观点网 未等来退市风险的妥善解决，中交地产先一步宣告“退房”。
1月21日晚间，中交地产连发三则公告，除了例行披露的2024年度业绩预告外，还有《关于公司股票可能被实行退市风险警示的提示性公告》，以及更重磅的《关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告》。
相比与退市、退房，2024年的预计亏损，似乎也更能够被“接受”了。
截至1月22日收盘，中交地产报7.86元/股，跌9.97%，总市值为58.72亿元。
据悉，中交地产目前的主营业务为房地产开发与销售、租赁；通过本次交易，该公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出。
交易完成后，中交地产将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现真正的轻装上阵。
地产难行
中交地产的“退房”选择，并不完全出人意料。
首先从2024年度业绩预告说起。中交地产预计，2024全年归属于上市公司股东的净利润为亏损53亿元，较2023年的亏损16.73亿元继续扩大；扣除非经常性损益后的净利润为亏损54亿元，较2023年的亏损17.19亿元同样扩大；基本每股收益为亏损7.33元/股，2023年为亏损2.41元/股。
中交地产预期归属于母公司所有者权益由上年末的16.156亿元转为-3.7亿元。
尽管在目前房企披露的2024年业绩预告中，利润下滑、亏损仍是主流，但中交地产的处境却更为复杂。
对于预计2024年公司归母净利润较上年同期下降，中交地产解释主要原因有三点。
其一，因公司房地产开发业务交付排期不同，期内达到交付条件的项目较上年同期有所减少，同时在市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。
其二，随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。
其三，报告期内公司部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则，对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失。
上述三条，均不是中交地产能够靠自身力量显著改善的。回想中交地产在2019年制定下的宏伟目标——2023年销售额千亿之上，如今已是越走越远。
2022年，中交地产营收384.67亿元，同比增长164.52%；归母净利润0.34亿元，同比减少85.6%。2023年，营收324.68亿元，同比下滑15.59%；归母净利润由盈转亏，为-16.73亿元。
再到2024年中期，营收89.8亿元，较上年同期增加2.48%，归母净利润为-9.83亿元。2024年前三季度，中交地产的归母净利润亏损进一步扩大至15.34亿。
截至公告披露日，中交地产预计2024年度归属于母公司净资产为负值，如公司2024年度经审计的归属于母公司净资产为负值，根据《深圳证券交易所股票上市规则》第9.3.1条第（二）项规定，深圳证券交易所将对该公司股票实施退市风险警示。
此外，截至2024年三季度末，中交地产一年内到期的非流动负债为约320亿元，而期末现金及现金等价物余额为66.41亿元，已明显资不抵债。
除了经营压力与债务负担，中交地产还深陷诉讼漩涡。
该公司1月16日发布的一则公告显示，截至当日，除已披露的诉讼外，中交地产股份有限公司及下属子公司连续12个月内新增累计诉讼、仲裁案件金额人民币合计23897.01万元，占公司最近一期经审计净资产的14.79%。
此次披露涉及的诉讼、仲裁案件，中交地产表示正在协商和解或诉讼、仲裁过程中，因此其对公司本期利润或期后利润的影响存在不确定性。
公开资料显示，除中交地产外，中交房地产集团有限公司（简称“地产集团”）下属中交置业、中房集团、中交海外及绿城中国存在房地产开发业务和资产。过往经历过多次重组合并，也留下诸多历史问题。
于2018年8月，为最大限度保障上市公司中交地产的利益、解决同业竞争，地产集团承诺，上市公司将作为其下属除绿城中国外唯一的国内房地产业务开发平台。
两个月后，地产集团补充承诺若干内容。其中提到，在地产集团完成旗下房地产业务整合前，将协调绿城中国和中交地产之间实现差异化经营。
