当下这个阶段，买房人关心的莫过于，2025年楼市的趋势走向。
这也是365淘房年终盛典最大的价值所在。
不止看清来路，更预判前路，为大家拨云见日，提供买房“方向牌”。
关键，命中率极高。
比如2024年的“四大便宜”、“六大压力”等。
如今，来到开启新循环非常关键的2025年，天津楼市又会怎么走？会呈现什么样特点？房价能止跌回稳吗？……
1月11日晚，天津365淘房【年终盛典】第八季·东方既白。
365淘房徐志平、卢萌梦、李君、尹佳欢，以及365淘房总经理刘胜元，用长达2个半小时的真知灼见，共同为2025年天津楼市把了个脉。
并且现场还亮相了天津第一个“四代住宅”。
看过的粉丝朋友，心里已经有底了。
错过的或没有看完全程的，怎么办？别着急，精华观点奉上，点赞收藏。
2025天津楼市：未生和涌现
未生，是围棋术语，没有死也没有生；涌现，是物理学名词，微观上很复杂，宏观上很清晰。
徐志平预判，2025年天津楼市会围绕这两大关键词展开。
上半场“未生”，下半场“涌现”。
一个客观事实，2024年天津楼市量价齐跌。
新房成交量跌了17%，若抛去非市场化签约，跌幅约达24%。价格虽数据端上涨1%，但属于结构性涨价。
新房看量，二手房看价。
最能代表真实市场行情的二手房，价格还在下跌。
2024年重点十区的二手房价格跌幅是13.3%，比2023年扩大了将近一倍。
各区跌幅也都在10%以上。
可见市场之艰难。
我们检测的样本小区万科四季花城，二手房价格已经比高点时跌了50%。
这要是没有926的明语喊话，市场可想而知。
极值必然回归均值。
从“房住不炒”到“止跌回稳”，以及最新的“稳住楼市”，顶层已经给定好基调。
货币政策，2025年也要“适度宽松”。
所以房贷利率还会降。
预计全年降幅会在60bp+。
但要明确，所有政策都是脉冲式行情。
2024年就是如此。坦白说，2024年没有小阳春，但却有两大政策节点，一个是517、一个是924，进而催生出了6月、10月的成交高峰，之后效力减弱。
那么，2025年会不会有小阳春？
徐志平认为，这需要满足两个条件：1）如果今年有小阳春，1月份就会有苗头。目前来看，苗头很弱。
2）超预期政策刺激。现在降息是在预期内，已无法形成超预期效应。
不过天津还有一个“利器”——教育政策。
对于楼市来说，中央最有效的政策是信贷政策，地方最有效的政策就是教育政策。
和平于1月1日元旦当天，已收紧初中转学。
若南开、河西也跟进的话，那就会刺激出一波学区需求。
进而产生弱阳春。
目前来看，概率很大。
所谓的“涌现”，就是因为史上最多的“史上”，已经让楼市成了“柴油市场”，所以正蕴育一轮房价上涨。
是基于四大前提：
1）楼市是非理性市场；2）房地产是现代农业；3）楼市转折与经济回暖的因果关系；4）天津房价已经超跌。
现在市场已经“东方既白”。
2025年，天津会“粮草先行”，进入城市轮动、调整供需关系的一年。
2025年，天津楼市“战歌起”！
这几年，天津产品进化速度狂飙，都已经卷出铁刨花了。
尤其2024年，从外到内，全方位开卷。
但不得不说，新产品已成天津楼市的成交主力。
虽市占率仅35%，但却霸占了全市成交前100中65%的席位。
从卢萌梦主编重磅揭晓的八大年度“牛榜”中也能看出，当下新产品竞争力之强悍。
成交金额TOP10中全是新产品。
包括【神盘】榜单，也近乎被新产品“承包”了。
尤其建投誉河院、中建理想城、鹏飞南开学苑最具代表性。
建投誉河院，10月底正式开盘，首开130套房源全罄。开盘2个多月，完成签约337套，月均去化112套。
成了2024年楼市的一匹黑马。
更神奇到，项目样板间都没做，单靠临时售楼处就卖得七七八八了。
而且还涨价了。
