2025广州土拍开门红！
刚刚！越秀地产以总价87924万元，拿下海珠区AH020216地块（即新侨地块），折合楼面价约为32000元/平。
这是广州今年首宗宅地成交，由去年拿地最多的越秀竞得，很有风向标的味道。
此次拿地，充分体现了越秀地产对广州楼市，特别是海珠市场的信心。
考虑到去年年底越秀多个新盘热销，此次一开年便拿地，也是在今年的竞争中占得先机。
｜新侨地块出让结果
｜图源：广州公共资源交易中心
这既是头部房企市场地位的体现，也彰显出越秀地产对广州楼市的提前预判。
从整体布局来看，越秀重仓广州主城核心的思路非常清晰。
继白云新盘越秀·云悦，广府系“三章”相继登场后，海珠有大干围项目、新侨项目、琶洲·樾|华樾，越秀有广州大道中项目，各个都是市场焦点。
｜项目分布示意图
另据我们了解，本次土拍除了越秀报价，珠实、中国中铁也有意竞争。
被多家房企盯上，不仅体现地块的价值，也与市场止跌回稳密切相关。
去年12月，一线城市房价止住此前的“四连跌”，首次出现环比上涨0.2%。
｜广州楼市发布 制
广州住建局数据显示，1月上半月网签同比大涨109%，延续去年年底热度。
同时，多个全新盘正在提前准备年后入市，今年的小阳春行情或提前上演。
这种情况下，新侨地块热度上升，显示出房企普遍看好市场预期。
具体来看，新侨地块体量不大，踩准了广州“核心区小盘”这个风口。
土拍资料显示，该地块占地约8039.86平，容积率3.5，总建面只有2.7万平。
粗略估算，全盘货量大概两三百套。
体量小，开发商可借鉴去年很火的保利雅郡、越秀云悦等新盘，走“小盘快打”路线。
产品精准，定价合适，能实现快速销售回款。
｜图源：广州公共资源交易中心
再加上，地块本身配建也不多，总价不高，便于房企操盘。
项目仅有社区居委会、社区议事厅、党群服务站等三处公建，总建面才600平。
唯一独特的，是地块要配建1套80-100平的安置房。
额外配建只有几百平，整个项目可售占比很大，没有过多“隐性成本”。
加上起拍价约8.8亿，对央国企来说投入不算多，愿意出手拿地也在情理之中。
｜图源：广州公共资源交易中心
从地图上看，地块周边配套起源，综合素质还不错。
论地段，这里属于海珠滨江中板块，与孙中山大元帅府纪念馆很近。
透过地图能看到，地块北向能望江，也是加分项之一，同时周边配套也很成熟。
｜广州楼市发布 制图
教育方面，地块周边有五中滨江学校和南武中学，初中是很不错的。
小学部分有大元帅府小学、滨江东路小学等学校，在海珠也算是中等水平，
值得一提的是，项目对口教育资源尚未官宣和明确。
｜周边教育资源分布
| 图源：广州公共资源交易中心
但参照海珠此前土拍，都会有教育资源倾斜，不排除这里以后还有好消息，大家可以期待。
比较明显的短板，还是地块不近地铁，2号线市二宫站在1公里之外。
项目作为新规设计产品，在整个板块也非常少见。
它未来的户型使用率最高能去到120%，对比周边二手明显占优。
｜图源：广州市公共资源交易中心
参照过往案例，越秀拿块不光会加快项目入市，也会给滨江中带来更多热度和价值提升。
就在去年年底，越秀推出的多个全新盘直接在广州主城掀起一波买房热潮。
占位广州中轴的越秀·云悦首开清栋，仅用一个多月就登顶成为广州三冠王。
｜图源：楼市君朋友圈
还有三座“广府系”，因为产品定位精准，自带“广府味”设计，迅速圈粉大批买家。
荔湾老西关的越秀·珑悦西关开盘日销超100套，目前正火爆加推。
｜开盘销控图
｜图源：粉丝提供
还有海珠的越秀·桂悦东晓、越秀·熙悦江湾，凭借地段产品优势，迅速成为市区置换大热门。
其中，桂悦东晓离该地块最近，目前也已官宣海珠外国语实验中学附属小学。
同时，它还有晓港公园景观加持，“广府系”的产品升级也很惊艳。
项目主打户型，又是板块少见的 约86-115平全南向三四房，吸引 不少置换客。
据说，这个新盘目前冻资人数已超过首推货量，人气还是非常火爆的。
｜越秀·桂悦东晓展示区实景
综合地块素质， 楼市君预测，新侨地块或主打刚改定位，产品面积接近越秀·桂悦东晓。
承接客群以地缘买家为主，也能吸引海珠、天河、越秀等核心区的上班族。
今年海珠预计有5宗地块入市，主要在刚改和改善盘集中的中西部。
这种形势下，新侨地块想出圈，除了要花更多心思打磨产品，也可以与竞品面积段错开。
如果产品和价格都能给出诚意，还是可以吸引不少市区刚改客群。
| 广州楼市发布 制
顺便预告下，下周一，荔湾陆居路江景地块将在除夕前一天出让。（）
多家房企已盯上，谁会出手？我们拭目以待！
