存在感不高的河北区楼市，开始爆发了。
有楼盘甚至不惜调整规划，打破困局，强势上新。而且，性价比超高。
的确，虽说这几年在回归核心区的置业大潮下，市区热度持续攀升。
今年一季度，成交占比更是飙到了16.9%。
比2020年翻了一倍。
但河北区却没有“承接”住。
今年一季度，全区仅签约1.85万平米、186套，都不及有的单盘卖得多。
占比更是少得可怜。
原因，有两点：
①河北区是新产品的“荒漠”。
从成交排行榜也能看出，二代产品已经失去竞争力。
新产品才是流量密码。
可惜，河北区本身供应就少，主力+滞重，连TOP10都凑不够，新产品更是极度匮乏。
②河北区是改善的“荒漠”。
改善最看重产品，没有足具诱惑力的产品，很难撬动改善需求。
加之河北区主力供应都集中在100平米以下。
以致于很多改善客群不得不往外溢。
但不容忽视，新产品、改善化都是房地产市场的趋势。
很明显，河北区“掉队”了。
而这，恰恰也是市场机会。
津投城开·御河桃源，就看到了。为此，甚至调整规划，成了天津首个已施工调整规划的项目。
在建实景图
在建实景图
说起这个，还得“感谢”大运河管控。
大运河是流动的文化、宝贵的遗产。2014年已被列入《世界遗产名录》，成为全球最具规模的文化遗产保护范例。受到国家的高度重视。
天津也于2020年专门出台了《大运河天津段核心监控区国土空间管控细则（试行）》文件。
针对大运河天津段文化遗产、自然资源禀赋和当前建设现状，分别从国土空间布局与用途、空间形态与风貌、土地资源集约节约利用等方面提出管控要求。
突出保护传承利用，在实施最严格管控的同时兼顾长远发展。
津投城开·御河桃源紧邻北运河，正处于管控范围内。
故而“因祸得福”，获得了“双重红利”。
一、
降容。
项目原来容积率2.64，后面一排的产品原本是29-32层的大高。
但因为大运河保护，要求：大运河缓冲区和建设控制地带内，新建建筑高度以建筑檐口高度（H）与河流对岸河堤外坡脚的距离（L）的比例控制在 1：3 以下。
所以需要重新调整规划，削减楼层数。
7、8#楼减到了17层到顶，9#楼减到了20层到顶。
直接大高变小高。
调规后效果图
这才有了如今1.94的低容积率。
总户数也从原来的517套，调降到了现在的374套。
整个小区更低密，居住舒适度更高了。
该项目也成了河北区难得的低密社区，也是中环内少有的低密社区。
项目南北楼间距能达到约40-70米。
结合千年运河文化，打造“蓝绿渗透、公园借景”的美好水岸生活。
景观规划图
二、
产品升级。
都知道，这几年建筑规范不断放宽，产品后发优势越来越强。
二代已经卖不过三代。
所以，借助这次大运河管控调规的契机，项目锚定新向，对7-9号的产品进行了重新设计。
不仅增加了宽厅、落地窗设计，而且附加值也变高了。
空间实际利用率大幅提升。
比如，建面约149平米三室，位于9#楼边户。
客厅开间达到了约6.9米，让人一进入就感受到大气与通透，无论是日常起居还是亲友相聚都不会觉得拥挤。
叠加大落地窗设计，整体采光和观景效果相当棒。
也为未来生活预留出了成长空间。
南向还有同面宽观景阳台，进深约达1.85米。
也就是说，仅阳台面积就超12平米。
可以种植花草，打造一方私属小花园，也可以摆放躺椅、小茶几，在此品茗饮咖，欣赏河景风光……生活好不惬意。
主卧是套房式设计，将睡眠、卫浴、衣帽间、观景等功能融为一体。
构建出一个独立且完整的私密天地。
同时主卧还配有三飘窗赠送。
