市区最没发展潜力的板块，成了这一轮市区最差的地方。
它们完美避开了区内的重大发展规划，还有着房龄、配套等方面的缺陷；
但房价却仗着市区两个字长期虚高，让很多人看得牙痒痒。
今天就来盘一盘，上海各市区究竟都是谁上榜了“最差”？
黄浦区 蓬莱公园
黄浦现在的全区实力傲视群雄，全市腾笼换鸟玩得最6的一个。
尤其是早年合并过来的老南市，全区秉持着拆得越烂越有希望的发展准则，比如老城厢一跃成为富豪收割机。
结果就是，既不够新又不够旧的蓬莱公园成为黄浦最差的地方了。
首先看规划，这一轮黄浦区的发展重点是新天地扩容、老城厢以及一江一河的更新，位置尴尬的蓬莱公园暂时成了被放弃的留白区。
再看底蕴，蓬莱公园商品房主要完工年代在2000年前后，开发布局显得有些混乱和高大上的黄浦完全两个画风。
其实黄浦只是接盘侠，帮南市完成了当年合并时还没来得及更新完的“半成品”。
老黄浦、南市两区二区合并于2000年，黄浦接手蓬莱公园时，能卖的地都批得差不多了，整体的开发框架已经成型：
即：以高密度的普通改善商品房为主的纯居住板块。
回顾合并后的二十年，蓬莱公园成了两区最大输家。
又穷又破的老南市全力托举的好大儿，在黄浦面前显得有些不够看了。
两区合并后，黄浦区也没有为板块注入多少新的资源。
论商业，蓬莱公园在市区堪称垫底存在，板块内唯一拿得出手的新邻生活站，十八线商业配置：
办公市场也和CBD、甲级写字楼基本不沾边，只能吸引一些交不起董家渡租金的小公司。
义务教育阶段内教育资源无亮点，板块唯一能打的配套就是一所三甲医院上海九院。
四大配套的综合评分堪称黄浦吊车尾，住宅产品整体也是被黄浦其它板块吊打。
板块内能叫得上号的仅有绿地海珀黄浦、华府天地睿园、黄浦丽园、黄浦华庭这几个小区。
2016年入市的绿地海珀黄浦堪称板块最高杰作，不过仅仅是伪豪宅水准，大量90㎡的2房，136㎡的4房掉了段位；
小区成交价最高到过22.4万/平，最新成交均价不到16万，估值每平米蒸发了6.2万rmb。
如果不是挂着黄浦两个字，这配置换到别的区就是只值9万的地段，蓬莱公园的水分未来还要再挤挤。
杨浦区 中原
素有上海西伯利亚之称的杨浦中原究竟犯了什么天条？
热心群众的回复是，从来没见过哪个市区板块能一直这么倒霉的。
上世纪八十年代，杨浦区还是老大哥的时候，中原就是老大哥唯二两个未出阁的闺女。
另一位是当时还是荒废机场的新江湾城，后来找了门好姻缘嫁给了杨浦区的有钱人。
中原就没那么好运了，成了承建杨浦、黄浦动迁基地的zz牺牲品。
不过当时的中原人民得到消息，作为补偿这里将得到一些资源倾斜。
1986年中央批准了《上海市地铁网络规划方案》，其中标明了2号线的最初走向：
从上海动物园一路北上，沿着军工路到殷行路，重点解决杨浦中原人民的出行问题。
结果运气太背遇到1990年浦东大开发，为了国家的发展大计，2号线直接90°大拐弯，修去了浦东。
至此杨浦中原直到2007年才等来第一条地铁线，比2号线足足晚了7年不说还是阉割版。
时过境迁，中原今天约有90%的产品都是老公房，还是老破小鄙视链中比较底层的那些。
地段不够好，吸引不了市区买老破小纯自住的刚需；
产业薄弱，没法像田林、天山那样成为产租房房东；
从杨浦2035年产业发展格局来看，北有新江湾城-五角场，南有东外滩，中原也没搭上二者的产业快车。
