2024年已成过去式，如今已是广州楼市新一年的开始。
众所周知，2024是大力救市的一年，广州楼市在行业调整中起起落落：全面取消限购、降首付、降利率、买房送户口等，利好措施应接不暇。
随着楼市政策被进一步打开，广州二手市场起势也相当明显。
二手全年成交面积之和为2125万平，占住宅市场成交总量的53.3%，首次超过了一手住宅。
这个数据看似不错，但要知道，去年的广州市场，分化现象愈演愈烈的。
从过去一年的拍地便一目了然，主城区永远受追捧，远郊、或是没点真材实料的地方，基本无人问津。
那么，在接下来的2025，我们如何才能走在时代前列，最起码避开雷坑。
今天，淘房君来聊聊，广州不建议买的5大板块。
1
增城新塘
跌幅66%
巅峰卖上4万+
目前多盘跌破1.4万
都知道增城是内卷修罗场，但没想到这价格如今是如此香。
就连增城最能打的板块——新塘，也脱下房价“外衣”，上演极致诱惑。
最典型事件是最近的碧桂园云顶，中介圈在刷屏只要1.35-1.45万/㎡就能买到。
要知道，18年这个项目以3.7万/平的开盘价问世，最高逼近4字头，风头一时无两。
而且当时楼面价为2.39万/㎡，现在售价和楼面价严重倒挂了，相比开盘价跌了66%。
去年凤凰城片区的香江天辰，同样放出过员工内购价1.4x万/㎡起的海报宣传。
香江天辰作为翡翠绿洲的最新组团，当初开盘的时候是卖上了1.8万/㎡，一年不到就跌了22%，这个力度也是比较大的。
无独有偶，板块内另一楼盘晓风云著，也推出过最低一口价1.39万/㎡的房源，总价111万起就能住广州，这个诱惑不是一般的大。
相比开盘时卖上2.05万/㎡，两年内降了约6000元/㎡。
如今，小区二手均价遍地2字头起，相比高峰时降了将近45%。
合生湖山国际、翡翠绿洲等，现在二手1万+随便买，跌幅在40-50%左右。
没办法，这里与黄埔仅一路之隔，资金容易被分流。
加之板块内都是大盘，产品同质化严重，而一鸽再鸽的28号线，也成为业主们的人生错觉，缺乏溢价预期因素。
2
广清板块
广州客回撤
猛跌70%，惊现15万两房
作为唯一与非湾城市直接联系的腹地城市，清远早期房价低廉，通勤便利，吸引了许多广州房企在两地交界打造超级大盘。
2017年，靠着长隆、广清城轨、距离价差三张大饼，广清交界火的一塌糊涂，均价一下从不足5千迈入8字头，同比大涨了70%+。
加上那时的广州限购严打，没有房票的广漂们，自然就目光投入不限购的清远。
后来的故事大家都知道，暴雷、分化、松绑，广州客大规模回撤，大幅割肉情况随处可见。
最重磅的是去年，广清一套两室两厅房源以15.5万元卖出，均价仅2243元/㎡，完全刷新了市场认知，广东有了自己的“鹤岗”。
阳光100阿尔勒，当年开盘直冲1万/平，到现在二手单价3000，30万不到就能买一套88平三房。
恒大银湖城，此盘在18年前后曾卖过上1.2万/平，这在GDP总量不到2000亿的三线城市边缘地段，房价都可以跟增城掰手腕了。
后来在市场分化的21-24年，原本卖1万+的该盘二手遍地3字头、4字头，跌了将近70%，可以说惨不忍睹，预估今年也不会太好过。
现在，广清交界的几大神盘厮杀激烈，挂牌量惊人，好多二手房十年都卖不出去，且价格一个比一个卷。
3
黄埔知识城
跌幅超45%
高峰期逼近4字头，如今1字头随便挑
21年的时候，广州市场狠狠炒作过一波，网红黄埔普涨了10~20%，个别楼盘直接翻倍。
最典型的代表就是知识城，像万科幸福誉、广州绿地城等，成交和挂牌纷纷涨上3.5万+/平。
但自从22年开始，曾经的网红盘也扛不住。
已有超百套房源在售，不少顶不了的业主，已经将价格调回到2字头，相比高峰跌了超45%。
当然仍有勇士选择把价格挂回21年的水平，但一年快过去，依旧无人问津。
无奈，在广州单核心城市模式下，知识城这种另起炉灶的新区和南沙无异，难逃降价宿命。
它不仅离广州主城区有将近50公里的距离，从科学城出发到知识城都很遥远，靠现有的21号线转14号线，全程都要将近1小时时间。
板块先天位置不足，对买家来说就不仅是物理距离上的遥远，更是心理上的陌生。
4
增城石滩
40万买三房
如果说增城是广州头号“内卷”板块，那么石滩是其中的修罗场。
去年，石滩就有敏捷绿湖首府的业主发帖抛售自家房子。
这套97平三房户型，挂牌价40万，折合单价4100元/平，比当前小区挂牌均价还要便宜上一半。
只要踏上这个开头，内卷之路便会源源不断进行下去。
近几年来，石滩房价从1.2万→1万→8k→7k→6k，呈断崖式滑水下降。
要知道，在2020年前后，受东莞限购、地铁16号线规划等诸多利好刺激，板块一度冲击过2万/平的均价，直逼新塘。
可惜板块没产业规划，地铁16号线和增城火车站又姗姗来迟，利好刺激不到位，现在二手遍地5字头、6字头，相比三年前回落了50%以上。
5
天河黄村
高峰卖上7万+
如今2年血亏200万
二手降价卖成常态之下，中心区也“成功”入榜，比较典型的当属黄村。
经历近两年的市场洗牌，很多前期涨幅过大的中心区板块都有回调，但像黄村这样，二手跌回6年前的例子，还是占少数。
以片区标杆中海康城为例，天河二手市场的老网红了。
2018年成交价接近4/万平，最高峰时成交单价一度接近7万/㎡。
从前年，920新政开闸后，中海康城业主为了抢跑脱手，开始踩踏式甩卖，成交价格破5冲4。
去年政策放到最宽松，再加上天河东新盘混战，中海康城面临竞争更加激烈。
像比较抢手的100多平的三房户型，达成了3.5万/㎡的成交价，这与21年的高峰相比，跌了近50%，让高位接盘的业主欲哭无泪。
随着天河东的发展重心往奥体、奶厂一带靠，黄村城市界面过气、居住圈层感不及新开发区域，想象空间自然不够，价格便开始回落。
以上，便是淘房志根据过往楼市表现，统计出今年广州不建议碰的五大板块。
你会发现，出现这种价格严重回落的区域，一般有如下特征：
1）处于城市边缘，本身受政策优待少，而远郊最不缺的就是土地，一直处于供过于求的状态。
2）已经过了大基建、大配套兑现的时期，缺少产业和人流涌入产生承托效应。
2025年的广州楼市，势必会止跌回稳，稳住预期，但是没有分化的全面普升大概率不会出现了。
除非是本地自住或工作需要，否则谨选。
