花朵财经观察
撰文丨华剑
编辑丨铎子
中国房地产行业终于等来“复活季”。
过去3年，房地产进入下行周期，行业规模从18万亿骤降至9万亿，房价也近乎腰斩，超40家百强房企爆雷。
而如今，深陷泥潭的一大批暴雷房企都在努力复活，部分房企在债务重组方面已取得重要进展，碧桂园就是最先站出来那个。
1月21日，停牌9个多月的碧桂园终于迎来了复牌，股价一度上涨近30%，但好景不长，22日、23日，碧桂园股价又连跌近30%，股民直呼“跌麻了”，直至24日，才微涨1.2%。
资本市场的激烈多空拉锯，是曾经的“宇宙第一房企”碧桂园打出的一副漂亮“翻身牌”。
打响“翻身仗”
碧桂园复牌前一周，披露了2023全年及2024上半年财务报告。这是自去年4月份停牌以来，碧桂园首度发布财报。
报告显示，截至2023年，碧桂园合同销售金额约1743亿元，总收入约4010亿元。而到了2024年上半年，合同销售金额约260亿元，总收入约1021亿元。
与收入下滑相对应的是，碧桂园的“巨亏”仍难以刹车：
2021年盈利268亿
2022年小亏61亿
2023年雪崩亏损1637亿
2024年半年亏损108亿
庆幸的是，公司净资产依旧为正，截至2024年6月30日，公司净资产仍有741亿元，资不抵债的谣言不攻自破。
另外，还有个重大的信号是碧桂园2024年半年报存货减值计提已大幅减少为27亿。要知道，这个数值在2023年是824亿，下降幅度接近97%。
或许，现在市场有好转迹象了，有“924超级救市”加持了，碧桂园手上的存货也不能再继续贬值下去了。
除此之外，碧桂园债务重组有了新进展。在公布的境外债重组方案里，碧桂园给了债权人五个选择：
- 现金回购，本金最少削减90%，也就是欠100块最多还10块。
- 强制可转债，100%债转股，3.5年后转股，盈亏看运气。
- 强制可转债+新债券，67%债转股，7.5年后转股，其余展期。
- 换新债券/贷款，本金减35%，9.5年后到期，100块变65块。
- 本金不变，全换新债券/融资，11.5年后到期。
简单来说，现在没钱，最多还10%现金，不然就变股东；不行就重写借条，十年后再还，还得看运气。债主不管愿不愿意，都得从这五个选项里挑一个，如果再僵持着熬下去，只会两败俱伤。
据了解，该重组提案若得以落实，有望最多减少116亿美元债务，令碧桂园实现大幅去杠杆化。这一招，只能说一个字：绝。
除此之外，和其他摇摇欲坠的房企相比，碧桂园手上还是有些抗打的资产的。
虽然说截至2023年6月底，碧桂园总负债为1.36万亿元，可以说“鸭梨山大”，但与恒大的2.3万亿比，简直是小巫见大巫，更何况，碧桂园的资产结构更加稳定，土地储备和项目布局十分广泛，这为它偿还债务提供了更多可能性。
截至2023年底，碧桂园在全球有3000多个开发项目，能卖的房子总面积有9000到9200万平方米，还有130到140万个车位能卖。而且在这些项目里，马来西亚、泰国、澳大利亚等9个国际市场，就有29个境外项目，预计2024-2040年能带来26亿-30亿美元的自由现金流。
不光境外项目有潜力，碧桂园未来在国内的现金流，也会拿来还境外的债，这部分资金预计有200亿-250亿元。
为了凑钱还债，碧桂园还在变卖优质资产。1月9日，就有一笔1.4亿美元的资产出售收入，存到了重组提案指定账户里。据统计，自2022年以来，碧桂园已处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元。
可以说，为了“活下来”，碧桂园似乎赌上了手上所有的牌。
此刻，保交付也成为了碧桂园的重中之重，2024年碧桂园累计交付房屋超38万套，过去三年已累计交付约170万套房屋。
据预测，碧桂园剩余已售未交付房屋仅剩约20万套，有望在2025年上半年完成其中的大部分交付任务。
涅槃式“求生”
除碧桂园外，随着市场的不断回暖，其实其他房企也在积极自救，并已取得重要进展。
像富力地产、华夏幸福、花样年、融创中国、中国奥园等企业基本已完成了境内和境外债务的整体重组或展期。龙光集团、远洋集团、时代中国也已基本完成境内债券的展期。而禹洲集团、中梁控股、当代置业、绿地控股同样完成了境外债的重组或展期。
目前已与20多家财务投资人签约的金科股份，更有望成为中国房地产行业“地产重整第一股”。
不过，债务重组完成只是走出债务危机的第一步，房企仍需要充分改善经营基本面。为了这个“基本面”，中央和地方政府都在努力化解行业暴雷带来的系统性风险。
仅2024年，相关部门就在需求端推出了多项重要政策，如调整首付比例、下调房贷利率、放松限购政策、降低交易税费等；而在供给端，则给出了设立保障性住房再贷款、专项债支持收储、增加“白名单”信贷规模、推进城中村改造等选项。
更关键的是，2024年11月，财政部对外披露截至2023年末全国隐性债务余额为14.3万亿元，并对外发布12万亿元一揽子化债组合拳方案。
如此一来，房地产市场“止跌回稳”指日可待。而近期数据显示，房地产销售确实“量涨了”“价稳了”。
自2024年9月以来，国内房地产市场呈现出积极变化，四季度新建商品房销售面积、销售额同比分别增长0.5%、1.0%，扭转了之前连续下滑的态势。
今年1月，央行行长潘功胜在亚洲金融论坛上，对房地产又有“关键判断”：中国房地产市场的风险水平，已大幅弱化！
而在2024年，国资房企拿地占比明显提升。根据中指数据初步统计，2024年22城累计拿地金额中央国企占比46%，地方国资占比33%，两者合计高达79%，较2023年全年提升4个百分点。
种种迹象表明，房地产行业迎来了相当大力度的兜底阶段。
只可惜，依然处于低迷期的中国房地产行业，让被伤透心的老百姓仍不敢随意豪横出手，毕竟2025年内行业债务到期规模预计还有5257亿元，这些始终是一把“达摩克利斯之剑”。
但明眼人都知道，历经深度调整的市场，性情已得到了磨炼，在一批房企经过浮躁期后，负重前行或许迟早会等来轻装上阵的那天。
（文章来源：花朵财经观察）
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