煎熬的2024年终于过去了。
在或明或暗的上海楼市前景中，2025年显得特殊又充满期待。
特殊在于是楼市止跌回稳的攻坚之年。
期待在于熊市3年后，楼市终于打破了死气沉沉的氛围。
在大起大落之后，上一轮楼市周期正在悄悄退出历史舞台。
在点点滴滴的信息汇集之下，我们隐隐感受到上海楼市正在开启新周期。
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多空的殊死搏斗
我不知道有多少人会认同新周期的启动。
毕竟，现实的一线市场中，并没有形成一致的认知。
多空的分歧也从未如此激烈。
在空军看来，经济大环境及依然还比较差，单纯的放水是无法拉动上海市场的。
在这样的观点之下是几方面论点的支撑：
1、人口拐点。
属于老生常谈地方问题，而且上海生育率也不高。属于空军会揪着不放的观点。
2、消费情况差。
一线城市的消费市场，补贴了这么多轮，依然没有改变下降趋势。
背后是普通人的收入预期不足。
有能力的依然在报复性储蓄，或者是降负债。
3、租售比还不够。
上海的租售比还不到2%，意味着总体房价还有泡沫可以挤。
多军的观点也很鲜明。
放水并不是无用功，宽松的环境必定逐渐改变经济基本面。
而后传导到市场信心层面，楼市也会转熊为牛。
这是基于：
1、政策的力度大。
现在是过去十几年内最宽松的政策环境。
能放松的都给大家放了，而且肉眼可见的这种趋势还会持续。
2、通胀的必然性。
拉长时间周期，货币放水的最终结果都是通胀。
即便有阶段性的通缩，也无法阻挡最终的通胀。
资产价格一定是水涨船高。
3、日本的反转。
一直以来日本失去的30年是极强的反面案例。
但是物极必反，在过去几年，日本的房价持续上涨。
尤其是核心都市圈。
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房价的信号明确
在宏观层面的讨论，不能说哪一方一定是错的，毕竟未来的走势都还是没有发生的事情。
但是在我们看来，上海的信号是明显的。
1、上海的成交活跃度，全国第一。
过去3个月上海2.4万、2.7万、3万套的成交量，是所有一线城市中最强势的。
房价始终是后置的指标。
在价格之前是市场的交易意愿。
2025年1月份成交量会掉下来，但是应该也会比去年1月更好。
经济预期差，不代表大家都不需要买房了。
只是大家账会算的更精，杠杆更克制，但是需求是没办法消灭的。
2、土拍不断刷新价格体系。
去年徐汇滨江的地王楼面积接近14万/平，时隔八年刷新全国单价地王。
未来可能会卖到20万/平的价格。
八年前正是上海新房限价的起点。
以至于二手房承担了这一轮跌价的风险。
年底新杨思地价拍到7.4万/平，预计未来的售价11-12万/平。
北新泾地块8.8万/平，预计未来的售价13-14万/平。
在一二手正挂的市场下，二手的性价比会越来越高。
新房重新为二手价格兜底。
3、住宅供应的缩水。
今年上海的新房供应依然会是短缺的。
根据房外房研究院的数据统计，2024年上海土地出让中可售住宅面积486万平。
同比下降了35%。
大约就是4万套左右的房子。
而2024年上海新房成交还有5.4万套。
各环线的供应都非常可控。
这意味着，会有大量的客户进一步分流到二手市场。
新房缩量保持价格坚挺、二手房客户扩容稳住需求，这是官方的阳谋。
年底的政治局会议时隔16年重新甩出了“适度宽松”四个字。
今年的财政政策、货币政策必定是史诗级别的宽松。
单说50个基点的降息预期就很有利了。
所以，对于大家最关心的房价我们认为：
上海的房价总体上不会再创新低了。
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新周期来了
我们倾向于2024年9月基本是房价下跌的最低点了。
后续即便是震荡行情也不会再创新低。
在价格上来看，就是上海楼市新周期的开始。
不过这一轮周期会和之前有很大不同。
1、周期的时间更久。
新周期不会是快牛。
毕竟不是2015年那种全国范围内的超级大棚改。
大干快上来得快去得快。
现在想走的是产业升级的路子，必然需要更多的时间来换空间。
震荡的行情会是主流。
2、供需的结构变了。
需求上，上海正在从刚需向改善跨越。
置换在交易中的比重会进一步提升。
买家对于产品的要求也越来越高。
相应地供应端的产品变革，会拉开第五代的序幕。
从公摊面积、公区场景、生活化阳台、智能化等方面进行提升。
没有永远的 产品，只有永远的需求。
在5代普及之前，上海的交易结构也会大范围偏移。
2000年左右的次新房会逐渐给2015年甚至2020年之后的次新房让位。
3、面对房子的态度变了。
房产的投资神话没有了。
正在从纯投资品转变为投资+消费的双属性产品。
房子依然是一个家庭中最重大的资产构成。
但是不跌价，或者说能跑赢自己的房贷利息更为重要。
新周期的开始不代表房价即将大涨。
但是想要买房的人，还是有必要做好防御性购买的准备。
其实不光是我们在说，官方释放的信号亦是如此。
最后
2025年，上海楼市走的肯定是持续复苏之路。
虽然不会出现单边上涨的行情，但是想买房的朋友依然要把握住时机。
当下市区的好房子已经有了抬头的迹象。
如果需要买房，当下可以出手，除非你认为经济要完蛋了。
既然2025年国家层面已决定放水，那这个时间就不会短，不会是短期效应。
与其在放水价格上来后追涨，不如现在去砍砍价入手。
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