学Q也相当一般，虽然处在教育强区杨浦但中原的小学初中没有能进一、二梯队的。
唯一被区内老年人称赞的，是还有一家三甲长海医院，配合实惠便民的沿街小店，完美组成老年人的心头好板块。
目前中原的主要成交小区价格都来到了3.5-4.5万的区间，走出了近郊动迁房的行情。
新房价格泡沫更是不小，9.9万/平的x江湾卖了一年多网签率58.6%；
9.2万/平的xx天玥，122套房子仅网签了37套。
今年还有定价10.7万/平的xx城建杨浦中原项目，只能说自求多福。
虹口区 江湾镇
江湾镇的差是虹口公认的。
首先是地理位置在虹口最差，离区核心北外滩最远不说，还因铁路、高架界面相对割裂。
板块常年靠着一条擦边的3号线维持体面，商业被隔壁高校师生抛弃之后一蹶不振再也没往日的热闹。
板块内的房子主要是动迁房，画风接近外环外的各大动迁基地。
往上翻历史，江湾镇历经过江湾区-宝山区-虹口区三任家长，三不管属性可见一斑。
虽然最后是虹口欣然接纳了江湾镇，但也没打算好好发展。
不同于杨浦中原是早年缺乏远见留下了遗憾，江湾镇动迁基地正式拉开帷幕居然在2010年后。
那时上海已经有更丰富的发展经验，更科学的土地规划，更高水准的空间规划，却都和虹口这块大衣料子无关。
以彩虹湾为代表的动迁社区，在江湾镇轰轰烈烈建设了四期，让江湾镇成了一个出生在“10后”的钢筋水泥森林。
如果说和以前的动迁基地有什么区别，那便是加装了电梯，虽然方便了一些但社区密度更大了，得房率和户型也更差了。
好好的一个市区大镇，原本有潜力和大宁一样，成为属于虹口的科创宝地；
最后却成了虹口留在区内的动迁基地，和周边的彭浦、高境打成一片。
不过被抛弃的不只是江湾镇一个。
在虹口2035规划里，江湾镇、凉城、曲阳等板块定位都大差不差，成了“宜居宜业创新城区”，俗称“睡城”。
但罪恶的是江湾镇这些年不听劝，偏要打着市区的旗号出来割新房韭菜。
2019年，江湾镇的恒大江湾华庭新房均价8.9万，周边最大配套“彩虹湾”，在渠道分销之下割了一百多位韭菜；
结果5年时间过去，恒大江湾华庭挂牌价屡屡破发依旧没人愿意接盘。
上海房产界的“七个小矮人”x盛里，9.96万/平的单价着实不低，但小区却是由7个分散的小地块组成：
就这奇葩的造型和虚高的价格，难怪451套房子卖了一年半只网签了122套，去化率仅有27%。
遭遇此等挫折，江湾镇割韭菜的热情却依旧不减，2024年9月又迎来了另一个新盘x悦里。
均价8.7万/平还是没让大家满意，248套房子还剩160套没卖出，去化率仅有35%。
而这片土地还让老沪漂绿城也栽了跟头。
去年11月江湾镇的绿城某园入市，想靠品牌比隔壁x悦里多卖2000元/平，结果101套房源网签率也仅有50%。
还是那句话，作为虹口人留在故地的诺亚方舟，外区购买力没事就别来凑热闹了。
静安区 彭浦
原本老静安一共四个板块差点没机会上榜本期栏目，还好2015年合并了闸北极大延伸了区内鄙视链下游。
在老闸北鄙视链中，又属彭浦的地位最低发展最差，彻底被时代抛弃。
彭浦虽然现在是上海市区一份子，但历史底蕴和内环内的众多板块有着天壤之别。
彭浦最早的定位是偏远郊区，一百年前广东人在这建了广肇公所用来安葬客死异乡的同胞。
一条岭南路无声诉说着那个年代异乡人死后想落叶归根的夙愿。
