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一、案件背景
在城镇化加速推进的进程中，农村房屋买卖及后续拆迁引发的利益纷争日益凸显。本案聚焦于北京市大兴区的一处老宅拆迁争议，时间跨度近二十年，从2000 年的房屋买卖协议签订，到 2018 年合同被判无效，再到 2019 年房屋面临拆迁，期间夹杂着城乡户籍差异、集体经济组织成员权益界定、房屋翻建改造等复杂因素。不仅考验法律从业者对法律以及拆迁安置政策的融会贯通，更需在平衡原房主、购房者及其家庭成员间利益时，精准适用法律，为同类房屋拆迁利益纠纷化解提供实操性的范例。
二、案件事实
房屋买卖与合同无效判定：
2000 年 10 月 29 日，赵先生与钱先生签订《房产买卖协议书》，赵先生以 9000 元价格将位于s村一大队的一处房产（含北房4 间、西厢房 2 间、东厢房 1 间及一小跨院）卖予钱先生，钱先生支付 8900 元后，赵先生交房。然而，2018 年 5 月 30 日，法院判决该协议无效，为后续纠纷埋下伏笔。
拆迁背景与协议签订：
2019 年，涉案房屋纳入拆迁范围。钱先生作为购房者，同意将产权人变更为其子钱小某，经村委会、镇政府相关部门盖章确认。钱小某与拆迁公司签订腾退补偿协议及补充协议，拆迁补偿涵盖区位补偿、房屋重置成新价、各类奖励补助等多项，总计 1888281 元。钱小某选购安置房，扣除购房款后，剩余补偿款 899348 元已到账支取。同时，钱小某配偶孙女士作为户内人员全程参与。
纠纷缘起与争议焦点：
赵先生得知拆迁消息后，诉至法院，诉求三被告返还拆迁利益1694140.50 元，理由是合同无效且依据拆迁档案计算应得份额。三被告应诉抗辩，坚称赵先生作为城镇居民无权分割，拆迁款是对宅基地及本村村民的补偿，且房屋经翻建，赵先生违背诚信不应获益，庭审争议焦点聚焦于拆迁利益归属判定及双方过错责任分摊。
三、案件争议焦点
拆迁利益归属界定，核心在于厘清宅基地使用权、房屋所有权、拆迁政策奖励补助等不同层面权益归属，判断赵先生作为原房主，在合同无效前提下，能否及如何分割拆迁巨额利益。
双方过错责任认定，需深挖房屋买卖协议签订初衷、履行过程、合同无效原因，精准判断赵先生起诉合同无效行为是否违背诚信，以及钱先生跨集体经济组织购房过错程度，从而合理分摊损失赔偿责任。
四、法律分析
拆迁利益归属层面，依据规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，以及宅基地使用权的规定，宅基地使用权具有身份属性，钱先生非涉案房屋所在集体经济组织成员，虽购房居住多年且有翻建行为，但宅基地原始权益仍受法律特殊保护。然而，考虑到房屋买卖协议履行多年、钱先生一家生活投入及拆迁现实，不能简单全盘否定其权益。
对于区位补偿款，因其与宅基地身份关联性强，酌定按过错比例分配；而房屋重置成新价、装修附属物补偿，鉴于钱先生翻建投入，合同无效不影响其取得地上物对应补偿；各类拆迁奖励补助，因政策明确指向实际占有使用人、按期腾退人等，赵先生主张分割依据不足。
过错责任认定环节，赵先生在卖房近18 年后起诉合同无效，有利用合同无效谋取拆迁利益之嫌，违背诚实信用原则，应负主要过错；钱先生明知自身非集体经济组织成员仍购买农村房屋，对合同无效亦有不可推卸责任。依过错相抵原则，在确定赵先生损失赔偿时，充分考量双方过错程度，避免一方过度受损或不当得利。
五、案件结果
一、钱先生、钱小某、孙女士给付赵先生249709.50 元（于本判决书生效后十日内履行）；
二、驳回赵先生的其他诉讼请求。
六、办案心得
作为律师，复盘本案全程，深感此类房屋拆迁利益纠纷处理难度极高，以下为关键要点：
政策法规吃透是根基。即刻深入钻研农村房屋买卖、宅基地管理、当地拆迁安置系列政策法规，从国家层面法律到地方政府规范性文件，精准把握宅基地使用权流转限制、拆迁补偿分配原则，以法律标尺丈量各方权益边界，为构建坚实辩护体系筑牢基础。
证据链条夯实是关键。围绕房屋翻建、实际居住、拆迁参与全程收集证据：挖掘村委会证明、翻建施工人证言还原房屋改造实情；梳理银行流水、拆迁款支取记录佐证资金流向；整理照片、视频展现居住生活痕迹，以完整证据链支撑我方主张，让法官直击案件核心，看清我方权益合法性、合理性。
庭审抗辩精准。庭审中，紧扣争议焦点，以法律条文为剑、证据事实为盾：论及拆迁利益归属，依据政策法规逐类剖析，斩断赵先生不合理诉求；谈及过错责任，以卖房多年未异议、拆迁前起诉动机不纯，反制赵先生诚信质疑，引导法官依循公正路径裁断。
本案胜诉为钱先生一家守住大半拆迁果实，更为农村房屋交易及拆迁纠纷法治化解立标杆，警示各方珍视契约、尊重规则。
