对话嘉宾：孙修兰
六盘水市住房和城乡建设局党组成员、副局长
积极加快六盘水市房地产超市建设，推动“以旧换新”等政策落地，实现一二手房良性互动，释放更多改善性需求，推动全市房地产市场平稳健康发展。
中房报记者 孟双奎 贵州六盘水报道
2024年，是充满变化与挑战的一年，国内房地产市场在政策的推动下出现积极变化，销售市场回暖，库存去化加快，但土地市场和房企仍面临风险和挑战。
六盘水，作为贵州重要城市，其房地产市场也经历着深刻的变革。这一年，无论是政策层面的战略调整，还是市场内部的格局重塑，都在深刻地影响着六盘水楼市的发展走向。
2024年5月27日，六盘水在房贷政策上作出重大调整，商业性个人住房贷款最低首付款比例显著下调，首套住房降至不低于15%，二套住房也调整为不低于25%。这一举措极大地激发了市场潜在需求，据了解，政策实施后的首个月，银行房贷申请受理量环比出现较大增长。同时，公积金贷款利率的下调也为购房者减轻了负担，进一步增强了市场的购买力。
2024年9月27日，六盘水市住房和城乡建设局、六盘水市自然资源局联合印发《六盘水市促进房产市场“以旧换新”（一二手房市场联动）实施方案（试行）》，旨在打破一二手房市场之间的壁垒，为改善性住房需求开辟新通道。这一创新政策不仅满足了居民对更好居住环境的追求，也促进了房地产市场的供需平衡，提升了整个市场的交易活跃度。
为了更加深入了解六盘水房地产市场的最新动态和未来趋势，中国房地产报记者采访了六盘水市住房和城乡建设局党组成员、副局长孙修兰，她表示，接下来六盘水市将坚持因城施策，完善止跌回稳工具箱，推动房地产市场止跌回稳。
中国房地产报：你怎么评判2024年这一年来房地产行业的发展？
孙修兰：2024年，房地产行业受到经济增长趋势持续下行的影响，增量不足，六盘水市新建商品房成交量低于2023年，增长乏力。但在困境之中仍然存在增长的可能性。如市民购房需求从刚需住房向刚改、改善型住房转换趋势明显，刚改、改善住房成交比例持续提升。未来在市场需求倒逼、国家政策利好等多重因素作用下，房地产行业一定可以在止跌回稳的基础上，焕发出新的生机。
中国房地产报：2024年以来，为解决房地产行业发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等，您如何看待这些政策及市场效果？
孙修兰：这些政策的出台，既是顶层设计，也是基于全国房地产市场情况作出的必要调整，对于全国房地产行业的整体作用肯定是有利的。但是具体到某一市县，这些政策的作用可能会因地而异。比如调整限购限售政策，对一线城市房地产行业是明显利好，但对于以六盘水为例的五线城市来说，可能作用并不是很明显。特别是随着成都、贵阳、昆明等城市限购、限售政策全面取消、实行购房即落户，在房价未大幅走高、教育和医疗等公共服务更加优质情况下，购房者更加愿意在上述城市置业，势必对六盘水市及周边地区形成虹吸效应，给六盘水市房地产市场带来强烈冲击。
中国房地产报：中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提出“要稳住楼市股市”，对于这一定调怎么看？如何理解“稳住”楼市？
孙修兰：疫情以来，房地产行业和市场体量出现下行，当前经济面临的压力一定程度上与商品房体量较快下行有关，稳住楼市是稳住经济的重点之一，既能避免发生系统性风险，也能确保房地产市场保持稳中向好的发展态势。
中国房地产报：2024年年底召开的中央经济工作会议提出，要推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度，您认为关于相关基础性制度是指什么，要如何搭建？
孙修兰：房地产相关基础性制度涉及土地制度、金融制度、财税制度、监管制度、住房保障制度等多方面，要在准确把握房地产市场发展阶段、发展规律的基础上，逐步完善“市场+保障”供应体系，建立租购并举的住房制度，探索房地产发展新模式。我认为可以从这几个方面入手：一是“建好房”，从人民真正需求入手，解决养老、医疗等实际问题，逐步弱化人民日益增长的美好生活需要与发展不平衡不充分之间的矛盾；二是“管好房”，建立完善房屋全生命周期管理机制，从开发建设到居民入住，确保手续齐全、合法合规、质量达标、人民满意；三是“卖好房”，改变原有预售模式，逐步推进现房销售，及时解决群众住房问题。
