合肥的配售型保障性住房终于来了！
近期多个配售型保障房即将面向大众，根据规划，2024年合肥计划筹建4000套配售型保障房，其中城改云庐府据透露马上就要开盘了，目前在建的还有3个，包括合肥轨道紫云湖、高新区中安创谷、蜀山区怀宁路配售型保障性住房项目。
那么这些配售型保障性住房入市会对市场有影响吗？
NO. 1｜壹
合肥配售型保障性住房来了！
合肥配售型保障性住房有哪些？
讯飞小镇配售型保障性住房
城改·云庐府位于合肥市高新区沙湾路与运河大道交口西北角（讯飞总部旁），坐揽城市科创高地规划利好和资源倾斜。城改·云庐府在建住宅共计1140套，有4种户型，面积分别为76㎡、89㎡、101㎡和110㎡，售价在9000元/㎡以内。精装国企房，拎包入住。
合肥轨道紫云湖保障性住房项目
3月28日，合肥轨道紫云湖保障性住房项目正式举行开工仪式，这是合肥市首个开工建设的，配售型保障性住房项目。
该项目位于肥西县玉兰大道与汤口路交口，毗邻4号线南延线紫云湖站（在建），用地面积约25.9亩，计划建设配售型保障性住房约400套，以中小户型为主。
紫云湖保障房项目
高新区中安创谷配售型保障性住房项目
蜀山区怀宁路配售型保障性住房项目
配售型保障性住房有哪些限制条件？
不是谁都能买
配售型保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及引进人才等群体。申请人以无房家庭为单位，可购买一套保障性住房。
不是想卖就能卖
配售型保障房不能作为二手房买卖，也不能擅自转让，只能由政府回购。
如果不想住了，未满5年申请回购的，回购价格按照原购买价格结合住房折旧确定。
配售型保障房怎么定价
配售型保障房遵循保本微利的原则，价格方面肯定远低于商品房。
按照规定，保障性住房配售价格按照土地、建安、财税等成本加适度合理利润的原则予以测算，其中，利润率按不超过征地及拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和管理费等成本的5%进行核定。
NO. 2｜贰
保障性住房冲击新房市场
今年以来，各地都在积极推进保障性住房建设，同步发力配售型和配租型保障房。根据国家统计局公布数据，2021-2023年配租型保障房（保租房）开工建设和筹集的完成量是573万套（间），已达到“十四五”规划目标900万套的63.6%，目前仍在稳步推进中。
所以保障性住房和商品房的区别？
来给大家举个例子：
假设你有一套七十年产权的商品房，市场总价达到200万元。该商品房具备居住功能的同时，业主拥有自由转让的权利。与之处于相同位置且户型完全一致的，还有一种七十年的配售型保障房。这种保障房的总价仅需80万元，不过业主只能将其用于自住，不被允许进行转让交易。
因为保障性住房不能卖，所以只有居住属性，没有金融属性，没有增值属性。200万的商品房可能卖的时候有可能赚，有可能亏。80万的保障性住房增值价值可以说为0，因为想卖，只能卖给政府，但是会有折旧费的存在。
但是这也是成功让房子回归居住属性。对于刚需属性的购房来说，满足居住属性就可以接受。
那么保障性住房会不会对房地产市场有影响？
我们列举部分城市：
目前深圳的可售保障房主要有两类，一类是安居房，一类是人才房。
2023年一年，深圳配售了约1.5万套人才房，其中售出房源超1.4万套，选房率达到了95.5%。过去的一年，也被业内称为“人才房元年”。
但近期，深圳官方公布了最新一批13个安居房项目的选房结果：
932套安居房，764户家庭选购，最终只卖出73套，去化率不到8%，整体销售惨淡。其中两房户型682套，卖了46套；三房户型250套，卖了27套。
去年厦门供应4000套保障房的时候，有13000人摇号，今年厦门推出了5500套保障房的房源，但这次参与摇号的却只有1448人，对比去年人数直接跌了89%。
从部分城市的案例，可以看出在保障房刚出来的时候，销量比较火爆，后续的销量可能会有所减弱，对于新房市场，可能会有短期的冲击。对于二手房市场来说，同地段保障房物美价廉，二手房优势渐失。且教育资源渐趋均衡，学区房概念也在淡化。
针对目前已经透露的城改·云庐府售价在9000元/㎡以内，但其实对于刚需客户来说，保障性住房能够解决住房问题，但不能交易。所以对于其他购房群体商品房更有增值属性。
近些年国家加大了保障性住房的建设与供应力度。这一系列举措均指向同一目标，即保障房与商品房并行的楼市双轨制度。
未来，商品房将不再是普通民众唯一的安居选择。
对于高新区配售型住房的同区域商品房，伟星玖峯汇是蜀西湖板块唯一竞品质项目，但项目在长江西路以北，且项目定价有点高，前期销售并不是很理想，后期项目价格回归市场之后销售才上去的。
目前项目开盘587套，成交备案500套，去化85.17%。
擢秀园项目是高新区人才公寓项目，现在已经是现房，且整体的品质要比一般的商品房还要好，主要是与周边二手房相比，性价比也比较高。
目前项目开盘612套，成交备案362套，去化59.15%。
合肥楼市航拍图
NO. 3｜叁
结语
目前政策通过鼓励地方国有企业收购存量商品房，可以加快去库存速度，缓解房地产市场的压力。例如像安居集团等大量收购商品房，合肥本土国企拿地开发等，通过盘活存量房，有助于提振购房者和开发商的信心。
但目前合肥九区的库存量，新房库存量1.9万套左右（来源：第一房研究院AI楼市指数系统），二手房挂牌量16万套（来源：七七说数据），二手房新增挂牌量持续增长，但成交量价齐跌，市场活跃度下降，在市场库存量大的现状，保障房和商品房二分天下，这个可能是未来房地产的一个趋势。合肥目前也是大量收购商品房作保障性住房，从库存角度来看，保障性住房的入市加大市场库存，对合肥房地产市场具有一定冲击。
保障性住房的市场接受度如何，让明年市场交出的答卷。