“绿城中国主营高端物业产品形态，中交地产主营刚需性产品，双方在产品档次和目标客户群体方面保持明显差别。”
从中交地产及绿城中国如今的发展差异来看，这一分化操作，对于中交地产的今天并非完全没有影响。在相当长一段时间，控股股东也在尽力为中交地产“托底”。
在2025年的第一个工作日，中交地产发布公告称，于控股股东的156亿元借款余额，利率由7%下调至3.1%。在此之前，经控股股东同意，上述156亿元资金展期一年。
就最新动态来看，中交地产“退房”涉及重大资产出售，拟采用现金的支付方式，中交地产表示不影响公司的股权结构。本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。
“退房”信号
实际上，中交地产“退房”，此前已有端倪。
去年8月20日，中交地产控股股东中交房地产集团有限公司与广州交投睿郡置业有限公司联手，以底价47.4亿元摘得广州海珠三滘立交地块，楼面价3.1万元/平方米。该地块系海珠区2024年卖出的首宗宅地。
尽管地块用地面积达6.7万平方米，可用于建设的部分仅3万平方米，剩余1.7万平方米为市政道路用地，2万平方米为绿地用地。再加上该地块是立交上盖，无论开发建设难度还是利润空间，都面临不小的挑战。
在地块成交次日，中交地产也第一时间“表态”，称放弃上述项目的商业机会，中交房地产集团有限公司将对该项目进行后续开发建设，代为进行项目培育，约定在该项目条件成熟时再由中交地产决定是否行使优先收购权。
在中交地产给出的进一步说明中，该公司指出，预计投资金额较大，项目投资收益率及周转效率存在一定不确定性，在目前整体房地产市场尚未企稳和公司目前资源条件下对该项目进行建设开发，存在较大不确性风险。
如果仅从一处项目的“得失”来论断或许草率，但有相关统计显示，这已经是2023年以来中交地产第三次“谢绝”来自控股股东的邀请。以往的解读中，多归因于中交地产的资金负累、业绩压力。现在来看，或许在那时就已经有了更深层考虑。
此外，中交地产主营业务利润主要来自于房地产业务。在2024年1-6月（全口径）实现签约销售面积43.4万平方米，较上年同期减少56.73%；实现签约销售金额81亿元，较上年同期减少62.26%；实现销售回款113.40亿元，较上年同期减少53.97%。
2024年1-6月（权益口径）实现签约销售金额33.9亿元，较上年同期减少77.98%；实现销售回款92.7亿元，较上年同期减少47.89%。
截至2024年中期，中交地产持有房地产项目117个，土地总面积1045平方米，在建及待建面积997万平方米。
在2024年半年度报告中，关于主要业务的表述为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。
营业构成中，于2024年上半年，来自物业管理的营收仅占中交地产总营收0.06%，营收金额约为536.83万元，较上年同期减少15.17%。
对于这一项“微不足道”的业务，中交地产却在2024年9月宣布进行一笔大的投入。
彼时公告显示，中交地产筹划以现金方式收购中国交通建设集团有限公司（简称“中交集团”）及其下属子公司地产集团、中交一公局及中交投资分别持有的中交物业服务集团有限公司（简称“中交服务”）10%、51%、24%及15%股权。
中交地产将采用自有资金等方式支付，收购完成后，将取得中交服务100%股权，同时新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸。
直到此时，中交地产的“转型”计划真正浮出水面。
只是“轻重并举”与全面聚焦轻资产业务仍有差距，这一场战略调整进行地更彻底。
另一视角下，中交地产的“退房”，也中交服务“借壳上市”的契机。
据悉，中交服务成立于2022年12月30日，定位中交集团物业资源整合平台、总控平台和发展平台。
在2023年4月，中交服务官微发布的相关招聘公告中，对于总经理一职，除了岗位管理工作经验，项目管理工作经验等，明确提出曾参与物业公司IPO过程的人员优先。
这也释放出中交服务对于IPO的明确意愿。
对于中交服务100%股权的交易价格在11月初敲定，约7亿元的对价创下2024年以来物企股权交易的最大金额。
最新的“退房”公告成为这项交易的后续，下半场的故事或许也即将启幕。不过在此之前，退市风险还需得到妥善解决。
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