01
警惕！2025年澳洲这些地区房价或下滑
澳大利亚房地产投资者被警告避开数十个可能在2025年遭遇市场下滑的城区。
房地产研究机构Hotspotting的最新研究显示，澳洲全国共有36个大都市区和14个城郊地区房产市场销售活动正在下降，表明这些地区可能已经过了市场高峰。
Hotspotting创始人特里·赖德（Terry Ryder）指出，澳大利亚市场中大多数出现下滑的地区位于西澳。
“西澳的房价在过去几年里涨幅全国领先，”赖德表示，“但现在市场的峰值已经过去，尤其是对于投资者来说，如果此时考虑进入珀斯市场，必须慎重考虑。”
数据显示，西澳有29个销售活动下降的城区，包括South Perth、Golden Bay和Atwell等地。
在新州和维州的城市地区，以下地区的房地产市场被认为不适合投资：
- 新州：Carlingford、Engadine、Lidcombe、Vaucluse
- 维州：Abbotsford、Cranbourne East、Croydon、Oakleigh South
在城郊地区市场，以下新州和昆士兰州的城镇销售活动持续下降，或已失去增长动力：
- 新州：East Lismore、North Lismore、South Lismore、Griffith、Mittagong
- 昆州：Centenary Heights、Zilzie
赖德特别指出，Vaucluse（悉尼最富裕的城区之一）和Lismore地区的房产销售活动自2023年9月以来便在下降，Lismore尤其受到近年来洪灾的严重影响。
“Lismore过去几年遭遇了几次洪水灾害，市场下滑并不令人意外，”他说，“对于当地房主来说，这无疑是个坏消息。”
不过，他也表示，澳大利亚房地产市场对自然灾害的抵抗力较强，“作为一个自然灾害频发的国家，房产市场整体仍保持韧性。”
赖德还指出，墨尔本市场近年来一直处于‘停滞’状态，缺乏推动价格上涨的因素，其中高额房产税更是让投资者望而却步。
“在维州，投资者更倾向于出售房产，而不是购入，”他说。
根据Hotspotting的研究，以下城区也被认为不适合购房投资：
- 南澳（South Australia）：Willaston
- 昆州（Queensland）：Collingwood Park、Wishart
对于有意投资公寓（单元房）的买家，以下城区或需谨慎：
- 新州：Arncliffe
- 维州：Murrumbeena
- 昆州：Chermside
澳大利亚房地产协会（REIA）主席莉安·皮尔金顿（Leanne Pilkington）表示，房价的高不可负担性和高利率通常会导致房地产市场销售活动下降。
“房价正在变得越来越难以负担，同时利率的不确定性让市场缺乏信心，”皮尔金顿表示，“我们都希望利率能尽快下降，但去年整个市场都在期待降息，最终却什么都没发生，这无疑进一步削弱了市场信心。”
她补充道，如果2025年连续进行几次降息，市场可能会重新活跃起来。
02
澳洲租房市场压力缓解，租金涨幅放缓
随着澳洲大部分租房市场的压力逐渐缓解，租客们终于可以松一口气了，尽管租金涨幅仍然高于通胀水平。
根据周四发布的《REA集团2024年12月租房报告》，悉尼和墨尔本这两个最大的租房市场已经连续六个月持平，帮助将全澳租金涨幅控制在6.9%，远低于2023年20%的飙升。
REA集团经济执行经理安格斯·摩尔（Angus Moore）表示，随着房源供应改善，租金涨幅在过去一年有所放缓，但涨幅仍远高于整体通胀水平。
他说：“租客的条件正在逐步改善。虽然2024年12月的租金年涨幅为6.9%，超过了通胀或工资涨幅，但我们看到租金涨幅放缓至不到2023年的一半，这是自2021年底以来最慢的年涨幅。”
12月全澳租金中位数为每周620澳元，悉尼仍为最高，达730澳元，其次是珀斯的650澳元和布里斯班的630澳元。阿德莱德的租金总体上比墨尔本更贵，分别为580澳元和570澳元。
摩尔表示：“我们开始看到租金涨幅放缓。虽然仍然强劲，但比2023年慢了很多，主要原因在于两个最大的租房市场——悉尼和墨尔本的租金增长放缓，特别是在过去六个月左右，房源供应也大幅增加。”
摩尔称：“墨尔本在目前的市场上是一个‘意外’。虽然租金比过去更贵，但它的租金涨幅没有全国其他地区那么强劲，因此每周570澳元的中位数租金实际上比除霍巴特以外的所有首府城市都便宜。”
阿德莱德在去年初两个季度与墨尔本持平后，于9月超过了墨尔本的周租金中位数。
“悉尼自6月以来也持平了。租金完全没有上涨。虽然我们还没有完全摆脱困境，但它们的涨幅比全国大多数地区都要慢。”摩尔表示，部分原因是“有更多的租赁房源，因此任何房源的竞争都比过去小了”。
租客有更多的选择，12月广告中的总租赁房源同比增长9.5%，REA上的新租赁房源连续两个季度增长4.6%——这是自2020年以来最繁忙的时期。摩尔警告说，租房市场仍然“比疫情前更紧张”，并预计2025年租金将继续上涨，但“涨幅将更为温和”。
数据显示，过去一年，偏远地区的租金涨幅快于首府城市，分别为10%和6.7%，偏远地区的租金中位数为每周550澳元，比首府城市便宜90澳元。租金压力缓解的部分原因可能是房产投资者信心的回升，因为投资回报强劲。
