济南，最真诚的买房建议！

文/子木

这期聊聊山东省会济南。

双子星省份，一般省会都会暗淡许多，比如福州之于厦门，南京之于苏州，石家庄之于京津。

济南在青岛光芒的压制下，被人称之为“乡村大油条”，但说实话，我个人还是比较喜欢这个城市的，接地气、踏实、包容，有儒家传统美德的传承。

在大省会战略之后，山东政策开始向济南迁移，2019年，济南正式合并了莱芜市后，整体的产业经济开始加速上行，稳步扎入全国前20名。

说实话这个阶层，竞争更为激烈。但对于济南真正的挑战的，只有合肥和福州。佛山因为房地产产业崩塌，短期失去了竞争能力。

但按照济南当下的发展，上限最多是全国前15名。再往上就被天花板压着了。这还是在黄河北能搞起来的基础之上。

但现在最大的问题是已经过了，城市扩张野蛮扩张的发展时代了，济南人口1000万，且2024年人口流入有限，也注定了黄河北需要非常长期的时间来落地。

不过只要接下来济南，能把东强战略继续强化，把高铁片区和孙村片区开发出来，把CBD和汉峪金谷陆续交付的写字楼塞满人，济南就会稳住起码十年的排位。

济南在山东的优势有限，而山东如果想继续发扬大省会战略，那就只能再给济南足够多的资源，制造大量的就业岗位，把周边的优势资源都集中在济南。

济南还要学习合肥的经验，招商引资放低姿态，让利于新兴产业，大力发展高新技术产业，让利换取大型企业落地，让年轻人有动力在济南生根发展。

济南需要跟青岛形成错位竞争，借高等教育资源的优势，来提高高新技术产业的能力，然后将第三产业下沉，学习淄博等城市的小市民服务业，给夜市经济和地摊经济大开绿灯，主打接地气和物美价廉，做一座有人情味的城市。

最后继续投资基建，将济南的辐射网扩大，打造一小时都市圈，将周边弱经济地区人口，虹吸到济南。济南地理位置和城市能级，都比青岛更好用于服务山东省的经济战略发展。

但说实话，济南虹吸山东省人口，难度较高。济宁、枣庄、临沂等基本都去长三角发展了，潍坊经济尚可，被虹吸效应较弱。烟台、日照跟着青岛走。菏泽被郑州分化。只有聊城、淄博的部分区域、泰安、滨州和德州可以被济南虹吸。

再来看楼市。

济南，这些年没有像青岛那样摊大饼，而且整体对外虹吸力有限，也没有外地人参与房价炒作，所以整体在这波大周期中，涨跌幅度比较温和，没有青岛那般惊心动魄。

上一轮大周期中，房价最高的时候，房价跟着大潮涨到1.9万/平米，后来经过连续回调，房价一直在1.6-1.7万/平米之间震荡。从2023年后，进一步下调，跌到1.36万/平米左右。

跌幅为28.4%，同样房价跌回至2016年。

这个跌幅小于青岛，在全国范围内算是比较中性的水平，说明上一轮房价周期，济南泡沫有限，回调也有限。

所以在买房时机上，济南跟青岛逻辑上差不多，整体风险性还要比青岛更小一些，房价比较踏实，可以上车，但未来的增长势头，分化较严重。

而且济南的整体楼市的流动性要弱一些，这也意味着绝大多数房子没有增长的潜力。这个要多关注。

我从西到东，依次考察了西客站片区、济南老城区、中心商业区、中央商务区、高新中心区、唐冶片区、高新片区、圣井还有章丘片区。

趋势比过去更加明显了。

在整个城市发展的路线上，济南似乎已经间接放弃了老城区的更新，全部心思专注于东部大建设。

在楼市交易上，也证明了这一点，西面的购买力在萎缩，除了经五路、大观园、八一等老牌一线学区板块，其他板块的房价都已经陷于长期横盘的境地，越来越刚需。

而东面在持续上行，越来越改善，代表着济南的产业高度和人居高度，快马加鞭，集中表现在CBD、奥体中心、齐鲁软件园等板块。

高新区的发展速度还是非常快的，写字楼林立，有一种上海都市核心区的即视感，大街小巷穿梭着年轻人。

晚上围绕着齐鲁软件园的住宅住满了人，联动南部的奥体中心，呈现出一种欣欣向荣的姿态，可能是济南最鲜活的生命力聚集地。

以下是济南最真诚的买房建议：

1、能买东就买东。因为只有济南东边更现代化、大城市化，产业企业往东边聚集，外地不断流入的新济南人会优先选择东边安家，这是房价持续上涨的原动力。

2、老城区的衰败是必然的，全国很多发展快起步早的城市都已经证明过，济南不会是一个例外，大明湖的房价未来比不过孙村，时间会证明一切。东边热点楼盘每天都和赶集似的，相反老城区的房子降价都没人去看。

