文丨秦佳丽 编辑丨李壮
中海地产新近取得北京两宗优质地块。正是对于一线城市开发的重视，中海地产今年业绩预计如期达成。
进入年末，“地王制造机”中海地产加大在一线城市的土储力度，近期中海地产在北京、深圳接连斩获3宗百亿级地块，其中位于深圳湾后海总部基地的T107-0107地块出让总价达185.12亿元，成为年度“全国地王”。
自2023年以来，中海地产土储布局明显向一线城市倾斜，并持续重仓北京。今年以来中海地产在北京至少斩获4宗重量级地块，北京区域的拿地总金额超过340亿元。
值得一提的是，“地王”多与“豪宅”深度捆绑。今年中海地产在高端市场热销的多宗热门项目，便源于2023年斩获的超级地块。有业内人士就此表示，近期北京、深圳等一线城市土拍开始奉行“价高者得”，同时不设销售指导价，因此房企拿地的溢价率和利润空间更为确定。
斩获3宗百亿级地块
中海地产出手年末土拍
土拍市场年底翘尾，中海地产也从一众央国企中脱颖而出。仅半个月内，中海地产即斥资近264亿元拿下北京两宗巨无霸地块——12月12日，备受关注的丰台区万泉寺村地块成功出让，最终中海地产以110.54亿元底价竞得，成交楼面价62003元/平方米；11月29日，中海地产还以153.32亿元摘得朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，刷新北京土拍市场最高总价纪录。
在深圳，中海地产同样联合其他房企大手笔拿地。12月2日，中海&华润联合体以总价185.12亿元拿下深圳湾后海总部基地的T107-0107地块，溢价率达46.3%，该地块成为2024年度“全国地王”。
中海地产“抢拍”的同时，北京、深圳等一线城市的土拍规则开始松绑，给予房企更多“让利”。上述百亿级地块普遍遵循“价高者得”原则，同时放开商品房销售定价。
其中，万泉寺地块是近3年来北京第一宗未设置地价上限和销售指导价的地块。据北京规自委相关负责人介绍，该地块是“9·30新政”后北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。
对比同板块项目，目前万泉寺地块周边竞品大多进入尾盘销售期，同板块的端礼著、北京瑞府、北京悦府，网签均价分别为11.04万元/平方米、9.84万元/平方米、10.98万元/平方米，去化率普遍在90%上下。对未来的万泉寺村地块项目而言，不设销售指导价意味着开发商将有更自由的产品打造空间与利润空间。
此次中海地产竞得深圳湾后海总部基地T107-0107地块背后，当地于2023年出让的百亿级地块深圳湾超级总部T207-0060宅地，同样是由中海地产斥资125.32亿元竞得，目前该宗地块打造的中海深湾玖序项目已在今年6月首次开盘，销售均价13.3万元/平方米，总销售额上百亿元。
对比之下，此次中海地产的深圳湾后海总部基地T107-0107地块，在成交价、溢价率、楼面地价等各方面均超越了去年的“地王”。与此同时，“新地王”不设销售指导价、无保障房要求、没有“70/90”户型限制，大概率成为继中海深湾玖序后的又一个百亿级楼盘。
前11月拿地金额升至行业top3
中海地产持续重仓北京
年底土拍“抢拍”背后，中海地产一改上半年平稳拿地节奏，在房企拿地榜单上迎头赶上。在中指研究院发布的房企拿地榜单中，中海地产的权益拿地金额也由今年1—10月的209亿元增长至1—11月份的407亿元，对应拿地排名由TOP7上升至TOP3（见表1）。
数据来源：中指院
以此来看，中海地产仅11月份单月的权益拿地金额接近前期的拿地总和。如果叠加12月在北京、深圳斩获的两宗百亿级地块，中海地产今年的拿地金额或超过600亿元。
从土储布局看，中海地产自2023年以来便主要聚焦于高能级城市拓储。中海方面披露，2023年公司新增货值2404.2亿元，总购地金额1342.1亿元，其中四个一线城市权益购地金额占比约60%。其间中海地产在上海、深圳、广州共摘得3宗百亿级地块，与“地王”标签深度捆绑。