建国后彭浦大宁一带成了首批工业区，建了上海第一机床厂、上海电镀厂、上海造纸机械总厂等一系列国营工厂。
为满足职工生活所需，彭浦开始兴建工人新村，而后又陆续承建了不少动迁房，成了全市第一个完成所有农村人员户口“农转非的地方。
可以说在计划经济时代和改革开放初期，彭浦靠着一批国营工厂发展得非常迅猛，发展速度上去了，发展质量却不如人意。
“海纳百川”的人口涌入，让彭浦的居民成分鱼龙混杂。
除了企业职工、动迁住户以及本地农民，彭浦还有相当数量的城市底层流动人员影响了板块风评不受外区人民待见。
彭浦最后的辉煌是2004年1号线开通到家门口，在当年地铁房不多的情况下彭浦的房子尚有吸引力。
不过板块结局早已注定，失去营销潜力彭浦被现代房地产抛弃；
如今又20年过去，老态龙钟的彭浦再难吸引新鲜购买力，最新房价也跌回了2016年再难起死回生。
未来19号线开通，也只是经过彭浦边缘，收益最大的是彭浦的租房群众。
彭浦不仅房子被时代抛弃，曾经热闹的闻喜路、临汾路也随着城管治理、购买力流逝走向萧条。
官方统计彭浦新村街道的老龄化在46.3%，几乎每两个彭浦居民中就有一个60岁以上老人，远超全市均值。
老年人消费欲望低追求实惠，是商场、商圈的天然克星，所以彭浦至今也没发育出哪怕一个小型商场。
所有的年轻购买力都被隔壁大宁虹吸，再不济还有宝山万达，在大爷大妈的调控下彭浦路面上的更多的是生鲜小店、平价超市。
整个彭浦都沦为上海北面一个巨大的养老居住社区，但因为一贯的认知却没有别的区的老人真正愿意买在彭浦养老。
彭浦人民所有的希望都寄托在原拆原建之上，静安区的核心规划这辈子是再难指望了。
徐汇区 凌云街道
据说徐汇人最想开除徐汇籍的几个板块是它们：
南站、长桥、华泾、凌云街道，但用排除法来看凌云街道可能是最差的。
南站迎来高铁利好，依托徐汇中城的城市更新规划准备全面升级；
长桥作为徐滨南延第一站，新房卖到11.3万/平就是身价起飞的证明；
华泾更不用说，四轨交汇+华之门的规划让这里一跃成为外环外期待值最高的地方；
唯独剩下只有一所华东理工大学的凌云街道，在偌大的徐汇却没有找到合适的一个规划。
凌云街道存在感到底有多低？
大多数买房者第一次去凌云街道看房发现是梅陇八村，转身都要把中介小哥骂一顿：
“我要买的是徐汇，你怎么带我来闵行？！”
凌云街道前身梅陇镇是沪西南重镇，曾集中开发了梅陇十一个街坊；
后来行为行政区属重新划分，原本的梅陇镇被闵行、徐汇两区瓜分：
一村、二村属于闵行区梅陇镇，而三至十一村属于徐汇区凌云街道。
闵行虽然分的户数少，但老梅陇的好地段都被收入囊中，锦江乐园、南方商城都是梅陇的中心地段。
老梅陇的精华被闵行分走，而徐汇分到的一堆老公房渐渐发展成了凌云街道。
了解了历史，就能理解为什么凌云街道一直被排除在徐汇的重大发展规划之外。
过去徐家汇-漕河泾和徐汇滨江双轴发展时代，没有凌云街道的影子；
现在徐汇又搞了五大功能区，凌云街道依然没分到一杯羹。
发展潜力不行，凌云街道的居住配套也不尽人意。
板块北面被华东理工、铁路堵死，南面是中环高架，西侧还有虹梅南路高架和外界形成结界：
在15号线开通之前，板块公共出行相当不便；
而15号线也仅仅从板块边缘穿过，凌云街道中心的小区到地铁站都超过1公里。
教育资源原本想着依托华东理工大学优势，结果华理附属中学相当不给力居然是所普高；
