在温州的房地产市场中，学区房一直是备受瞩目的焦点。它不仅承载着家长们对孩子优质教育的殷切期望，也是投资者眼中具有特殊价值的资产。
然而，近年来，温州学区房的走势却如同坐过山车一般，充满了变数。
上午，一套拥有广小+六中温州头部双学区的皇家大厦法拍房流拍，而仅凭温州市实验小学学区的头部学区房上田小区法拍房却成了香饽饽。
同样是老破大法拍房，为何有这不同的境遇。
皇家大厦位于鹿城区广场路与府前街交汇处，东临公安路,南临鼓楼街，西临府前街，北临广场路。附近生活配套醇熟，充满老城烟火气。施教区为广场路小学、温州实验中学。
区位图/来源百度地图
该房源皇家大厦601室面积约140.68m²，起拍价375万元，起拍单价约2.67万元/m²，因无人出价流拍。
拍卖结果/来源阿里法拍
根据贝壳二手房显示，该小区挂牌价约46774元/m²，建面约140㎡的房源，二手房挂牌总价是500-580万不等，挂牌单价约3.6-4.1万元/㎡左右。
来源贝壳
虽然本次法拍房的起拍价远低于二手房挂牌价，但仍因无人报名流拍。
而在去年3月，该小区一套建面约105m²房源吸引31人报名，最终成交总价560万，成交单价5.31万/㎡，溢价率达到了惊人的178%。
热抢的原因是该房源起拍总价非常有诱惑力，201万起，起拍单价约19083元/㎡，3万多人围观，在开拍前就备受市场热议。
来源阿里法拍
反观今天这套房源，不仅房源面积大，价格上也缺乏诱惑力，最终流拍也在情理之中。不过，等到该房源二拍时，价格优势会有所凸显。
上田小区位于鹿城区万源路，施教区为温州市实验小学、南浦实验中学锦绣校区（十九中）。少有的只凭借小学学区的头部学区房。
该房源上田小区16幢401室面积约140.69m²，起拍价164万元，起拍单价约1.17万元/㎡，有5人报名并竞价29轮，最终以203万元成交，成交单价约14429元/㎡，溢价24%。交易税费均由买卖双方各自承担。
拍卖结果/来源阿里法拍
小区以楼梯房为主，北侧有两幢高层住宅。16#位于小区中心位置，东邻温州第四幼儿园。
区位图/来源百度地图
房源内部带装修，但装修风格老旧，部分区域装修破损。
房源现状图/来源阿里法拍
根据贝壳二手房显示，该小区挂牌价约33700元/m²，建面约140㎡的房源，二手房挂牌总价是280-380万不等，挂牌单价约2-2.7万元/㎡左右。
来源贝壳
今年上田小区成交的几套大面积房源，成交总价在203-261万不等，成交单价约1.5-1.8万元/m²左右。
建面约133㎡，成交总价约232万，成交单价约17415元/㎡；
建面约136㎡，成交总价约211万，成交单价约15479元/㎡；
建面约138㎡，成交总价约216万，成交单价约15683元/㎡；
建面约138㎡，成交总价约203万，成交单价约14739元/㎡；
建面约142㎡，成交总价约261万，成交单价约18351元/㎡。
因此，本次拍卖房源成交总价约203万元，成交单价约14429元/m²，具有一定性价比的。
皇家大厦的流拍和上田小区的顺利成交，表面看两套老破大学区房有着截然不同的命运，实际上还是被价格拿捏。
皇家大厦虽有“广小+六中”双学区加持，但375万元的高总价和建面约140㎡的大户型面积抬高了购房门槛。而去年同小区小户型（约105㎡）因低总价引发疯抢，印证了市场对“价格敏感”的普遍心态。
反观上田小区，即便仅凭实验小学单项光环，但起拍单价低至1.17万元/㎡，远低于市场价，性价比优势直接触达刚性需求。
不过，随着教育政策调整与房地产市场发展，温州学区房的走向仍充满悬念。
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