除却靠产品力出圈外，还得益于“踩”对了市场空白。
项目是红桥第一个架空层小区，且入市时区域内250-500万改善无供应。
中建理想城成交量更高，全年签约610套，冲上全市套数榜、面积榜、金额榜TOP10。
之所以能撬动如此多购买力，一是因为产品“用力过猛”。该项目是环内首个全架空小区，而且兑现力超群。
单前广场就有约7000平米，大门更是做的堪比“城门”。
架空层内还有业主会所、游泳池等。
二是地处河西与津南“分界线”上。
2024年天津楼市的特征之一就是“分界线”崛起了。
大盘熊，单盘牛。能走出“单盘牛市”，基本都在分界线上，“换药不换汤”。
鹏飞南开学苑也流量过人，2024年签约395套，签约金额超14亿。
除产品优势外，更重要的一点，有学区标签。
“中营小学+南开中学”九年一贯制学校，无需摇号拼运气，小学毕业后可以直升对应的初中部。
而且凭购房合同能上学。
加之南开收紧小学转学政策，但新房不受限制。
更让其吃尽了红利。
创意之城蘭园&锦园，2024年签约289套，同样有教育签约，项目配建有闽侯路+新华中学九年一贯制学校。
预计今年9月，一年级和初一正式招生。
而且产品也能打。
蘭园今年交房，实景已经出来了。
锦园还设计了酒店式归家入口、近万平中央景观，以及下沉庭院和会所等。
户型也很有亮点，得房率超高。
比如建面约128平米，差不多能“拓”出一个厨房来。
问题是，还在继续卷。
中建悦庐棠墅，已经将架空层卷到了别墅，做出了全市首个“立体墅”。
并以宋式飞檐翘角、榫卯装饰造型等独特设计，唤醒了中国人的东方文化自信。
同时兑现力和展示力也十分震撼。
已经稳稳立住了人设，成了区域改善的标杆。
贻成华府更是“脑洞大开”，在社区里“造了一艘船”。
项目在两个地块之间，建设船坞文化公园、中心广场等大型公园。
设计一座巨大的船型标志性建筑，从观景台阶可在露台花园，观海河。
没有做传统围墙，创新性的通过架空层设计，营造了一系列面向海河、主题各异的口袋公园。
部分楼栋的顶层，设计有私属露台。
2025年会更加凶猛。
徐志平认为，2025年会是“两低一高”的巅峰。即：低地价、低房价，高品质。
包括建筑规范放开、降地价降容积率、提高得房率……
所有都在往“好房子”靠拢。
三代已经不够看，2025年会成为四代住宅的元年。
建投一大街和格调二体南项目已经在做了。
而且现在政策关已经打通，成本关也没有问题，就看用户关会不会买单了。
但参照三代产品，不难看出，新产品都是利于量不利于价。
三代产品就比二代产品溢价15%。
四代住宅会更高，能溢价30%。
不过，溢价是在牛市，熊市只会反过来，代际挤压。
又鉴于2025年在“止跌回稳”大基调下，房价会成为地方考核目标。
所以预计，四代住宅在市区的步伐会放缓。
现在在天津，新房、二手房分化明显。
新房改善化，二手房刚需化。
但要想打通改善的链条，二手房“变现”就成了一大难题。
目前仅贝壳外网可视挂牌房源就超19.2万套。
而且，去年新房新旧产品间的搏杀，马上二手房就要出现了。
李君表示，未来会有越来越多的人参与到二手的置换中来。
但交易的痛点实在太多。
房主不知道自己该卖多少钱？客户不知道自己该出多少钱？……
为此，365淘房特重磅推出二手房交易业务。
借助365淘房的专业与平台优势，帮助大家买房、卖房，打通置换的全链接。
无论你有买房问题，还是卖房需求；
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365淘房就是你身边“懂房子的朋友”。
2025年楼市会不会止跌？
刘胜元认为，一看降息力度，二看是否针对房地产行业定向放水，三看信心与预期能否出现拐点。
今年，会成为楼市重要“分水岭”。