中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇到的最难的问题是什么？有何建议？
孙修兰：最难的问题当然是经济增长趋势放缓，老百姓基于现实收入情况与收入增长预期，更愿意将手中的资金用于储蓄。从行业管理部门的角度来说，建议在评估购房者信用良好的前提下，有条件地降低首付比例，缓解购房者现金流压力，促进购房需求转化为购房行为。
中国房地产报：2024年，六盘水市房地产市场发展情况如何？有什么亮点和不足？
孙修兰：2024年以来，在六盘水市委、市政府高度重视、强力推动下，六盘水保交楼、保交房和问题楼盘、政府性拆迁遗留问题专项整治等工作深入推进，一批长期停工、逾期交付的商品房、安置房实现建成交付，群众急难愁盼的“入住难、安置难、办证难”问题得到妥善化解，为房地产市场止跌回稳打下坚实基础。2024年9月26日中央政治局会议部署房地产市场止跌回稳工作后，六盘水各项工作进一步提速，有力增强了企业和市场的信心，2024年1~11月，全市完成房地产开发投资87.57亿元，增速11.1%，在9月已实现投资增速扭负为正的基础上，环比增长0.2个百分点，增速排名全省第一。但商品房销售回暖不及预期，2024年1~11月全市完成商品房销售面积180.56万平方米，增速下降7.7%，降幅环比收窄3.6个百分点，增速排名全省第五。
主要原因：一是与房地产市场相配套的交通、教育、医疗等基础设施和公共服务存在明显短板，与周边城市相比缺乏有效竞争优势；二是通过近3年持续开展两个专项整治，六盘水大量房源逐步释放，实现交付、办证，群众再置业的需求有所减弱。同时受经济下行压力持续增大影响，未来预期收入具有不确定性，加之“买涨不买跌”心理，群众对房地产市场的观望情绪浓厚。
中国房地产报：对于2025年房地产市场有什么预判，还需要做好哪些工作？
孙修兰：2024年全国住房城乡建设工作会议指出，2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳。结合六盘水市实际情况，推动房地产止跌回稳，还需要做好以下三项工作：
一是抢抓重大机遇，用好促进系列支持政策。重点抢抓“两个增加”以及政府专项债支持城市更新重大政策落地契机，一方面全力谋划城中村改造项目，争取城中村改造专项借款资金支持，有效拉动建设投资，提升住房需求、推动商品房去库存；另一方面，充分发挥房地产融资协调机制作用，加大“白名单”项目推送和修复力度，严格落实“应进必进、应贷必贷、应放必放”要求，推动更多项目获得融资支持；再一方面，以地方专项债推动完善城市道路、供气、供热等城市基础设施建设，重塑城市骨架脉络，提升城市硬实力，以开展城市体检为抓手，推进城市配套设施精修细补，推动城市品质升级。
二是发挥独特优势，加大旅居房产外销力度。立足旅居城市地位，发挥“冬暖夏凉”独特优势，持续完善休闲、娱乐、医疗、养老等配套设施，做实从“凉都”到“康都”和“美都”文章，提升康养旅居地产吸引力、竞争力。同时紧盯周边市县以及大湾区、长三角等地避暑康养需求，加强“房、商、旅”一体联动，组织优质房地产项目开展“进景点、进酒店、进交通、进企业、进户外、进两场一站”等方式拓宽销售渠道，加大宣传力度，扩大外地人购房占比，吸引更多候鸟式人群投资置业。
三是坚持因城施策，完善止跌回稳工具箱。结合六盘水房地产市场实际，在落实国家和省有关政策的基础上，进一步由相关单位共同探索通过发放购房消费券、实施房票安置政策、鼓励二手房以旧换新、提高公积金贷款额度上限、优化旅居房教育学位和车位配比、支持一手房带押过户等措施，促进全市房地产市场不断实现止跌回稳。积极加快全市房地产超市建设，推动“以旧换新”等政策落地，实现一二手房良性互动，释放更多改善性需求，推动全市房地产市场平稳健康发展。
