广钢，有点太能打了。
最近，小C接到不少客户的咨询，其目标都很明确，上来就是：
“广钢，你们熟悉吗？”
下一句，“我们最近看了广钢二手，挺满意的，价格还能谈”
有的是为了学位的市区置换客，有的是新广人在广州的首套，还有等着抄底的投资客。
甚至，还有一位朋友是生活、工作、朋友圈全在万博，还跑去广钢看房子，就是为了省实。
看雅郡、看朗阅、更看广钢的二手。
好家伙，闹归闹、骂归骂，广钢要成二手公约数了？甚至，和旁边新盘都打的有来有回。
今天，我们就来讨论下，广钢的逆风局，是怎么翻盘的。
1、成交攀升，广钢把价稳住了
最近三个月，广钢成交量突破40套，还是连续3个月。
整体趋势很好，接住了前几个月成交逐渐回暖的大势。
更重要的是，在价格下跌波动了很长一段时间后，价格在4万左右兜住了。
而且，这个数据还是在成交量大涨的大样本下，2024年下半年开始，广钢就开始了筑底的过程。
我们走访了附近的中介门店，有中介说圣诞前后几天带了十来组客户，而且咨询的也很多。
PS.贝壳系成交并不代表全部成交，但作为最重要的平台，其很大程度上代表了市场走势。
在8月份的稿子，小C就说过，连续多个月成交破20对广钢来说，是一件很不错的事情，市场走势会有一段回升。
即使，这个数据是以价换量换来的。
证明在这个价位段，是有市场买家愿意关注广钢，真金白眼掏出那么多钱入手↓
最近，有些业主已经开始主动调价了，二手业主闻风而动的反应速度是很快的。
比如说，金茂府和海德公馆的两套房源，分别涨价60万和47万，还是在一通降价之后。
属于广钢内部位置较好，南向望广钢中央公园的组团。
目前，广钢小户型成交价在3.5-4万/平，大户型大约在4-5万/平，定位更改善的大户型在5-6万/平左右。
相比之前，广钢价格没有被击穿，小户型把底线维持在了3.5万/平，主要是大户型随着新规产品和整个荔湾的开发，价格有了回落。
其实，看新房市场就知道，荔湾大户型远没有小户型吃香好卖。
对买家来说，照着市价去砍，然后根据房源的优势逐步加预算就好了，二手市场是一房一价，每个业主的期望和底线都不同。
广钢打逆风局的全面回暖，并不意味着未来无忧。
而是目前的楼市版本，太契合广钢优势点了。
2、当前版本T0，广钢优劣势突出
广钢踩到了风口上。
目前的楼市，大家追求的是确定性，是总价不高、学位拉满、通勤够用。
像广钢，大家都知道它的优缺点，反倒是不怕被画饼了。
相比于涨价，这些踩着15%上车的客户，更期待的是，“哥们，你别大跌。”
广钢切合了版本主题之外，还有几件大事催化。
·雅郡爆火，广钢接住了泼天的流量
当时，有不少市场声音说，雅郡会抢走不少广钢客户，让二手业主快跑。
但事实情况是，雅郡的暴走成绩单，两个月清盘，把广钢拉回到了广州楼市的牌桌上，让买家重新认识了广钢。
小户型4.3万/平的开盘价，下午加推的梯腿就已经涨到了4.5万/平。
一堆没买到的买家，重新去看了广钢二手发现，大家优缺点接近，还是楼龄新的二手，是可以考虑的。
·广钢市场，仍以价换量
上述提到的涨价房，终究是少数，集中在一些位置比较好的组团和房源。
对比板块新房，中海保利朗阅、保利雅郡、广钢花城的综合网签价大约是5万/平。
二手，还是有价格优势的。
3.5万/平的90平，起步价310万左右，虽然楼层、朝向都比较一般，但实打实的三房两卫，对标新房的70平三房，是更舒适的。
横向对比市面上二手和新房竞品，比如说白云湖新房、万博二手、科学城二手，广钢是有优势的。
·省实出成绩，教育氛围被认可
今年的第三届中考，成绩很亮眼。
·最高分777分，有70人超过720分，人数较去年翻番，占比是全市的4倍。
·特别班平均735分，前50名超741分，前100名超730分。
·101人，达到省实分数线，占比28%。
·170人，达到前八高中水平（华附、省实、执信、广雅、二中、广附、六中、铁一），占比47%。
那位一直生活在番禺，但看了广钢房子的朋友，对比的新盘就是悦府。
他也知道，东风东和广雅是广州名校。但之所以会去看广钢，就是由于“新校区还没成绩呀，广钢人家出了成绩很好，有保证了。”
他觉得板块氛围很鸡娃，业主很拼，能给孩子好的教育氛围。
广钢业主，大部分都是注重教育的中产。
他们愿意花心思，花力气去鸡娃，相信知识可以改变命运。
看看广钢楼下的底商，什么最多？都是搞教育的，不到20个小区，有120+的教育机构。
·荔湾配套兑现，广钢吃到了红利
前两天，我们聊过荔湾今年大翻身，其实很大一部分原因就是配套兑现→荔湾，杀疯了
11号线开通，给广钢带来了一个新的地铁口，这条串联起白鹅潭万象汇才能、太古的地铁线，给广钢通勤提供了更多可能性。
值得注意的是，10号线进度已经91%了，大概率明年就能开通。
届时，广钢就是三地铁环绕了。
不过，广钢二手距离地铁站都不近。
其次，三馆合一的对外开放、星河COCO PARK的营业、11号线的开通、万象城和太古的施工进度...
这些配套升级，虽然不是直接利好广钢，但吸引到了很多客户选择荔湾。
而广钢作为最成熟的二手组团，是承接了不少客户的。
荔湾今年整体去化好，能选的新房基本都卖完。
作为竞品的花地湾，新房同样卖得很好，但是花地湾板块的二手又接不住这部分流量。
网红盘曦府，刚刚收楼入市不久，价格也比较贵。
站在二手角度，最看重确定性。相对于花地湾，广钢居住氛围更成熟，城市界面更好；学校也已经出了成绩，优势更明显，已经是收成期了。
·优势突出，但劣势也同样明显
广钢商业中心是中海花湾天地。
核心品牌是肯德基。
更像是一个乡下大卖场式的儿童乐园，加了几间给家长坐下来等孩子的食肆。
广钢花园，是业主的一块心病。
看着一堆生锈的钢铁水泥，看了几年。
要知道广钢曼哈顿名字的一部分原因，是有开发商把广钢中央公园对标纽约中央公园。
只能说，商业和花园这两个还要再等等。
明年的广钢，将迎来一位新邻居，广钢车辆段TOD地块，就在中海保利朗阅南侧。
不过，这块地对广钢新房有多大冲击，要画上一个问号，取决于这块地会配一个什么学校。
但是广钢TOD项目的到来，给市场提供了一个买广钢的新选择。
对于广钢二手业主来说，想回到过去5-6万/平的年代，短时间不可能了。
但广钢没人要？那肯定不会，只要愿意跑，是能跑掉的。
在3-4万/平价位段，在老城区难以选到类似优势的社区，楼龄新、生活氛围成熟、交通改善，以及最强底牌-省实。
广钢的逆风局，翻盘了。