3、老城区只有部分区域可买，这是对来济南定居的新济南人来说的。刚需和地缘改善，亲戚朋友都在身边，可以买，只要住着方便就可以，不是所有人买房都是为了赚钱。但是东边就是贵，贵是有钱人拿钱买出来的。济南改善领头羊，龙洞、汉峪、CBD。刚需领头羊唐冶、雪山、神武，都在东部。

4、历下区

文化教育资源丰富，旅游资源众多，商业繁荣，集中了众多银行、证券等金融机构和大型企业总部，经济发展水平高，第三产业发达。

从买房心理上看，“历下区”是不同群体的公约数，老济南认可，外地人认可，医公教认可，生意人认可，公司白领也认可，所以历下区的房子流通性好一些，哪怕行情很差，它也比较抗跌。

整体看，历下没有明显的短板，教育不错，地铁规划不错，产业布局不错，商业氛围不错，自然环境不错，而且未来3-5年，历下区还有很多待释放的利好，比如CBD的投产，长岭高科的企业入驻，几条地铁线的建设等，从配套上看，历下的土地价值还有很大的上升空间

板块梯度

第一梯队：中央商务区（CBD）

第二梯队：科技城，奥体

第三梯队：盛福，长岭山

5、市中区

市中区落后的原因是没有发展空间，不能建设高标准的商业、交通和教育配套。老城区实在拆不动，无奈去发展了白马山和党家庄。白马山位置还不错，但是党家庄交通闭塞，和主城无法衔接，不具备做产业升级的条件，这里的房子还是谨慎一些

不用纠结市中有没有产业，很多人都误解了产业和房价的关系，产业决定房价的下限，城市配套决定房价的上限。可以说在市中区买房不看产业，你应该关注的是教育、环境、品质和居住圈。

市中区的发展方向，应该是整个老城区的后花园，只要你有好环境、好学校、好房子和好圈层，那天桥槐荫的业主但凡手里有钱，对居住有了更高的要求，就会主动来市中换房。市中区的发展方向已经南移，将来的中轴在英雄山立交附近，北有玉函舜耕，南有领秀城南北康，两侧是党家和兴隆这两个城市节点。如果你的预算在200以上，还是要把选房的目光放在二环南

板块梯度

第一梯队：纬一路，八里洼路

第二梯队：二环南路，英雄山

第三梯队：王官庄，舜玉路，党家庄

6、槐荫区

自身的商业、交通配套比较全，但都是很基础的生活配套，但凡老百姓对工作教育有更高要求，就必须换房去市中或者东边，但是环境友好污染少，讲实话特别适合养老。

济南的城市框架，注定了槐荫区在过去十年，成为“东强战略”的牺牲品。从医学中心到高新东区七八十里的路程，一个长条形的城市，东西交通严重依赖工业北高架和经十路等少数主干道。这就决定了现在的济南，只能有 CBD-软件园这一个经济核心。

槐荫现在做了两个与世无争的产业：经开区的半导体小镇，将来可以对接起步区；西边的医学中心，可以利用京沪高铁的区位优势。当然，好消息是济南的东强已经进入尾声，发展到唐冶孙村，不可能继续向东了，接下来的战略重心转移到北边，如果北边也形成一个产业核心，就可以打破东西狭长的城市结构，以起步区为支点，同时链接西客站和 CBD 软件园。

板块梯度

第一梯队：和谐广场

第二梯队：西客站，十路沿线

第三梯队：老城区

7、天桥区

天桥成在区位，败也在区位，它位于济南的中心地带，北靠黄河，东西南和所有的市辖区接壤，所以非常适合做物资的集散地。

济南不会向天桥投入更多城市资源，比如好学校，比如文体设施，还有商场、医院和高附加值的产业。

不带任何偏见的说，天桥的产业定位，决定了居住人口的构成，和高新历下相比，高收入高学历的年轻人少一些，再加上缺少城市资源，所以这里的居民一旦手头宽裕，首先想的就是离开天桥。

天桥未来的发展轴线，是小清河+济泺路，泺口、北湖、火车站、药山等几个片区可以率先承接北跨红利。天桥的发展方向，是整合商贸物流资源，做好文化产业管理，提升产业链的附加值，而不是和高新历下正面冲突，去发展IT和金融。从现实看，天桥走的路子很对，不要着急。

天桥区有庞大的换房需求，只是暂时被压抑了，什么时候天桥楼市迈向正轨，还要看产业、配套和楼市的情况。

板块梯度

第一梯队：北湖及小清河沿线