近期，合肥挂牌的多套二手房房源又降价了。
NO. 1｜壹
合肥二手房价格又降了
首先来看下去年合肥二手房市场，根据统计数据显示，2024年1-12月共成交28573套二手房，月均2381套。二手房成交量最高的是在3月份，成交量3543套，9月底高层定调后，在一系列利好政策的刺激下，二手房成交量有所回升，尤其进入四季度，二手房市场活跃度较高，保持着较高的成交量，但是进入12月份有明显的下跌的趋势。
再来看下二手房价格，根据国家统计局公布的数据显示，自2023年4月份以来，合肥二手房市场一直处于下跌趋势，至今已连续下跌20个月。而从趋势来看，合肥二手房价格已经从去年年初17166元/㎡降到年末的15128元/㎡，去年一年时间二手房价格下跌了2000元/㎡。
而且从趋势来看合肥二手房还会持续下跌，即将跌破1.5万/㎡大关，而1.5万的价格相当于2016年合肥新房的价格，也就是说，目前二手房的价格已经回到了八九年前。
在从目前挂牌小区房源来看，多套小区挂牌价格房源大幅降价。
蜀山董铺湖华润桃源里一套复式，户型面积283.56㎡，降价110万，挂牌总价550万，挂牌单价1.9万/㎡。
该套房源去年12月份进行价格上调，目前价格又调回去，这也说明目前二手房涨价很难出售。
乐富强悦湖西岸一套116.27平米户型，降价110万，挂牌总价190万，挂牌单价1.6万/㎡。
该套房源也是去年10月政策利好上调价格，目前价格再次调回。
另外，融创滨湖印一套228.21㎡户型下调102万，凯旋门一期322.28㎡大平层降价100万，万科时代之光一套143.11㎡房源降价90万，政务壹号一套164.4㎡房源降价89万……
其实，目前合肥部分二手房已经跌到底了，尤其刚需楼盘价格已经大幅下跌，有些甚至腰斩，再往下下跌的空间较小，而目前大户型改善房源降价较为普遍，主要是改善群体对于品质要求较高，而新房这两年更新换代速度较快，尤其竞品质之后，新房内卷越来越严重，这也让新房品质在短期内提升很多。计容新规后品质有大大提升，同时目前四代住宅的出现，又让新房品质更上一个台阶。这也激发了很多改善群体置换的需求。
NO. 2｜贰
蜀山双学区房源总价169起
虽然市场下行，价格下跌，但有些房源因为某些原因价格依然比较坚挺，比如今天推荐的两套房源，因是优质学区房价格，价格还是比较坚挺，让我们一起来看看。
本期《粉丝卖房》为大家推荐两套房源均位于蜀山老城区，通和易居同辉和西园新村，而且两个都是学区房。
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首先来看下通和易居同辉，精装，167.14㎡，4室2厅2卫，530万！
卖家自述
房源优点，位于蜀山核心区，周边众多高校，医院，地铁，商业中心，交通方便，五十中西区，安居苑小学双本部，学区未占用，满五唯一。位于小区楼王位置，总共32层，一层架空，位于三楼，阳光充足，前面小区公园，实际使用面积约180平，住户均为高素质阶层，户型绝佳，真正的大横厅，南北通透，房屋质量绝无仅有，为国企内部商品房，市政供暖，国企物业，服务较好，物业费1.2。
01
小区基本情况
通和易居同辉位于蜀山老城区贵池路与东至路交口，由国企通和打造。项目位于蜀山三里庵板块，有国购广场、之心城、弘扬广场等大型商业中心，周边配套成熟，同时该小区是五十中西区和安居苑小学双本部学区房，优势较为明显。
通和易居同辉的二手房一直都是成交量比较高的，近期小区的二手房成交价约3万万/m²左右。如果有对学区有要求的改善置业购房者，可以考虑一下。
02
业主户型解析
该户型是167.14㎡4室2厅2卫，该套房源使用率较高，实际套内面积约180㎡，四开间朝南，其中三个卧室朝南，餐客厅空间比较大，南北通透，阳台也是目前主流的超大阳台，采光较好，主卧自带卫生间，保证了主卧的隐私性。
从装修来看，整体看装修比较简洁，清爽，卧室墙面背景颜色不同，比较温馨，由此也看出业主装修十分用心，而且这么多年过去，装修看着还是比较新的。
来源：业主提供
来源：业主提供
来源：业主提供
来源：业主提供
来源：业主提供
来源：业主提供
来源：业主提供
来源：业主提供
03
房源综合评估
总体来看，小区的区位优势明显，位于蜀山老城区，周边配套成熟，交通便利，最主要的是双学区房，且167平户型使用面积约180平，使用率比较高，而且从户型来看也是目前主流的大阳台，采光比较好，4室满足多孩家庭改善需求。而且装修的也比较温馨，价格方面可以与业主再商量，有意向的可以考虑。
再来看下西园新村小区，两个小区相近不远，精装，75.82㎡，3室1厅1卫，169万！
卖家自述
三室一厅，两室朝南，无公摊面积，无税，房本产权没有年限。西园新村小学，50中本部。交通方便，唯一就是顶楼。
01
小区基本情况
西园新村位于蜀山老城区南一环与合作化路交口，房龄超20年。项目位于蜀山三里庵板块，有国购广场、之心城、弘扬广场等大型商业中心，周边配套成熟，小区学区是西园新村小学和50中本部，学区优势较为明显。
西园新村小区的二手房一直保持较高的价格，近期小区的二手房成交价约2.56万万/m²。如果有对学区有要求，且作为过渡的可以考虑一下。
02
业主户型解析
该户型是75.82㎡,3室1厅1卫，该套房源户型看着比较拥挤，两卧室朝南，阳台在其中一个卧室中，而且餐客厅空间很小，卫生间离卧室也比较远，由于是老小区，房源户型设计比较差，但是70多平米做三房确实是一大亮点。
从装修来看，整体简装，卧室墙面背景颜色不同，比较温馨，由此也看出业主装修十分用心，而且这么多年过去，装修看着还是比较新的。
来源：业主提供
03
房源综合评估
总体来看，小区的区位优势明显，位于蜀山老城区，周边配套成熟，交通便利，最主要的是双学区房，主要是是老小区，在户型设计上有缺陷，但70多平做三房在那个时候算是比较好的户型了，房源位于顶楼，无电梯，价格方面要比同小区其他房源便宜，对于有学区需求且作为过渡期是可以考虑的。
NO. 3｜叁
结语
蜀山老城区板块区位优势较为明显，板块内商业配套成熟，尤其三里庵附近商圈较为集中，交通便捷，且聚集合肥优质教育资源，板块内是很多老合肥人的回忆。虽然整个市场在下行，但是占据合肥核心位置及优质教育的项目，价格还是比较坚挺，这两套房源一个是刚需一个是改善，如果有想在蜀山老城区置业的可以考虑一下。
