2024年已经过去，这一年的物业行业呈现多样的发展特征，有前进有踌躇，有跌宕也有乱象。
对物业企业而言，2024年是面临多重挑战的一年。据企业年报、半年报数据显示，上市物企营收、净利润、现金流持续承压。
同时，据调研数据显示，2024年住宅物业服务满意度继续下行，整体满意度评分降至69.3分，较2023年的71分下降约2%。
为应对这些难题，物企亦不断强化现金流管理，并持续推进服务创新与升级。
企业年报、半年报数据显示，上市物企营收增速再创新低。
2023年上市物企营收均值45.7亿元，同比增长7.5%，营收增速首次跌破10%，较2022年下降8.4个百分点。
2024年上半年，上市物企营收均值23.2亿元，营收增速进一步回落至4.7%，再创近年来新低。
不同类型业务营收表现各异。2024年上半年，上市物企基础物业服务的收入增长显著减速，同比增速下降到10%。社区增值服务未能延续以往的增长态势，收入增长陷入停滞。特别值得注意的是，非业主增值服务遭遇了更为严峻的挑战，收入持续走低，同比降幅达25%。
从利润来看，上市物企净利润再度转跌。
数据显示，2024年上半年，上市物企净利润均值1.4亿元，同比下降30.1%。其中，超六成的上市物企净利润同比下滑，更有7家上市物企陷入了亏损的状态。
2024年上半年，上市物企平均净利率跌至6.3%，创历年同期新低。其中，超七成上市物企净利率同比下滑，更有5家上市物企由盈利转为亏损。
在这背景下，2024年上半年，上市物企现金流再度恶化，经营性现金流净额均值为-0.59亿元，说明企业在现金流管理层面整体陷入了收不抵支的状态，资金缺口较为明显。其中，现金流为负的企业占比多达64%，较去年同期提升11个百分点。
2024年上半年，上市物企应收账款均值持续提升至17.5亿元，同比增长15.7%。2024年上半年，上市物企应收账款占营收比例升至72%，较去年同期提升1个百分点。其中，近两成的上市物企应收账款占营收比例突破100%，居高不下的应收账款不仅加剧了企业资金周转压力，一定程度上还将提高坏账风险，进而侵蚀经营利润。
上市物企不仅面临着应收账款持续攀升的压力，而且回款难度进一步加大。2024年上半年，上市物企应收账款周转天数持续提升至129天，较去年同期增加3天。其中，近两成的上市物企应收账款周转天数达到半年以上。
如此漫长的回款周期，使得企业的资金被大量占用，无法将充足资源及时投入新业务拓展、品质提升、人员培训等关键运营环节，严重制约了企业的经营活力和竞争力，甚至影响到企业的正常运转。
2024年住宅物业服务满意度继续下行，据调研数据显示，2024年整体满意度评分降至69.3分，较2023年的71分下降约2%。
一方面，行业负面舆情持续发酵，包括社区频发重大安全事故、房价下跌追责物业、部分人士呼吁取消物业等，导致公众对物业服务产生偏见，不可避免地影响了业主对物业服务满意度的客观评价。另一方面，业主更为关注物业服务质量，其对服务品质的要求越来越高，即便物企保持原有的服务标准不变，也难以匹配业主不断提升的服务需求，满意度自然有所下滑。
物业费收缴率与满意度存在较强相关性，部分业主因对物业服务不满，选择拒交物业费的方式进行变相“维权”。
因此，在满意度整体下行的大背景下，物业费收缴率同步下滑，预计2024年重点城市物业费平均收缴率将跌至82%，较2023年净减少3个百分点。尤其是那些受限价政策影响大的城市，物业费收缴率的降幅更为显著。
即便是上市物企，收缴率也在下滑，平均降幅达到5%，部分物企降幅高达10%。考虑到基础物业服务的毛利率本已处于低位，物业费收缴率5%至10%的下滑进一步加剧了企业的财务压力，可能导致利润空间被压缩至成本线附近，甚至使一些项目面临收入不足以覆盖成本的困境。
随着物业服务企业面临的经营挑战不断加剧。应对策略需聚焦于精准现金流管理，削减不必要的开支，保障企业稳健运营。
“现金流＞利润＞规模”成为物企当前及未来相当长一段时间的有效策略。优化现金流管理，强化应收账款催收措施，并持续推动成本降低与效率提升，已成为企业应对当前形势的必然选择。
1、优化现金流管理，加大“催缴”力度
针对应收账款高企、账期拉长等问题，物企制定并实施了多种更有针对性的催缴策略：
