冬至过完，意味着2024年的余额所剩无几了。
为赶上这波市场行情，深圳一些开发商在年底前抓紧推盘入市，主要由核心板块扛起大旗，改善产品依然是市场主力。
01
22号上午，位于前海妈湾的湾啟紫荆府正式开盘。
321人选319套住宅，备案均价约10.8万/㎡，建面约97-143平的三房和四房，开盘94折左右。
从销控表看，最终去化成绩中规中矩，大概卖了一半左右。
其中，选得最快的是1栋一单元108平户型，还有1栋二单元142平和121平户型也卖得七七八八，剩下的其他几个户型销售情况相对来说不太理想。
到了下午，光明中心区的振业天境云庭迎来开盘。
本次加推新品109套，共222批冻资，户型是88-113平三至四房，开盘打91折，折后均价4.37万/㎡。
项目首批开盘是10月20日，共推172套房源，当天折后均价约4.4万/㎡，该价格是近一年以来光明新盘首开价格新高，官宣销售85%，不过目前备案情况看，去化率约57%。
老前海板块的新盘观山海，昨天也开始认筹了。
首推258套建面约110平和115平四房户型，备案均价8.5万，打完折后约8万，最大卖点是低密度小高层，在南山来说比较稀缺，不足是所在片区增长潜力较弱、隔壁有墓地。
此外，在宝中片区目前无新房供应的当下，很多人终于等来了都市茗荟二期。
本次首推272套，为建面约89-147平的3至5房户型，基本处于现房状态，外立面比较高大上，预计月底拿证。
前阵子，在深圳新房市场，改善群体还纳闷没啥好选的，最近又开始有点活跃起来的苗头了。
02
尽管深圳开发商加快了推盘速度，但就供应端而言，并不会出现大规模的增量。
因为从宅地出让数量看：
2024年，深圳仅卖了5块地，对比去年的14块、前几年的动辄30多块，连续减少卖地供应。
目的很明显，就是为了让开发商有更充裕的时间消化库存，减少市场后续竞争压力，保证供需平衡。
在1997平方公里的土地面积上，深圳拥有1766万常住人口，其人口密度高达每平方公里约8800人。
这一数字是上海的2.26倍，广州的3.5倍、北京的6.6倍。
所以我们可以看到，深圳是全国人口密度最高的城市。
无房的想买房，有房的想换房，这就是深圳楼市的基本需求状况。
网上一些人总说，中国的人口红利结束了，房地产未来没戏了。
事实上，我们的人口是日本的十几倍，一线城市也就四个而已。
至于说深圳的房价高，真相是什么？
真相是，决定价格的从来都不是成本，而是供需，是目标人群的购买力。
LV、爱马仕包包的硬件成本只有几百块，却能卖几万甚至几十万。
优质资源永远都是有限的，好房子就那么多，大部分人买不起才是常态。
03
如今的深圳房产市场，对于购房者而言，刚需也好，改善也罢，普遍所追求的，无非就是想买个优质房源。
而这要根据自己的实际情况和实际需求来决定。
从投资的角度来说，你的眼光应该瞄准哪些房源呢？
答案很简单：那些更有成长潜力，性价比高，未来升值空间更大的房子，就是你要找的好房源。
从居住的角度来说，什么样的房子才是好房源呢？
其实也很简单，就是居住舒适，学区优质，配套方便，工作通勤时间短，这样的房子就是好房源。
需要注意的是，现阶段买房，还是要尽可能的告别摊大饼，只相信看得见的产业、配套，不要轻易相信故事。
越偏离主城区的故事，就越容易变成事故。至少很多郊区的规划，没个10年、15年都很难落地。
如果你手上持有这样的房子，个人和家庭发展又处于上升阶段，一定要想办法置换掉，择机买入位置更好，未来更能穿越周期的优质房子。
在买房选筹层面，原则上都是地段＞楼盘＞价格。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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