目前中海地产仍然倾向于一线城市投资。尤其是北京，一贯位居北京房企拿地榜单之首的中海地产今年在北京继续重仓（见表2）。今年以来，中海地产在北京至少斩获4宗重量级地块，拿地总金额超过340亿元，除了近期斩获的两宗重量级地块，还包括以57.5亿元、20.21亿元权益拿地金额摘得的北京石景山、海淀两宗宅地。
数据来源：中指院
同策研究院研究员宋红卫就此向本刊表示，中海地产赶在年底积极拓储出于两个方面的原因：“一是今年中海销售去化情况较好，全年销售规模近3000亿元，需要补充大量土地为明年业绩做支撑；二是当前是适合拿地的时机，热门城市推出一批高质量地块，与中海地产中高端改善盘的定位相符。”
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此向本刊表示，聚焦核心城市的核心地段、拿具有业绩确定性的地块、满足高端改善市场的需求，是中海地产当前的拿地逻辑。
“中海地产前期在北京、上海、深圳的几个高端项目销售情况非常好，对公司全年的业绩贡献很大，让公司尝到了‘甜头’。另外，目前市场上有实力竞争优质地块的开发商不多，叠加近期各地出让地块的位置好、各地政府对土地出让金回款的需求比较迫切，并且没有‘竞配建、竞自持’‘90/70户型’等限制，开发商拿地性价比高、利润率确定性强，因此中海地产有了很好的拿地机会。”李宇嘉补充道，“据券商统计数据，今年热门城市中心区出让地块的利润率大概在20%~30%。”
在李宇嘉看来，北京、深圳等一线城市土拍开始奉行“价高者得”，同时不设销售指导价，意味着把产品的定价权给到了开发企业，让供应能够匹配市场需求：“对拿地企业而言，同样面对这些优质地块，竞争却没有以往激烈，因此溢价率和利润空间是比较确定的。”
权益销售额排名第一
中海位居京沪深三城“销冠”
一直以来，“地王”多与“豪宅”深度捆绑。除了频频斩获重量级地块，今年中海地产在高端市场也风头正盛。
今年全国诞生的至少5个百亿级大盘，中海地产包揽3个，包括位于上海的中海顺昌玖里和中海领邸，以及位于深圳的深湾玖序，销售金额分别达262.4亿元、233亿元、145亿元，仅3个“豪宅”项目便为中海地产贡献了640亿元销售额，在公司前11个月的2704亿元的全口径销售规模中占比超两成。
上海领邸玖序、深圳深湾玖序都是中海地产于2023年下半年新获得的地块，在高周转开发节奏下，从拿地到开盘只用了一年时间。其中，上海领邸玖序是去年中海&西岸联合体斥资240.16亿元拿下的超级地块；深圳深湾玖序项目是去年中海地产历经上百轮竞价，以“125.32亿元+5.85万平米自持租赁住房建面”代价斩获的“地王”项目。
凭借多个热销项目，目前中海地产位居京沪深三城“销冠”。据中指院榜单，今年1~11月，中海地产在北京、上海、深圳的销售额分别达423.8亿元、573.47亿元、208.8亿元，销售业绩均排名当地榜首（见表3）。
数据来源：中指院、本刊整理
公司半年报显示，专注于一线城市的销售策略之下，今年上半年，中海地产在北京、上海、广州及深圳四个一线城市实现销售合约额744亿元，占中海地产总销售合约额的62.7%。
就当前中海地产的整体销售业绩来看，据中指院发布的1—11月房企全口径销售业绩榜单，中海地产实现全口径销售额2704亿元，销售排名位居行业TOP2。不过，在“含金量”更高的权益销售业绩榜单中，其间中海地产以2487.7亿元的权益销售额排名第一，较保利发展多出60.7亿元。
值得一提的是，今年上半年，中海地产表态业绩目标为“全年销售稳中有升”。以公司2023年全年合约销售额3098.1亿元为基础，目前中海地产的销售额已达去年的87.28%，年度销售额稳中有升的目标有望实现。
（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）