其一，成立欠款追讨委员会。为了提升追讨欠款的效率，碧桂园服务首开行业先河，成立追讨欠款委员会，并由总裁徐彬淮挂帅，反映企业积极追讨欠款的决心和行动力。
其二，聚焦优质项目、退出低质项目。如万物云，2024年上半年蝶城底盘数量增长至642个，蝶城内住宅项目中标率达75%，并退出了17个住宅物业项目。
其三，住宅业主“花式”催收。具体措施包括催收奖励提升、激励政策提升、一户一策攻坚克难等。如开展缴费抽奖活动，提前预缴物业费的业主即可参与抽奖；又如项目成立催收执行小组，每天制定详细的催收计划和目标，并及时奖励当天催费有收获的员工。
其四，开发商以资抵债。据不完全统计显示，2024年，万物云、融创服务、金科服务等8家上市物企与关联房企开展了十余笔以资抵债交易，合计抵消应收账款超26亿元。其中，万物云与万科开展了6笔以资抵债交易，共计抵消应收账款超12亿元。
2、提升降本增效水平，科技应用更趋成熟
受限于人力成本持续上涨，但物业费难以同步上涨，更多物企通过精益管理实现降本增效，以便提升盈利能力，主要涉及以下两方面内容：
其一，组织精简、岗位革新，降低人力成本。在组织精简层面，部分物企将区域合并或缩减，使得组织更精简、扁平。如世茂服务创新打造“职能一线下沉、业务区域化管理”的协同管理模式，并限制平台岗位配置上限。除此之外，在项目密度提升的基础上，实现片区多项目的员工复用。如远洋服务试行职能共享中心，2024年上半年，远洋服务人均在管面积同比提升6.4%，人均营收同比提升1.5%，人均核心净利润同比提升8.1%，人工成本同比下降7.9%。
其二，科技赋能物企降低运营成本、提升服务水平。一方面，应用智能设备助力员工提效。如中海物业旗下的海博工程于2024年3月发布《无人机外墙瓷砖检测业务白皮书》，并在深圳率先落地无人机检测业务。据悉，一栋百米高层，人工检测通常需要20天，无人机检测仅需2-3天便能完成，精准度提升至95%，还能节省约30%的费用。另一方面，借助智能化系统，优化管理流程。如万物云通过飞鸽工单系统，实现业务工单化和智能调度。2024年上半年，飞鸽任务平台在39个蝶城试点，优化缩短员工在途时间损耗90%，人工有效作业工时从7.4小时/天提升至9.1小时/天，员工作业效率提升18.7%。
3、基础服务越来越“卷”，“底线”与“上限”同步提升
为了从竞争中脱颖而出，物企纷纷进行服务创新与升级，持续“卷服务”。
基础安全服务底线得以夯实。2024年，社区安全事故频发，聚焦居民普遍关注的社区安全问题，品牌物企持续升级社区安全管理措施，并取得了较好的效果。如招商积余将窨井安全列入日常巡检中，并加装井盖防坠网，模拟测试防坠网支撑性确保牢固。中海物业开创“高龄电梯医保”新路径，推动使用维修资金购买电梯维修保险的试点正式落地执行。
个性化服务上限不断突破。部分物企积极推行“一户一策”的个性化服务策略，通过深入了解每位业主的具体需求，提供定制化服务方案，旨在精准提升服务质量，增强业主的满意度和忠诚度。如新城悦服务针对“空置房”管理，实现定期全项目覆盖，自动派发巡查任务，业主线上查询。
4、地物协同更进一步，服务前置更加凸显
随着住房逐步回归居住属性，地产开发与物业管理之间的联系变得更加紧密。众多物业服务企业洞察到这一趋势，积极投身于提升居住属性的实践中，通过创新服务和精细化管理，不断增强居住体验的舒适度和便利性。
从规划设计、营销策划、施工建设、承接查验、集中交付到日常运营，越来越多的集团企业正在大力推进地物协同发展战略，致力于打造从建设到运营服务全链条的服务体系，以便为业主建设好房子、提供好服务。
5、服务体系持续升级，个性化、高端化显现
目前，逐步优化和提升服务体系已成为众多物业企业的共识。这些企业不仅在服务内容上推陈出新，更在服务方式上更加注重科技应用，致力于提升服务品质和优化客户体验，以敏锐应对市场动态和客户需求的变迁，推动企业持续发展。
2024年，中高端住宅成为主导力量的环境下，针对高端服务领域的体系发布与更新更为显著，更加聚焦于提升服务品质和满足精英消费群体的需求。
综上所述，物企正面临多重挑战，体现于经营业绩增长乏力、现金流压力加大、服务满意度下行等。
物企在面临多重挑战的市场环境下，仍需坚持以客户为中心，持续推动服务全面革新，构建企业的核心竞争力，不断寻求服务突破，推动企业的高质量发展。
文章来源:乐居买房