除了南向观景飘窗外，衣帽间的飘窗可以改造成梳妆台，卫生间的飘窗也可以拓大收纳。
厨房和客卫北向还有可利用的设备平台。
基本上，改善所注重的“尺度、观景、社交、成长、私密”等，该户型都能满足。
建面约101平米跃层户型的玄妙之处在于它的“立体空间”。
买一套得两层。
让小高也能住出别墅的感觉。
一层老人居住，另一层男女主人和孩子居住，多代居住也可以互不打扰。
私密性更强。
并且得房率还高，每层都有设备平台，还有将近20平米的挑空空间。
加起来实际得房率能逼近100%。
需要明确，它跟很多项目的顶跃还不一样，没有坡顶。
两层都是3米的层高。
不夸张说，该产品放眼整个市区，堪称“独一份”。
而且全盘也仅十来套，稀缺程度可见一斑。
7#楼为建面约99、126、130平米全三室。其中，建面约99平米位于中户，典型的“薄透”户型。
整体南向采光面约达11.8米。
并罕见地做到了四空间南向采光。除了客厅朝南外，三个卧室也全实现了南向采光。
北向同样有超大设备平台。
建面约126 、130平米户型，最惊艳的是，都有跑道式的大阳台，阳台开间能约达6.9米。
构成了一个非常敞亮的观景空间。
可以一半生活，一半休闲，也可以把客厅和次卧打通，让生活绽放无限可能。
样板间实景图
样板间实景图
北向的设备平台可以改出一个卧室。
尤其建面约130平米户型，入户门旁还有一个挑空空间。
实际获得感更是拉爆。
抛开产品看，津投城开·御河桃源的质素也非常可人。
项目位于河北区勤俭桥以南、北运河以东，地处寸土寸金的中环内，是中环内少有的低密住宅。
也是中环内难得的一线河景房，而且还是南向看河。
北运河实景图
河对岸就是天津著名旅游景点桃花堤。每年春天，桃花盛开，前往打卡赏花的人特别多。
这也是让人羡慕的地方。不用人挤人，在自家窗前就能尽揽桃花美景。
再加上，旁边的天津古代著名私家园林问津园等。
问津园实景图
目之所及，尽是自然馈赠的视觉盛宴。
颇有一种身处繁华市井却仿若遁入静谧桃源的悠然。
除此，项目紧邻地铁4号线白庙站，出了地铁站“一步”进社区，是真正的地铁盘。
地铁站实景图
该线路已经在空载试运行，预计年内通车运营。
届时，不仅可以出门即地铁，还能实现10分钟抵达高铁。
出行效率与通达性都将实现质的飞跃。
商业方面，项目距离陆家嘴水游城约10分钟车程，距离南开大悦城约15分钟车程，周边还有一个商业mall正在盖。
很多买房人最为关心的学校，更是津投城开·御河桃源的优势强项。
项目与育婴里第三小学仅一路之隔。
真正实现了优质教育就在家门口，让孩子赢在起跑线。
育婴里第三小学实景图
更重要的是，教学质量好。
该校区是最早的是一所育婴里，也被称为育婴里源校。
在当时还有成绩可查的年代，育婴里小学能排进全市前十。
家长们认可度非常高。
这也是当年这块地能引发金茂、金融街、中海、招商、城投等9家房企激烈争抢，最终溢价39%成交的重要原因。
市区中环内+一线河景+地铁+名校……
多重叠加，已经从地段和配套上，稳站区域高地。
更何况，现在价格层面上也很有性价比。
小高层均价2.4万/平米。
200多万就能买一套99平米或101平米户型。
能满足买房人既要改善尺度，又要满足小孩上学需求，还要兼顾家长通勤等的多元需求。
可以说，鱼与熊掌兼得。
全方位覆盖各类生活愿景。
项目小高层高3米，洋房层高3.1米。
即便在“好房子”新标准下，津投城开·御河桃源也十分拿得出手。
项目全新样板间5月1日已经开放，大家可以前往亲鉴。