03
悉尼这些地区年收入不足10万澳元也能买房
近年来，悉尼房价不断飙升，利率也不断提高，年收入低于10万澳元的人要想在悉尼买房，目前只有14个区可行，可以购买一套普通的公寓房。
这是根据一项最新的贷款与价格分析得出的结论。
分析测算了在目前各区房价中位数水平下，购房者在不面临贷款压力的情况下所需的收入水平。
据澳洲房地产网消息，Finder机构的分析假设购房者有20%的首付款，并根据平均贷款利率支付银行30年期的贷款。
根据澳洲统计局的数据，目前平均贷款利率为6.23%。
分析还假定购房者避免将税前收入的30%以上用于还贷，超过这一比例的购房者被视为房贷压力过大，将过多的资金用于还债。
分析显示，购房者每年需要近28万澳元的家庭收入才能负担得起悉尼目前约144万澳元的独立房中位价。
购买悉尼约85万澳元的中位价公寓房的人则需要每年挣到16万澳元才能轻松负担还款。
各种资料显示，悉尼的家庭年收入中位数约在12万至16万澳元之间。
收入低于10万澳元的人仍能负担得起中位价公寓房贷款还款的区包括西区的Merrylands、Harris Park和Guildford，内西南区的Lakemba和Wiley Park，以及远郊的Warwick Farm、Mount Druitt、Leumeah、Carramar和Cabramatta。
西南区Liverpool是可进入的最大市场，但也只是勉强进入，其公寓房中位价为49万澳元。
Finder机构的模型显示，购买Liverpool中位价公寓房并支付20%首付款者，每月平均还款额约为2,400澳元，所需年收入为99,000澳元。
Merrylands和邻近的区Merrylands West的公寓房中位价也达到了49万澳元。
西南远郊的Leumeah，91,527澳元的工资足以买到中位价的住房。
在Parramatta附近不断发展的Guildford区，负担一套中位价的公寓房，需要93,561澳元的年收入才能支付每月2,261澳元的还款。
再往西，Warwick Farm（中位价为445,000澳元）和Fairfield（中位价为440,000澳元）也是可负担得起的区，收入略低于9万澳元的买家可以在这些地区的市场上站稳脚跟。
这些区以交通便利，是首次购房者置业的理想之地。
Finder机构个人理财专家Taylor Blackburn表示，房价已经开始超出大多数人的支付能力。
04
悉尼Marsden Park去年房产交易量新州居首
尽管利率维持高位且房价居高不下，2024年澳洲房地产市场仍创下历史最高的购房总额。其中，悉尼Marsden Park成房市热点，去年交易量位居新州之首。
根据房产结算平台PEXA周四发布的报告，2024年澳洲房地产市场交易总额2023年增长了17.3%，达到7,147亿澳元，创历史新高。
全年共结算约72.3万笔房产交易，其中包括6,307亿澳元的住宅销售和840亿澳元的商业房产交易，覆盖全国95%的房地产市场。
据悉尼晨锋报网站报导，大量房产交易发生在价格相对可负担、以首次购房者为主的外围城镇，这些地区正经历大规模新开发项目。
在新州，Marsden Park和Kellyville的房产交易最为活跃，购房交易分别达到3,257笔和2,440笔。
Ray White Marsden Park房地产经纪人哈里森（Luke Harrison）表示，Marsden Park拥有丰富的房屋供应，并吸引买家关注。
“这里的联排别墅价格约为80万至95万澳元，单层小地块住宅价格约为100万至110万澳元，双层住宅则在110万至180万澳元之间。”他说。
此外，Marsden Park房价的稳定增长也是买家关注的焦点。他举例说，一户家庭最近以110万澳元出售其房产，而五年前的购买价格仅为55万澳元，价格翻倍。
“许多买家认为，这里的房价未来仍将上涨，因此愿意在此置业。”他补充道。
虽然悉尼房价在春季一度回落，但全年仍录得增长；墨尔本房价则小幅下跌，而珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价大幅飙升。经济学家预测，澳洲房地产市场可能在利率下调后才会出现变化，最早可能于2月降息。
PEXA集团首席经济学家托思（Julie Toth）表示，强劲的就业市场、人口增长及家庭结构变化支撑了房地产市场，即使家庭可支配收入增长乏力，市场仍表现出一定的韧性。
AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）则认为，高房价是推动房市交易额创新高的关键因素，购房者不得不投入更多资金才能进入市场。他表示，疫情期间积累的储蓄、父母资助以及稳健的就业市场，让许多买家仍然有能力购房。
“正常来说，高利率应该会导致房市降温，我们在2022年确实看到这种情况。但到了2023年和2024年，全澳房价不降反升，并创下历史新高。”他说。
奥利弗预计若利率于2月下调，加上就业市场保持稳健，房市的高额交易量将持续。
*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除
30
01-2025
29
01-2025
28
01-2025
