随着今天上午越秀地产3.2万楼面价拿下滨江中地块，农历2024年广州土拍算是完美收官了。
地块是蚊蝇地块，该地块占地8039.86平，容积率3.5，总建面只有2.7万平，预计是一栋超高层单体楼。
周围全是老破小，进出道路也会比较逼仄，优点是离江边不远，高层能够二线望江，周围学校资源也不错。
今天想说的不是点评这个，而是关于海珠地价和房价的关系。
2020-2021年的时候海珠就出让了三个蚊蝇地块，都是中海拿的，分别是中海观云府、中海江泰里和中海观澔府，彼时的地价分别是：3.8万、4.5万、5万。
2022年12月越秀底价4.5万拿下了如今的越秀滨江樾地块，这个也是单体楼，但是能一线望江。
2024年12月越秀分别底价3.2万拿下桂悦东晓地块，3.35万拿下大干围地块，基本都是单体楼，没有花园。
以上都是单体楼没啥小区的地块，即便是有一点花园的绿城海珠客运站地块，地价也才3.38万，比对面观云府3.8万的地价还要低，要知道，观云府拿地的时候海珠西房价还没起来。
捋完这些，我们发现，海珠西的地价过去四年经历了，从3万到4万，再到5万，又从5万回落到4万，再到3万出头的过程，从无人问津到疯抢摇号，再到流拍，再到底价拿下。
同时伴随的是海珠西的房价，从金碧花园和保利花园的3到5万，光大花园、朗晴居、富力银禧的5万到8万，然后又逐渐回落20-30%。
二手房价经历了较大的波动，新房的地价貌似也跌了30%-40%，但新房的价格却并没有很大的变化。
那这是什么原因呢？大概是四个原因：
一是高价拿地的中海，地块并不优质，除了2022年能卖出高价，之后就一路回落，现房了都没有卖完，拿地五万，才卖5.5万，完全是亏钱。
地块不好、单体楼、极致刚需，都决定了它的价格卖不上去。
二是随着得房率的逐渐提高，原来98做三房到88做三房，再到75也做三房，面积越来越小，总价基本差不多。
三是优质二手的价格相对稳定，比如光大花园三四五期，作为重要参考和对比，新房有错位竞争的优势。
他们肯定不会对标金碧花园，只会对标楼龄更新的海珠湾、越秀海玥等。
四是海珠西本来就是存量市场，有众多的置换升级需求，对于离不开烟火气又想留在主城区的上班族，生活半径决定了他们不会有太多选择。
再回到总价上来看，三房基本是在450-550万左右，四房在650-750万，不管是已经收楼的江泰里，还是卖了快一年的燕语堂悦以及正在卖的桂悦东晓。
这些价格仍然比四年前的金碧花园、保利花园要贵，但是接近光大大花园、富力银禧的价格。
唯一的差别，也是最大的差别就是四房的价格，二手四房因为面积更大，总价更高，新房因为面积小总价低，两者相差200-300万，看上去有极高的性价比，吸引了很多刚需刚改人群。
虽然看上去房价起起落落，地价也回调了，但本质上，房价是没有变化的，不仅略贵了，甚至你享受到的资源（花园、活动空间）更少了。
经过这一轮演变之后，海珠西的地价基本都在3.2-3.4万之间，未来售价基本也在5-7万之间，总价在450-750万之间，主流面积段在88/105/120之间。
按上面这个逻辑去买基本都不会错，差别在于客群。
比如桂悦东晓、滨江中都是老广客群为主，新广多以燕语堂悦、熙悦江湾的工业大道、江燕路周边为主，只要是靠近地铁站就可以。
最后价格方面，期房价格是准现房的9折，基本都不会有太大问题。
