。事实上，暴跌的房价侵蚀了房地产价值，并增加了与抵押贷款相关的违约风险，从而暴露出家庭部门资产负债表的脆弱性。此外，由此产生的负财富效应削弱了消费者信心，促使“预防性储蓄”上升，这进一步抑制了经济活动。
与此同时，供给侧的担忧也在加剧。开发商正艰难应对不断上升的债务负担和不断增加的待售房产库存，而严重依赖“土地财政”的地方政府面临的财政压力不断升级。金融部门同样承受压力，出现了大量与房地产市场有关的不良贷款。
考虑到中国房地产市场的重要性和复杂性，政策制定者可以采取哪些措施来解决这些问题呢？要促进房地产及其相关行业的健康和可持续发展，取得适当的平衡至关重要。
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首先，政府应该为购房者，特别是首次购房者提供有针对性的金融支持，比如低息贷款、补贴和税收优惠等，以提振需求和稳定房价。此外，可以增加保障住房、公租房等供应，满足中低收入家庭的需要。这些措施将提高住房的可及性，稳定房价，培育更加可持续的住房市场。
第二，全面的房地产风险管理框架对于识别和减轻系统性风险至关重要。这些框架应包括对开发商和金融机构的财务健康指标进行定期监测，确保遵守审慎的贷款流程和预售住房及时交付。决策者应针对房贷的脆弱性精准施策，提前避免危机，保障市场稳定，并在投资者和消费者之间建立信心。
第三，政府应与开发商和银行合作，加快城乡危旧住房改造，改善居民生活条件，扩大优质住房供给。这不仅能更好地满足人民对基本住房和改善型住房的需求，还有助于促进城乡振兴。此外，通过提升基础设施和公共服务水平，政府可以增强这些社区的吸引力，在留住现有居民的同时吸引新的家庭迁入。
图片来源：东方IC
第四，国内主要城市房价高企的一个关键原因，是住房与教育、医疗和社会保障等公共服务资源有着紧密的联系。很多时候，在好地段拥有住房也就意味着可以更好地获得这些基本服务。简单地说，如果各地的学校、医院等公共服务质量相当，那么全国范围内的增长就更加平衡，大城市的生活压力也就不会那么大。
最后，从长远来看，政策制定者应该积极引导经济产业的多元化发展，以减少对房地产行业的过度依赖。这就要求向高科技产业、绿色能源和先进制造业提供更多投资，以培育新的增长驱动因素，并减轻与房地产市场有关的系统性风险。这不仅能创造更加平衡的经济结构，还能增强中国在新兴产业中的全球竞争力。
总之，政府应打出一套更具系统性的政策“组合拳”，包括加大有针对性的金融支持、完善系统性风险管理、加快城市升级改造、促进公共服务均等化和引导产业多元化等举措，以稳定房地产市场，减少结构性失衡，为未来开辟新的增长机遇。
图片来源：中国日报
本文原文发表在中国日报国际版，原标题为 "Boom to balance"
出品：中国日报中国观察智库
责编：宋平 王哲
编辑：张钊
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