文｜邓浩志
中交地产退出开发业务，房地产洗牌进入第二阶段
1月22日，中交地产发布公告，公布2024年业绩。除此之外，其还宣布：拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东中交房地产集团有限公司。交易完成后，中交地产将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。由此，房地产行业的“洗牌”或将进入第二阶段。
众所周知，第一阶段的“洗牌”自2021年开始，大批民企爆雷。这个阶段，央国资背景的企业纷纷接盘烂尾房地产项目，兜底各地方的土地市场，当时被市场称为“G进M退”。第二阶段的“洗牌”是三年之后的今天，由于房地产市场调整时间过长，调整幅度过深，造成了一批央国资背景的房企也纷纷出现“消化不良”。第一单为央企的远洋地产爆雷，现在中交地产也计划退出开发业务，可见部分本在融资和政策上有优势的央国资房企也出现了经营困难。
部分央国资背景的企业陆续退出房地产开发业务，其原因有两点：
第一是楼市持续低迷，虽然持续有政策扶持，但楼市复苏只在部分大城市出现，全国市场，尤其是三四线城市市场仍不见起色。但凡全国布局的房企，绝不能指望仅靠少数大城市的业务复苏就能全面扭转企业的经营状况。不少企业在大城市的盈利还不足以弥补在小城市的严重亏损。
第二是部分央国资房企的专业程度不足，经营灵活性缺乏，在市场好的时候能吃到时代的红利，在市场不好的时候虽仍有政策加持，但抵不过市场的整体下滑。就我观察，像保利、中海这种专业度一流的房企，占所有央国资背景企业总数的1/5都不到。
另外，还有一大批国企在前几年也是政策性接盘，兜底了一大堆项目。这类企业本身并没有足够的开发经验，再加上当年接盘的不少是硬亏损的“骨头”，翻身可能性极低。所以这类企业退出也是必然的结果。因此，2025年继续有一批央国资背景企业退出房地产开发业务也是大概率事件。
多地鼓励春节购房，但楼市已不再是当年的楼市
农历新年前，湖南多地率先联动，纷纷推出优惠政策，鼓励回乡置业。之后，大批三四线城市也推出了购房优惠、税费补贴等各类型政策，都希望抢收春节档期。
其实各种回乡置业纯粹是在楼市火爆时候炒作出来的需求，具有明显的偶然性，不可持续性。但由于路径依赖，地方和小城市楼盘仍然对春节档期寄予厚望。然而，当市场冷静下来后会发现，回乡买的房一年就住几天而已，房子常年空置不说，每月还要支付物业费，占用资金成本，承担房贷利息，还面临不断贬值的问题。
另一方面，这几年房地产自媒体迅速壮大，铺天盖地的购房导师都在教育购房者，买房只能买人口流入的大城市，绝对不买人口流出的中小城市，这些金科玉律已经成为楼市投资中的常识，再重复老话、走老路，基本难有好的效果。再加上这两年经济不好，收入下滑，大量中产实际上对回乡置业也显得有心无力。
不过，在经济增长乏力的大背景下，地方政府仍然对房地产拉动经济有路径依赖，高度依赖土地财政，希望房地产和土地财政能缓解当前的困局。但最新这轮楼市复苏，却基本没三四线城市什么机会，所以小地方怎么解这道题，的确是个难题，是个考验。
