本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道
继三中全会决定提出改革房地产开发融资方式和商品房预售制度后，在一年一度的全国住建系统工作会议上，推进商品住房销售制度改革再次被强调。
12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，部署了2025年住房城乡建设领域的五项重点任务，包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版和建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
《华夏时报》记者注意到，在推动构建房地产发展新模式的表述中，此次会议明确提出要大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。这是继2023年全国住建工作会议在促进转型方面提及“有条件的可以进行现房销售”后，再次提及现房销售，并首次强调要大力推进商品住房销售制度改革。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，“大力推进商品住房销售制度改革”是一个比较新的表述，也是对党的三中全会精神非常直接的落实。此次住建部明确提出大力推进商品住房预售制度改革，这也就意味着预售制度在2025年会有较大的调整。当然调整方向既包括现房销售，也包括预售资金监管。
预售制的“前世今生”
多年来，预售制度作为中国房地产上行周期中的重要基础制度，被普遍认为是房价高涨的推手之一。2022年年中，随着烂尾楼断贷风波的出现，舆论中“取消预售制”的呼声再起。也是因此，在2023年初举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部在布置2023年房地产工作时提出“稳预期、防范风险、促进转型”的要求，其中在“促进转型”里提到，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池向《华夏时报》记者表示，从理论上讲，当楼市向好、房价不断上涨时，住房供不应求，预售制大受欢迎。买房人可以通过预售锁定低房价，坐等房价上涨，获得增值收益。由于房价上涨了，开发商也不害怕有人会退房、不收房。有的开发商曾经打出“无理由退房”的口号，一旦有人退房，马上又高价售出。
但是，当楼市低迷、住房供过于求、房价不断下跌时，预售制的问题就凸显了：一方面，购房人发现收房的时候房价下跌了，因此即使没有质量问题，也不愿意收房，可能会找各种理由不收房；另一方面，对于开发商而言，由于住房销售不畅，各个楼盘不能滚动开发，可能会导致资金链断裂，不能按时交房。在楼市低迷下，很多当时预售的楼盘由于销售不畅，也被动变成了现房。因此在住房供大于求时，采取现房销售也是时代的必然要求。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，当前现售占比已经达到1/3，但主要是工程进度正常，因为房子卖得慢，成了现售房。从表述来看，未来应该是预售和现售并存的时期，开发商既可以选择预售也可以选择现售。选择预售的话，加强预售资金监管就行了，确保建设交付的基础上，满足合理提取，既不会过严监管导致无法提取，也不会像过去一样随便提取，但政策会大力支持现售，以提高房子的品质。
如何“大力推进”改革？
从2024年房地产相关政策看，改革预售制的预期是十分强烈的：年初，2月底城市房地产融资协调机制工作视频调度会议提出要有效支持现房销售，稳定市场预期；3月全国两会期间，住建部部长倪虹也提到，改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推行现房销售；同期，中国人民银行原行长、中国金融学会理事会会长易纲在全国政协十四届二次会议第二次全体会议上作大会发言时，提出了设立房地产预售资金保险机制、争取用三年时间过渡到以现房销售为主的设想；7月底的三中全会决定，又明确提出要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。而此次的全国城乡工作会议，也强调要大力推进商品住房销售制度改革。不过，政策对于现售制度的支持将会从哪些层面展开，目前官方仍然没有明确的表述。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向《华夏时报》记者表示，积极探索并扩大实施现房销售，核心是只有开发商开发的房子及相关证照办理达到一定标准，才可以进行销售，具体这些标准应该由政府作出规定；其次，对开发商销售现房给予一定支持和扶持，对达到要求的现房加快办理销售交易的各种证照手续，降低相关税费。此外，对购房者购买现房，也给予各种手续办理和税费减免的支持。
李宇嘉认为，如果是从供地阶段规划现售，目前来看难度有点大，主要原因就是销售下滑、资金链紧张。因此，下一步还是要加大现售在供地、规划、报建、金融等方面的扶持。
赵秀池指出，大力推进商品住房销售制度改革，还需要根据各地情况来因城施策。毕竟资金是房地产的命脉，预售制是开发商低成本融资的一种重要方式，对于有止跌企稳迹象的城市，不一定非要强制实行现房销售。要完善与预售制度相关的法规制度，如通过健全信用体系、与融资手段相结合建立奖罚机制等手段来防范预售的风险。
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