在徐汇众多老破小板块中教育资源说是垫底也不为过。
商业、医疗更是板块弱项，得去闵行莲花路、上海南站，徐汇滨江找补。
就这综合配置和发展潜力，和隔壁闵行梅陇相比都差了点；
只因为挂了一个徐汇区名号，闵行的梅陇二村老破小只能卖4.2万/平：
徐汇梅陇三村却能卖4.8万/平：
多花6000元/㎡，为徐汇被抛弃的地方支付溢价，你们觉得值吗？
普陀区 甘泉宜川
甘泉宜川可以说是上海市区最大的三不管地带。
虽然属于普陀，但板块实际上却是普陀、静安、宝山三区交界位置。
虽然地段上属于挨着内环，最近的的部分还能划进人民广场3公里半径圈，但甘泉宜川给人的感觉却非常闭塞。
偌大的面积，现在只有3/4、7号线沿着边缘擦过，板块内部居民公共出行只能依靠公交车；
唯一的希望要等到2028年开通的20号线，才能为这个居住板块带来两站。
不仅如此，因为沪宁铁路穿过南面，成功被排挤到了普陀区主流地段的北面。
甘泉宜川过去是工人新村，在特殊年代也很辉煌。
但现在看来一切都太老了，人老，房子也老。
甘泉宜川的产品都是上世纪八九十年代的老公房，几乎没有地块可供开发，导致城市界面二十多年都停滞不前。
今年6月统计，其中的甘泉路街道老龄化已经高达52.06%令人瞠目结舌。
板块的一切配套也是围着老人的主流需求展开，能拿得出手的除了一家同济医院和宜川中学再无其它。
能拯救甘泉宜川的旧改几乎一时半会轮不到这里，普陀区现在的三驾马车分别是长风、真如、桃浦；
再前面还有位置和地段更好的老破小板块曹杨等着，甘泉宜川无疑是普陀老破小板块里更下游的存在。
在三区夹缝中求生存的甘泉宜川，如今沦为了老静安、大宁、黄浦一些打工人高性价比的租房地。
但买房做万年房东的风险极大：
比如宜川六村房价从6.3万元/m²跌到3.7万元/m²，跌了足足41.3%。
被时代抛弃的甘泉宜川，未来仍看不到发展希望，只能继续沦为“三不管”睡城！
长宁区 仙霞
长宁的发展非常均衡，硬要推选出最没有潜力的板块那一定是仙霞。
仙霞社区的诞生得益于上世纪80年代长宁打造虹桥开发区。
为了给经开区腾地方，仙霞第一个承担了动迁基地职能，建设非常相对较早整体比较宜居。
但相比起90年代为临空园区建动迁房的北新泾，仙霞整体的房龄早了十年，梯户比、房型设计都跑输了。
仙霞的最大痛点是2号线、15号线只从板块边缘路过，大多数小区公共出行不方便，并且未来看不到新增地铁的希望。
相比起2号线穿过板块腹地的北新泾，仙霞在通勤便利度上又输了一大截。
作为老破小的三大武器之一，仙霞的地段优势没有被很好发挥出来；
而学区和产业两方面，仙霞也没有什么亮点。
长宁全区小升初的电脑派位政策，导致学Q房溢价一直比别的区更低；
最直观的和房龄差不多、地段差不多的徐汇老破小田林相比，上一轮房价涨幅跑输了20%左右。
而仙霞过去最倚仗的虹桥经开区这些年有些没落，长宁全区的产业风头被天山的拼多多和临空经济园抢走。
因虹桥经开区而生的仙霞，现在要跟在天山老破小身后捡漏一些租房白领，地位下滑严重。
在长宁近十年的发展版图里，中山公园-天山-古北和临空经济园两翼齐飞；
仙霞沦为了规划空白地带，成了一个没历史底蕴、没产业背景的边缘老破小板块。
等到长宁进入下一个发展周期，全区推进旧改的时候，仙霞才有可能迎来第二次生命了。
但动辄数十年的等待，人生有几个数十年呢？
