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一、案件背景
在家庭房产传承与流转过程中，常常因复杂的亲情关系、法律手续以及历史遗留问题交织，引发诸多纠纷。本案聚焦于北京市朝阳区一处房屋的归属争议，涉及父母遗嘱安排、子女间房产过户、合同效力纠纷以及后续的确权诉讼等一系列事件，不仅考验着法律对产权界定的精准性，更凸显了亲情与法理碰撞下的权益平衡难题，对处理类似家庭房产纠纷具有极高的参考价值。
二、案件事实
房屋初始权属与遗嘱订立：陈某福和陈某芳系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为陈某悦、陈某辉、陈某倩和陈某伟。陈某福和陈某芳在夫妻关系存续期间共同购买了位于北京市朝阳区X 号楼 X 层 X 号房屋（以下简称 X 号房屋），并登记在陈某福名下。2001 年 11 月 21 日，陈某芳在北京市公证处立下公证遗嘱，明确表示在其去世后，X 号房屋中属于她所有的份额由小女儿陈某悦继承，归陈某悦个人财产。遗嘱详细记载了房屋坐落、房产证号等信息，为后续纠纷埋下伏笔。
首次房产过户尝试与纠纷起源：2007 年 6 月 4 日，陈某福作为卖方与陈某悦作为买方签订了《二手房买卖合同》，意图将 X 号房屋过户给陈某悦。当时，因陈某芳未到场，便采取了买卖形式办理过户，房屋所有权随后变更登记至陈某悦名下。然而，这一操作在后续引发了巨大波澜。
家庭变故与诉讼频发：2010 年 4 月 2 日，陈某福和陈某芳发生口角，悲剧发生，陈某芳被陈某福杀害，陈某福也因故意杀人罪获刑。同年，家庭房产纠纷正式爆发。2011 年，陈某辉将陈某福和陈某悦共同诉至法院，要求确认 2007 年签订的《二手房买卖合同》无效。法院经审理作出判决书，支持了陈某辉诉求，确认合同无效。随后，北京市住房和城乡建设委员会依据该判决下达《撤销房屋登记决定书》，撤销了陈某悦名下的 X 号房屋登记。
确权诉讼与产权最终归属：2013 年，陈某福将陈某悦诉至法院，要求确认 X 号房屋归二人共同所有，法院依法追加陈某辉、陈某倩以及陈某伟参加诉讼并听取意见后，作出判决书，确定 X 号房屋归陈某福与陈某悦共同所有，二人各享有 50% 所有权份额。此后，陈某福将其享有的 50% 份额赠予陈某悦。2014 年 3 年 17 日，陈某悦重新办理 X 号房屋所有权证书，房屋登记所有权人为陈某悦一人。
腾退诉求与诉讼现状：2014 年 5 月 20 日，陈某悦致电陈某辉告知其房屋所有权人已变更为自己，并要求陈某辉腾退房屋，但陈某辉未予理会。时至今日，陈某辉仍居住在 X 号房屋内未腾退。无奈之下，陈某悦诉至法院，提出三项诉讼请求：一是要求陈某辉腾退 X 号房屋交还给自己；二是以每月 4000 元标准支付 2014 年 3 月 17 日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；三是要求诉讼费由陈某辉承担。案件审理过程中，陈某辉经法院两次传票传唤，无正当理由均在未到庭应诉，法院依法缺席审理。
三、案件争议焦点
陈某悦作为现房屋登记所有权人，其要求陈某辉腾退房屋的诉求是否具有充分法律依据。需考量房屋产权演变全过程，从初始遗嘱订立、中间合同纠纷到最终的确权与赠予，判断陈某悦的所有权是否稳固，能否对抗陈某辉的居住事实。
关于房屋使用费的主张能否在成立及如何合理确定费用标准。一方面要审视陈某悦通知陈某辉房屋产权变更的效力，另一方面要参考同地段房屋租赁市场行情，确保费用既补偿陈某悦损失又符合公平原则。
四、法律分析
从产权归属角度看，X 号房屋历经多次法律程序，已明确归陈某悦所有。起初，陈某芳的公证遗嘱为陈某悦继承房屋部分份额奠定基础；虽然后续 2007 年的房屋买卖合同被宣告无效并撤销登记，但经确权诉讼，法院依法判定陈某悦与陈某福各享有 50% 所有权份额，此为基于法定程序对房屋共有权的清晰界定；最后，陈某福将其享有的 50% 份额赠予陈某悦，并完成所有权变更登记，至此，陈某悦完整取得房屋所有权，依据规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，陈某悦对房屋享有占有、使用、处分及收益的完整权利，其要求陈某辉腾退房屋，于法有据。
对于房屋使用费问题，陈某悦虽曾致电陈某辉告知产权变更，但鉴于无证据表明陈某辉参与房屋登记过程或知晓详情且未提异议，不能简单认定陈某辉自2014 年 3 月 17 日起就应支付使用费。法院确定若陈某辉未在判决书指定期限内搬离，则自逾期腾退之日起支付，此既考虑到陈某辉可能存在的信息不对称，又保障了陈某悦的自我权益。在费用标准确定上，参考同地段房屋租赁价格酌情判定，遵循了公平合理填补损失的原则，符合法律公平原则的要求，避免陈某悦因陈某辉的无权占有遭受不合理经济损失。
五、案件结果
法院经审理认为，X 号作品经系列诉讼与赠予，已合法登记至陈某悦名下，陈某悦作为所有权人有权要求返还原物，故支持陈某悦要求陈某辉腾退房屋的诉求；对于房屋使用费，若陈某辉未按判决书确定期限搬离，则自逾期之日起按每月 4000 元标准支付至实际腾退之日止；驳回陈某悦其他诉讼请求。
一、被告陈某辉于本判决书生效之日起三十日内腾退北京市朝阳区X 号楼 X 层 X 号房屋。
二、如被告陈某辉未履行上述第一项确定的判决内容，则自被告陈某辉逾期腾退上述房屋之日起，被告陈某辉应按每月四千元的标准向原告陈某悦支付房屋使用费，至被告陈某辉实际腾退上述房屋之日止。
三、驳回原告陈某悦的其他诉讼请求。
六、办案心得
作为律师，回顾本案全程，深感此类家庭房产纠纷案件的复杂性与挑战性。
证据梳理是根基：应该全面收集整理与房屋相关的所有资料，从父母购买房屋凭证、遗嘱公证书，到历次房屋买卖合同、法院判决书以及产权变更登记文件等，构建起清晰完整的证据链条。这些证据不仅还原了房屋产权变迁轨迹，更为在法庭上主张我方权利提供了坚实支撑，让法官能迅速把握案件关键脉络。
法律适用要精准：本案涉及遗嘱继承、合同效力、物权变动等多个法律领域，精准定位适用法条至关重要。在论证陈某悦房屋所有权时，紧扣物权法关于不动产物权登记生效以及遗嘱继承的相关规定，层层递进阐述产权流转的合法性；在主张房屋使用费时，依据公平原则结合当地租赁市场实际情况，使诉求既有法律依据又具现实合理性，引导法官作出有利判决。
